Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Spis treści
1. Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej ............................................................................................................................... 4
1.1 O Grupie Kapitałowej ...................................................................................................................................................................... 4
1.2 Grupa Kapitałowa w liczbach .......................................................................................................................................................... 5
1.3 Zarząd PHN S.A. ............................................................................................................................................................................. 6
1.4 Rada Nadzorcza PHN S.A. ............................................................................................................................................................. 7
2. Otoczenie rynkowe .......................................................................................................................................................................... 9
3. Charakterystyka portfela nieruchomości Grupy Kapitałowej ......................................................................................................... 15
3.1 Portfel nieruchomości Grupy Kapitałowej ..................................................................................................................................... 15
3.2 Akwizycje i dezinwestycje ............................................................................................................................................................. 17
3.3 Kluczowe projekty deweloperskie ................................................................................................................................................. 17
4. Działalność Grupy Kapitałowej ...................................................................................................................................................... 19
4.1 Rynek najmu powierzchni komercyjnych ...................................................................................................................................... 19
4.2 Deweloperski rynek mieszkaniowy ............................................................................................................................................... 20
4.3 Rynek hotelowy ............................................................................................................................................................................. 20
4.4 Rynki zbytu i struktura odbiorców i dostawców ............................................................................................................................. 21
5. Strategia i plany rozwojowe Grupy Kapitałowej ............................................................................................................................ 22
5.1 Strategia PHN S.A. na lata 2017-2023 ......................................................................................................................................... 22
5.2 Realizacja strategii ........................................................................................................................................................................ 22
5.3 Kluczowe wyzwania dla Grupy Kapitałowej PHN .......................................................................................................................... 22
5.4 Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych ................................................................................................................ 23
6. Najważniejsze wydarzenia w 2022 roku ....................................................................................................................................... 24
7. Sytuacja finansowa ....................................................................................................................................................................... 26
7.1. Sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej ......................................................................................................................................... 26
7.1.1. Wybrane dane ze skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów i przepływów pieniężnych ................................... 26
7.1.2. Wybrane dane ze skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej .................................................................................. 27
7.1.3. Wskaźniki finansowe Grupy .......................................................................................................................................................... 27
7.1.4. Analiza wyników po segmentach .................................................................................................................................................. 28
7.1.5. Różnice pomiędzy wynikami finansowymi a prognozami ............................................................................................................. 31
8. Organizacja Grupy Kapitałowej ..................................................................................................................................................... 32
8.1. Struktura Grupy Kapitałowej ......................................................................................................................................................... 32
8.2. Powiązania organizacyjne lub kapitałowe Grupy z innymi podmiotami ........................................................................................ 34
8.3. Istotne transakcje zawarte na innych warunkach niż rynkowe ...................................................................................................... 34
8.4. Zmiany w zasadach Zarządzania Grupą Kapitałową .................................................................................................................... 34
8.5. Wynagrodzenia, umowy i transakcje osób zarządzających i nadzorujących ................................................................................ 35
9. Istotne czynniki ryzyka .................................................................................................................................................................. 36
9.1 Ryzyko prawne .............................................................................................................................................................................. 36
9.2 Ryzyka rynkowe ............................................................................................................................................................................ 38
9.3 Ryzyka płynności i kredytowe ....................................................................................................................................................... 39
9.4 Ryzyka branżowe .......................................................................................................................................................................... 40
9.5 Pozostałe ryzyka ........................................................................................................................................................................... 42
10. PHN na rynku kapitałowym ........................................................................................................................................................... 46
10.1. Notowania ..................................................................................................................................................................................... 46
10.2. Relacje inwestorskie ..................................................................................................................................................................... 48
10.3. Rekomendacje analityków ............................................................................................................................................................ 48
10.4. Polityka dywidendowa ................................................................................................................................................................... 48
10.5. Kalendarium głównych wydarzeń korporacyjnych w 2023 roku .................................................................................................... 49
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
11. Ład korporacyjny ........................................................................................................................................................................... 50
11.1. Stosowany zbiór zasad ładu korporacyjnego ................................................................................................................................ 50
11.2. Akcjonariusze posiadający znaczne pakiety akcji ......................................................................................................................... 57
11.2.1 Struktura akcjonariatu ................................................................................................................................................................... 57
11.2.2 Akcje jednostki dominującej w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących ....................................................................... 58
11.2.3 Program akcji pracowniczych ........................................................................................................................................................ 58
11.2.4 Nabycie akcji własnych ................................................................................................................................................................. 58
11.2.5 Posiadacze papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne ..................................................................... 58
11.2.6 Ograniczenia odnośnie do wykonywania prawa głosu i przenoszenia praw własności papierów wartościowych ........................ 58
11.2.7 Zasady zmiany Statutu Spółki ....................................................................................................................................................... 58
11.2.8 Skład osobowy i zasady działania Zarządu oraz Rady Nadzorczej Spółki oraz ich komitetów .................................................... 59
11.2.9 Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia ................................................................................... 66
12 Społeczna odpowiedzialność biznesu ........................................................................................................................................... 68
12.1 Cel działania oraz wartości ........................................................................................................................................................... 68
12.2 Narzędzia realizacji strategii CSR ................................................................................................................................................. 69
12.3 Etyka w działaniu .......................................................................................................................................................................... 69
12.4 Działalność na rzecz społeczeństwa ............................................................................................................................................. 70
12.5 Wpływ na środowisko .................................................................................................................................................................... 70
13 Pozostałe informacje ..................................................................................................................................................................... 71
13.1 Umowy kredytów i pożyczek ......................................................................................................................................................... 71
13.2 Udzielone i otrzymane w roku obrotowym poręczenia i gwarancje ............................................................................................... 71
13.3 Postępowania sądowe, arbitrażowe i administracyjne .................................................................................................................. 71
13.4 Umowa z firmą audytorską ............................................................................................................................................................ 71
14 Oświadczenia Zarządu .................................................................................................................................................................. 72
14.1. W sprawie rzetelności sporządzenia jednostkowego sprawozdania finansowego ....................................................................... 72
14.2. W sprawie firmy audytorskiej ........................................................................................................................................................ 72
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
4
1. Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej
1.1 O Grupie Kapitałowej
Polski Holding Nieruchomości S.A. („PHN”, „Grupa”, „Spółka”) jest jednym z największych w Polsce podmiotów w sektorze nieruchomości komercyjnych pod względem wartości portfela. Portfel Grupy obejmuje ponad 150 wydzielonych biznesowo nieruchomości o wartości godziwej około 3,7 mld PLN. Działalność PHN skoncentrowana jest w Warszawie oraz największych regionalnych miastach, m.in. w Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i we Wrocławiu. PHN ma wieloletnie doświadczenie zarówno w zarządzaniu nieruchomościami, jak i w realizacji projektów deweloperskich. Od 13 lutego 2013 roku PHN jest notowany na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
PHN realizuje nowoczesne projekty komercyjne samodzielnie oraz we współpracy z partnerami o wieloletnim doświadczeniu i ugruntowanej pozycji rynkowej. Inwestycje firmowane przez Spółkę odznaczają się ponadczasową architekturą i dbałością o jakość. Spełniają najbardziej wyśrubowane standardy, dzięki czemu trafiają w gusta najbardziej wymagających klientów. Polski Holding Nieruchomości S.A. powstał w 2011 roku w wyniku konsolidacji spółek należących do Skarbu Państwa, prowadzących działalność w sektorze nieruchomości w Polsce lub posiadających w swoim portfelu istotne aktywa nieruchomościowe. Spółki wchodzące w skład Grupy Kapitałowej wniosły znaczący wkład w historię powojennej architektury Warszawy. Nieruchomości należące do PHN kojarzone są z historią stolicy, jak neorenesansowy zabytkowy Pałac Kossakowskich przy ulicy Nowy Świat 19 czy Intraco - pierwszy warszawski wieżowiec, wzniesiony w 1975 roku przy ulicy Stawki 2.
Działalność Grupy Kapitałowej Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. przedstawiono w poniższej tabeli.
O Grupie Polski Holding Nieruchomości S.A.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
CO?
GDZIE?
• Biura - przeważająca część portfela nieruchomości
• Mieszkania (sprzedaż nowych i wynajem istniejących)
• Pozostałe
• Hotele (własne i we współpracy)
• Logistyka (z partnerami lub w formule BTS)
• Handel (w formule BTS dla wybranych najemców)
• Warszawa
• Trójmiasto
• Wrocław
• Kraków
• Katowice
• Łódź
• Poznań
• Atrakcyjne lokalizacje zapewniające efektywność
JAK?
“+”
• Współpraca z podmiotami zewnętrznymi
• Współpraca ze spółkami z udziałem Skarbu Państwa
• Prowadzenie inwestycji dla podmiotów zewnętrznych
• Transakcje M&A
• Projekty specjalne
• Przebudowa portfela nieruchomości
• Efektywne zarządzanie nieruchomościami
• Unikatowe lokalizacje
• Rotacja aktywów
• Nowe projekty deweloperskie
• Wysoka jakość relacji z klientami
Wzrost wartości marki i zwiększenie jej rozpoznawalności
• Kluczowe wartości Grupy Kapitałowej PHN
• Atrakcyjne lokalizacje nieruchomości będących w portfelu oraz flagowe projekty deweloperskie
• Doskonałe wykonanie realizowanych inwestycji
• Wysoka jakość architektoniczna inwestycji (w tym również dzięki wyłonieniu projektów w drodze konkursów architektonicznych)
• Nowoczesność i rozwój oraz partnerstwo i współpraca
• Odpowiedzialność społeczna i troska o środowisko (działalność innowacyjna i stosowanie rozwiązań proekologicznych)
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
5
1.2 Grupa Kapitałowa w liczbach
Grupa Kapitałowa w liczbach wg stanu na dzień 31 grudnia 2022 roku
WYNIK Z NAJMU [mln PLN]
ZYSK NETTO GRUPY [mln PLN]
Skorygowana EBITDA [mln PLN]
118,3 | 31.12.2021: 113,2 | +4 ,5 %
30,0 | 31.12. 2021: 73,7 | - 59,3 %
112,3 | 31.12. 2021: 111,2 | 1,0 %
Grupa w 2022 roku zrealizowała wynik z najmu na poziomie 118,3 mln PLN wobec 113,2 mln PLN w 2021 roku.
Grupa w 2022 roku wypracowała 30,0 mln PLN zysku netto wobec 73,7 mln PLN w 2021 roku.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku odnotowano spadek wskaźnika efektywności Grupy, skorygowanej EBITDA, do poziomu 101,8 mln PLN.
AKTYWA GRUPY [mln PLN]
WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW [%]
LTV [%]
4 584,8 | 31.12. 2021: 4 317,7 | + 6,2%
13,0% | 31.12. 2021: 10,7 | 2,3 p.p
36,0% | 31.12. 2021: 34,3 % | 1,7 p.p.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku aktywa Grupy wynosiły 4 584,8 mln PLN. Główną pozycją są nieruchomości inwestycyjne (81,5% aktywów).
Wskaźnik pustostanów dla nieruchomości pozostających w portfelu na dzień 31 grudnia 2022 roku 13,0% wobec 10,7% w 2021 roku.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku poziom LTV osiągnął poziom 36,0% wobec 34,3% w 2021 roku.
Wybrane dane operacyjno-finansowe za lata 2018 – 2022
2022
2021
2020
2019
2018
Wynik z najmu
118,3
113,2
114,9
98,1
84,6
Wynik z działalności deweloperskiej
37,3
38,5
97,2
4,3
0,1
Wynik z działalności budowlanej
2,8
11,8
10,9
0,4
0,0
Wynik z pozostałej działalności
4,8
(8,8)
(9,7)
0,2
1,3
Koszty administracyjne i sprzedaży
(60,8)
(55,3)
(53,2)
(39,2)
(32,3)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
150,2
168,6
173,3
117,4
65,2
Zysk netto z działalności kontynuowanej
30,0
73,7
70,1
69,0
47,8
Zysk netto
30,0
73,7
70,1
69,0
47,8
Całkowite dochody ogółem
51,0
78,4
72,0
69,1
47,5
Zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
30,8
78,7
72,0
67,6
47,7
EBITDA
157,9
175,8
177,6
128,5
66,6
Skorygowana EBITDA
112,3
111,2
150,2
64,9
54,3
Aktywa trwałe
4 213,2
3 868,3
3 478,3
3 121,2
2 497,1
Długoterminowe zapasy deweloperskie
121,1
90,8
0,0
0,0
0,0
Długoterminowe aktywa finansowe
84,7
61,6
52,7
5,0
39,8
Nieruchomości inwestycyjne
3 735,3
3 453,1
3 268,8
2 937,2
2 320,7
Rzeczowe aktywa trwałe
201,9
206,2
93,6
90,6
56,4
Aktywa obrotowe
359,2
437,0
692,8
646,9
286,4
Zapasy związane z działalnością deweloperską
122,7
187,9
99,1
247,6
131,6
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
125,5
91,5
91,1
81,0
40,1
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
88,4
135,3
476,0
283,4
114,3
Aktywa ogółem
4 584,8
4 317,7
4 179,0
3 784,1
2 783,5
Zadłużenie finansowe
1 348,8
1 201,2
1 153,4
706,4
528,4
Zobowiązania z tytułu leasingu
321,1
321,5
283,6
283,1
0,0
Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego
143,3
101,7
81,2
54,1
22,8
Kapitały ogółem
2 424,7
2 392,2
2 328,1
2 282,5
2 048,0
Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
2 407,3
2 374,0
2 299,8
2 251,0
2 021,0
Udziały niekontrolujące
17,4
18,2
28,3
31,5
27,0
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
67,6
26,5
252,2
163,2
82,5
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(155,2)
(361,7)
(162,9)
(125,5)
(56,7)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
40,7
(5,5)
218,9
131,4
(15,6)
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
6
1.3 Zarząd PHN S.A.
Prezes Zarządu
Wiceprezes - Członek Zarządu ds. inwestycyjnych
Marcin Mazurek
Szczepan Barszczewski
Pan Marcin Mazurek jest absolwentem IESE Business School, University of Navarra w Barcelonie. Pan Marcin Mazurek posiada doświadczenie w zakresie zarządzania projektami rozwojowymi, badań due diligence, optymalizacji procesów, skutecznego wdrażania zmian, budowania nowych linii biznesowych, tworzenia strategii oraz zarządzania dużymi zasobami ludzkimi. Pan Marcin Mazurek od 2012 r. do końca kwietnia 2018 r. był Dyrektorem Zarządzającym w Kredobank S.A. na Ukrainie odpowiedzialnym za obszar bankowości detalicznej, w tym produktów hipotecznych, funduszy inwestowania budownictwa oraz bankowości elektronicznej wraz z kanałami zdalnymi. W latach 2009-2011 pełnił funkcję Dyrektora Departamentu Rozwoju biznesu w Inteligo Financial Service S.A.
Pan Szczepan Barszczewski jest radcą prawnym, absolwentem Wyższej Szkoły Kadr Menadżerskich z tytułem Executive Master of Business Administration. Seminarzysta doktorancki z dorobkiem naukowym. Od października 2021 r. do września 2022 r. pełnił funkcję Prezesa Zarządu w Międzynarodowej Korporacji Gwarancyjnej Sp. z o.o. W latach 2018 - 2021 r. pełnił też funkcję pełnomocnika Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorstw. Był Przewodniczącym Rady Nadzorczej Suwalskiej SSE sp. z o.o. oraz Członkiem Rad Nadzorczych wielu innych spółek. Pan Szczepan Barszczewski posiada kilkunastoletnie doświadczenie jako radca prawny. Zajmował się obsługą prawną podmiotów z różnych gałęzi gospodarki w tym nieruchomości, po stronie firm developerskich jak i organów administracji.
Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi
Członek Zarządu ds. Rozwoju
Tomasz Sztonyk
Piotr Przednowek
Pan Tomasz Sztonyk jest absolwentem Collegium Humanum Warsaw Management University i Apsley Business School-London, gdzie uzyskał tytuł Executive Master of Business Administration (MBA). Ukończył także Akademię Muzyczną im. Karola Lipińskiego we Wrocławiu. Od lutego 2008 roku pełnił funkcję Prezesa Zarządu Fundacji Teatru Muzycznego CAPITOL we Wrocławiu. Od lutego 2016 r. do lutego 2018 r. pełnił funkcję Dyrektora Biura Administracyjnego Ministerstwa Rozwoju, a następnie Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju. Od marca do czerwca 2018 r. pełnił funkcję Dyrektora Administracyjnego, a następnie Dyrektora Biura Dyrektora Generalnego Kancelarii Prezesa Rady Ministrów .
Członek Zarządu ds. Finansowych
Adam Lesiński
Pan Adam Lesiński od czerwca 2021 r. do maja 2022 r. pełnił funkcję Wiceprezesa Zarządu Grupy Azoty Zakłady Azotowe „Puławy” S.A., gdzie odpowiadał za nadzorowanie pionu finansowego, kontrolingu, zakupów i relacji inwestorskich. W latach 2018 – 2021 był Zastępcą Dyrektora ds. Wsparcia Operacyjnego Oddziału Zakładu Gazowniczego Warszawa PSG Sp. z o.o., gdzie nadzorował dział nieruchomości, przetargów, zaopatrzenia i transportu. W latach 2016 – 2018 pełnił ffunkcję Członka Zarządu Polskiej Grupy Zbrojeniowej S.A. Wcześniej był Prezesem Zarządu MS TFI S.A. oraz Libella Sp. z o.o.
Image should be here
Pan Piotr Przednowek objął stanowisko Członka Zarządu ds. Rozwoju w dniu 2 marca 2020 r. Posiada tytuł Executive Master of Business Administration uzyskany w Collegium Humanum – Szkoła Główna Menedżerska. Jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie na kierunku wycena nieruchomości. Ukończył studia podyplomowe na kierunku Rola OZE w bezpieczeństwie energetycznym jednostek samorządowych i państw w Menedżerskiej Akademii Nauk Stosowanych w Warszawie. Ukończył także studia podyplomowe w Wyższej Szkole Przedsiębiorczości i Zarządzania im. Leona Koźmińskiego w Warszawie na kierunku zarządzanie zasobami ludzkimi dla menadżerów personalnych. Posiada doświadczenie w zakresie koordynacji i realizacji projektów inwestycyjnych, zarządzania portfelem aktywów nieruchomości oraz nadzoru nad podległymi spółkami z grupy kapitałowej z branży budownictwa mieszkaniowego, komercyjnego i logistycznego, a także w sektorze energetyki, transportu kolejowego, audytu wewnętrznego i kontroli doraźnych w spółkach Skarbu Państwa. Od czerwca 2019 r. zatrudniony w Polskim Holdingu Nieruchomości S.A. na stanowisku Dyrektora Biura Wynajmu i Komercjalizacji. W latach 2018 - 2019 kierował Wydziałem Audytu w PGNiG Termika S.A. W latach 2016-2018 był doradcą ds. nieruchomości w MAXON S.A. Przez wiele lat związany z PKP Cargo S.A., gdzie zajmował się audytem wewnętrznym i ochroną informacji niejawnych. Od 2020 r. do kwietnia 2023 r. Przewodniczący Rady Nadzorczej Przedsiębiorstwa Budownictwa Przemysłowego CHEMOBUDOWA-KRAKÓW S.A.
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
7
1.4 Rada Nadzorcza PHN S.A.
Przewodnicząca Rady Nadzorczej
Wiceprzewodnicząca Rady Nadzorczej
Izabela Felczak-Poturnicka
Grażyna Ciurzyńska
Pani Grażyna Ciurzyńska zasiada w Radzie Nadzorczej Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. od 29 czerwca 2019 roku. Od ponad 25 lat związana z sektorem finansowym. Pracowała na wyższych stanowiskach menadżerskich w obszarze biznesu korporacyjnego, nadzorując między innymi współpracę z klientami strategicznymi oraz tworzenie programów finansowania przedsiębiorstw. Była również odpowiedzialna za kreowanie strategii działalności detalicznej, polityki sprzedażowej i cenowej, rozwój bancassurance, projektowanie i wdrażanie produktów. Nadzorowała pion działalności kartowej, współpracę z międzynarodowymi organizacjami płatniczymi oraz z dostawcami technologii i usług bankowych. Przez kilka lat związana z administracją rządową – odpowiedzialna za działania strategiczne i legislacyjne w obszarze inwestycji prywatnych oraz za współpracę z inwestorami i instytucjami finansowymi z kraju i z zagranicy. Zarządzała instrumentem specjalnych stref ekonomicznych i dużymi projektami inwestycyjnymi. Pełniąc obowiązki prezes zarządu w Polskiej Agencji Inwestycji i Handlu S.A. odpowiadała między innymi za promocję polskiej gospodarki, wspieranie przedsiębiorstw w ich ekspansji oraz napływ inwestycji zagranicznych. Jako prezes zarządu Fundacji Polska Bezgotówkowa, a wcześniej członek Rady Fundacji wspierała rozwój rynku usług płatniczych, zarządzała procesem promocji innowacji technologicznych i edukacji finansowej. Będąc członkiem zarządu Fundacji PGNiG S.A im Ignacego Łukasiewicza w Grupie Orlen S.A. odpowiada w szczególności za działania na rzecz promocji nauki, rozwój programów edukacyjnych i kluczowe projekty. Aktywnie uczestniczyła w pracach prezydium Rady Wydawców Kart Bankowych przy ZBP, a wcześniej prezydium Rady Cash Management. Zaangażowana w prace rad nadzorczych spółek prawa handlowego, w tym przez kilka lat jako wiceprzewodnicząca rady nadzorczej PKO Banku Polskiego SA, Przewodnicząca Komitetu Strategii, Przewodnicząca Komitetu Audytu. Członek Kapituły Nagrody Gospodarczej Prezydenta RP, a także uczestnik prac Rady ds. Przedsiębiorczości. Absolwentka Wydziału Handlu Zagranicznego Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie oraz Podyplomowego Studium Europejskiego Prawa Bankowego Instytutu Nauk Prawnych PAN oraz uczestnik programu Executive MBA Instytutu Nauk Ekonomicznych PAN. Przez wiele lat związana z pracą naukowo-dydaktyczną w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie w zakresie ekonomii międzynarodowej, zagranicznych inwestycji bezpośrednich i integracji europejskiej
Pani Izabela Felczak-Poturnicka zasiada w Radzie Nadzorczej Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. od 29 kwietnia 2011 roku. Od 28 lipca 2015 roku pełni funkcję Przewodniczącej Rady Nadzorczej. W okresie od 21 grudnia 2015 roku do 6 marca 2016 roku, a także w okresie od 27 marca 2018 roku do 1 maja 2018 roku czasowo wykonywała czynności Prezesa Zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. Absolwentka ekonomii Wyższej Szkoły Handlu i Prawa im. Ryszarda Łazarskiego w Warszawie. Ukończyła również studia doktoranckie z zakresu zarządzania i finansów w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie oraz studia podyplomowe z zakresu metod wyceny spółek kapitałowych (SGH). Od 2005 roku jest członkiem Centrum Informacji i Organizacji Badań Finansów Publicznych i Prawa Podatkowego Krajów Europy Środkowej i Wschodniej przy Wydziale Prawa Uniwersytetu w Białymstoku. Autorka oraz współautorka materiałów naukowych z zakresu ekonomii. Posiada ponad 17-letnie doświadczenie zawodowe związane m.in. z nadzorem korporacyjnym nad spółkami kapitałowymi oraz transakcjami na rynku kapitałowym. Obecnie pełni funkcję Dyrektora Zarządzającego ds. Korporacyjnych w Grupie PZU, wcześniej Dyrektora Departamentu Nadzoru Właścicielskiego w Ministerstwie Aktywów Państwowych. Od stycznia 2017 roku pełniła funkcję radcy ministra koordynującego prace Zespołu Polityki Właścicielskiej w Ministerstwie Energii. W latach 2018-2019 Zastępca Dyrektora w KPRM. W latach 2005-2016 pracowała w Ministerstwie Skarbu Państwa. Posiada 15 letnie doświadczenie w pracach organów nadzoru spółek kapitałowych. Obecnie pełni funkcję członka Rady Nadzorczej PZU Zdrowie S.A oraz KRUK S.A. Zasiadała w radach nadzorczych spółek: PKN ORLEN S.A. oraz Enea S.A (pełniąc punkcję przewodniczącej RN), a także Jastrzębskiej Spółki Węglowej SA., ZEW Niedzica S.A., MERAZET S.A., Z.Ch. ZACHEM S.A. oraz MERITUM BANK ICB S.A.
Sekretarz Rady Nadzorczej
Członek Rady Nadzorczej
Kinga Śluzek
Bogusław Przywora
Pani Kinga Śluzek zasiada w Radzie Nadzorczej Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. od 22 czerwca 2016 roku. Pani Kinga Śluzek jest absolwentem Wyższej Szkoły Przedsiębiorczości i Zarządzania im. L. Koźmińskiego na Wydziale Marketingu i Zarządzania oraz Akademii Obrony Narodowej na Wydziale Ekonomii. Aktualnie zajmuje się prowadzeniem nadzoru właścicielskiego nad spółkami rynku finansowego i kapitałowego w Ministerstwie Aktywów Państwowych. W latach 1996-2016 była pracownikiem Ministerstwa Skarbu Państwa. Przez ostatnie lata zajmowała się prowadzeniem nadzoru właścicielskiego m.in. nad instytucjami finansowymi oraz instytucjami rynku kapitałowego w Kancelarii Prezesa Rady Ministrów. Posiada wieloletnie doświadczenie w zakresie prowadzenia nadzoru właścicielskiego nad spółkami z udziałem Skarbu Państwa, jak również w pracach Rad Nadzorczych spółek.
Pan Bogusław Przywora objął funkcję 30 czerwca 2017 roku. Doktor habilitowany nauk społecznych w dyscyplinie nauki prawne (Uniwersytet Jagielloński w Krakowie, 2019). Profesor Uniwersytetu Humanistyczno-Przyrodniczego im. Jana Długosza w Częstochowie oraz kierownik Katedry Prawa Ustrojowego i Porównawczego na Wydziale Prawa i Ekonomii. Ukończył prawo i administrację na Uniwersytecie Jagiellońskim, studia podyplomowe - w zakresie Prawo bankowe – realizowane przez Narodowy Bank Polski i Katedrę Polityki Gospodarczej na UJ oraz Szkołę Prawa Ukraińskiego (Uniwersytet im. Iwana Franki we Lwowie/Akademia Kijowsko - Mohylańska w Kijowie/UJ). Od kilkunastu lat związany z organami administracji publicznej (np. w latach 2007 - 2016 pracownik samorządowy w Urzędzie Marszałkowskim Województwa Małopolskiego w zakresie gospodarowania i obrotu nieruchomościami), członek instytucji kontrolnych i nadzorczych (m.in. członek rad nadzorczych: Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A., Przedsiębiorstwa Świadczeń Zdrowotnych i Promocji Zdrowia Elvita-Jaworzno III Sp. z o.o.). Pełnił także funkcję wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej Agencji Rozwoju Gospodarczego Kraków- Wschód Sp. z.o.o. Doradca Zarządu Pekao Investment Banking S.A. Radca prawny świadczący m.in. nieodpłatną pomoc prawną.
Image should be here
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
8
Członek Rady Nadzorczej
Członek Rady Nadzorczej
Paweł J. Majewski
Łukasz Puchalski
Pan Łukasz Puchalski objął funkcję 27 czerwca 2019 roku. Pan Łukasz Puchalski jest absolwentem Uniwersytetu Warszawskiego na Wydziale Prawa i Administracji na kierunku prawo. Odbył aplikację adwokacką przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie, zdał egzamin adwokacki i został wpisany na listę adwokatów przez Okręgową Radę Adwokacką w Warszawie. W latach 2016 - 2020 związany był zawodowo z Agencją Rozwoju Przemysłu S.A., gdzie m.in.: świadczył pomoc prawną dla podmiotów z Grupy Kapitałowej ARP w tym: opiniował i negocjował umowy prawa cywilnego, przygotowywał analizy i raporty informacyjne nt. obowiązujących przepisów, zapewniał obsługę korporacyjną organów spółki, współpracował z potencjalnymi kontrahentami, przygotowywał dokumenty wewnętrzne. Dodatkowo posiada uprawnienia audytora wewnętrznego, został wpisany na listę Profesjonalnych Audytorów i Kontrolerów Zewnętrznych. Prowadził obsługę prawną m.in. podmiotów w sektorze handlowym i budowalnym, ponadto przez pewien czas związany był z administracją skarbową. Posiada doświadczenie w zakresie reprezentowania przedsiębiorców w postępowaniach sądowych i administracyjnych. Od czerwca 2020 roku sprawuje funkcję zastępcy dyrektora w Biurze Bezpieczeństwa w zakresie kontroli rezerw strategicznych i zapasów interwencyjnych w Rządowej Agencji Rezerw Strategicznych..
Pan Paweł J. Majewski objął funkcję 5 sierpnia 2020 roku. Absolwent studiów prawniczych na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego oraz studiów podyplomowych Executive Master of Business Administration (MBA) Wyższej Szkoły Menadżerskiej w Warszawie. Menadżer z wieloletnim doświadczeniem w zarządzaniu spółkami kapitałowymi, w tym także z udziałem Skarbu Państwa. Od 12 listopada 2020 roku do 8 kwietnia 2022 r. obejmował stanowisko prezesa Zarządu Polskiego Górnictwa Naftowego i Gazownictwa S.A. Wcześniej pełnił funkcję prezesa Zarządu Grupy LOTOS S.A., wiceprezesa Zarządu Huty Stalowa Wola S.A., członka Zarządu w DO & CO Poland Sp. z o.o. oraz prezesa Zarządu Airport Cleaning Service Sp. z o.o. Posiada również długoletnie doświadczenie zawodowe na kierowniczych stanowiskach m.in. w PETROLOT Sp. z o.o. (obecnie ORLEN Aviation Sp. z o.o.), a także jako dyrektor Pionu Zarządzania Marżą Zmienną i Produkcją w PGNiG TERMIKA S.A. Zasiadał w radach nadzorczych m.in.: ZEM Łabędy Sp. z o.o., Jelcz Sp. z o.o. oraz Lotniczy Catering Service Sp. z o.o. Od 25 kwietnia 2022 roku objął stanowisko Prezesa Zarządu Enea S.A.
Członek Rady Nadzorczej
Członek Rady Nadzorczej
Artur Szostak
Przemysław Stępak
Pan Artur Szostak objął funkcję 12 grudnia 2018 roku. Pan Artur Szostak jest absolwentem Akademii Leona Koźmińskiego w Warszawie, gdzie uzyskał tytuł MBA. Posiada doświadczenie w sektorze handlowym, budowlanym oraz branży nieruchomości. Specjalizuje się w tworzeniu strategii, zarządzaniu sprzedażą oraz kierowaniu zespołem. Pan Artur Szostak jest wspólnikiem w firmie Sanet J.A. Szostak Sp. J., a w latach 2003-2006 był właścicielem firmy Merx A. Szostak. Jest Członkiem Komisji Rewizyjnej Stowarzyszenia Absolwentów i Studentów MBA „MBA Inspire”.
Pan Przemysław Stępak objął funkcję 30 czerwca 2020 roku. Pan Przemysław Stępak jest absolwentem Uniwersytetu Jagiellońskiego, gdzie ukończył studia na kierunku prawo. Następnie odbył aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Krakowie. Po wpisaniu na listę radców prawnych w okresie od lipca 2015 roku do lutego 2020 roku prowadził kancelarię prawną specjalizującą się w prawie nieruchomości. Jednocześnie sprawował funkcje kontrolne w jednostkach administracji samorządowej oraz spółkach prawa handlowego, m.in. w okresie od lutego 2016 roku do maja 2020 roku był Członkiem Rady Nadzorczej Przedsiębiorstwa Budownictwa Przemysłowego „Chemobudowa - Kraków” S.A. Aktualnie sprawuje funkcję Prezesa Zarządu w spółce Nowe Centrum Administracyjne Sp. z o.o., której zadaniem jest rewitalizacja kompleksu budynków dawnego Centrum Administracyjnego Huty im. Tadeusza Sendzimira położonego w Krakowie Nowej Hucie.
Członek Rady Nadzorczej
Krzysztof Turkowski
Pan Krzysztof Turkowski objął funkcję 18 grudnia 2020 roku. Pan Krzysztof Turkowski jest absolwentem Uniwersytetu Wrocławskiego. To wieloletni działacz opozycji m.in. współpracownik Komitetu Obrony Robotników, Studenckiego Komitetu Solidarności we Wrocławiu, Niezależnej Oficyny Wydawniczej NOWA. Był współorganizatorem Strajku Solidarności w sierpniu 1980 r. Wiceprzewodniczący Komitetu Założycielskiego NSZZ „Solidarność” Dolny Śląsk, rzecznik Zarządu Regionu. W latach 1990-1994 był Wiceprezydentem Wrocławia. Posiada wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu i doradzaniu w spółkach działających m.in. w branżach: mediowej, telekomunikacyjnej i energetycznej. Pełnił funkcje Prezesa i Członka Zarządu spółek prawa handlowego. W latach 2006- 2009 był Przewodniczącym Rady Nadzorczej Polskiej Agencji Prasowej S.A. Jest Członkiem Rady Polskiego Instytutu Sztuki Filmowej. Został odznaczony Krzyżem Kawalerskim Orderu Odrodzenia Polski przez Rząd RP na Uchodźstwie w Londynie, jak również Krzyżem Oficerskim Orderu Odrodzenia Polski oraz Krzyżem Stulecia Niepodległości.
Image should be here
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
9
2. Otoczenie rynkowe
Prognozy rynkowe wskazywały, że po niestabilnym okresie związanym z pandemią koronawirusa w 2022 r. powinna nastąpić spodziewana stabilizacja. Wojna w Ukrainie, która rozpoczęła się w lutym 2022 r. doprowadziła do rozpoczęcia kolejnej już fazy niepewności. Wielu analityków w najbliższych latach spodziewa się wejścia gospodarki światowej w poważną recesję, co jest związane z sytuacją geopolityczną, kryzysem energetycznym oraz zmianami kursu banków centralnych. Obecnie wszyscy gracze na rynku biurowym wykazują daleko idącą ostrożność w podejmowaniu strategicznych decyzji, uwzględniając czynniki krótkoterminowe (ograniczenia budżetowe, luka podażowa, presja inflacyjna) oraz te niosące długofalowe zmiany (praca hybrydowa, zrównoważony rozwój) 1 .
Polska gospodarka utrzymywała stabilne wzrosty, a roczny PKB w 2022 r. wyniósł 4,8% według Oxford Economics, a 4,8% według szacunków GUS. Głównymi elementami kształtującymi wzrost były: zapasy, konsumpcja prywatna oraz inwestycje. Niepokojącym wskaźnikiem makroekonomicznym w całej Unii Europejskiej jest bardzo wysoka inflacja – roczna inflacja HICP w EU wyniosła 10,4% w grudniu 2022 r. Polska jest zaliczana do państw odnotowujących najwyższe wskaźniki inflacji (16,1% w listopadzie, 15,3% w grudniu) 2 . Ostatni raz tak wysoką inflację obserwowaliśmy w 1997 r. Główne czynniki, które wpłynęły na wysoką inflację to: zerwane łańcuchy globalnych dostaw oraz rosnące ceny energii elektrycznej oraz gazu. W 2022 r. stopy procentowe były podwyższane przez NBP aż 8-krotnie. Stopa referencyjna była podnoszona prawie co miesiąc od października 2021 r., kiedy to wynosiła 0,5% 3 . Stopa bezrobocia w grudniu 2022 r. wyniosła 5,2% i odnotowała 0,1 p.p. wzrost kwartał do kwartału oraz 0,6 p.p. spadek w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku 4 . Produkcja przemysłowa na koniec 2022 roku wzrosła jedynie o 1,0% w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku 5 .
Rynek inwestycyjny w 2022 roku
Wolumen inwestycji
6,0 mld EUR Trend
Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości biurowych w Warszawie
5,0% ▲
Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości biurowych w miastach regionalnych
6,3% ►
Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości handlowych
6,0% ►
Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości magazynowych BTS
5,0% ▲
Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomość magazynowych
5,5% ▲
Image should be here
Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w regionie CEE-6 był odporny na niekorzystną sytuację makroekonomiczną i geopolityczną. Mimo, iż wolumen inwestycji w Europie Zachodniej zmniejszył się, regionowi Europy Środkowo Wschodniej udało się utrzymać poziom z 2021 r. tj. 11 mld Euro. Pozycję lidera regionalnego nadal utrzymuje Polska z 54% udziałem w rynku. Spowolnienie aktywności inwestycyjnej w Polsce było zauważalne dopiero w drugiej połowie roku, dlatego też wolumen inwestycyjny spadł z 6,3 mld EUR do 6,0 mld EUR. ,,Kapitał z Europy Środkowo-Wschodniej nadal dominował rynek inwestycji w klasie aktywów biurowych w regionie, zarówno w zakresie podstawowym, jak i wartościowym, odnotowując szereg znaczących transakcji, przy jednoczesnym zwiększeniu zainteresowania logistyką” 6 .
1 Raport JLL ,,Warszawski rynek nieruchomości – IV kw. 2022. Rekordy już za nami”.
2 Na podstawie Raportu CBRE ,,Opinia o wartości przygotowana dla PHN”.
3 Na podstawie Raportu CBRE ,,Opinia o wartości przygotowana dla PHN”.
4 Na podstawie Raportu CBRE ,,Opinia o wartości przygotowana dla PHN”.
5 Raport Colliers ,,Market insight – raport roczny 2023”.
6 Raport Colliers ,,Market insight – raport roczny 2023”.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
10
Charakterystyka branży i podstawowe trendy na rynku nieruchomości
Rynek biurowy w 2022 roku
Bieżąca sytuacja makroekonomiczna i geopolityczna, nieustannie rosnące koszty materiałów budowlanych oraz wykonawstwa, a także niepewność rynku sprawia, że znacząco zmniejszyła się ilość nowobudowanych inwestycji biurowych. W 2022 r. w budowie znajdowało się 772 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co oznacza 36% spadek w stosunku do 2021 r. ,,Około 27% przypada na Warszawę – 209 tys. m², natomiast w miastach regionalnych najwięcej projektów powstaje we Wrocławiu (169 tys. m²), Katowicach (129 tys. m²) oraz Krakowie (107 tys. m²)” 7 . Konsekwencją zmniejszonej aktywności deweloperów jest luka podażowa.W 2022 r. widoczny był trend modernizowania starszych budynków, które uzupełniały bardzo ograniczoną ofertę rynkową. Trend ten powinien utrzymać się, także ze względu na zasady strategii ESG.
Na koniec grudnia 2022 r., całkowity biurowy wolumen inwestycyjny w Polsce osiągnął 2,2 mld euro, przekraczając całoroczny wolumen z poprzedniego roku o 26%. Transakcje zawarte na rynkach regionalnych odpowiadały za ponad 50% całkowitego wolumenu odnotowanego w 2022 r. Znacząca jego część przypadła na Kraków i Wrocław. Na koniec 2022 r. na 9 głównych rynkach biurowych w Polsce całkowita podaż powierzchni biurowej wyniosła 12,7mln. mkw. a deweloperzy oddali do użytku 643 tys. mkw., z czego niemal 237 tys. mkw. w Warszawie. Na uwagę zasługuje dynamiczny rozwój rynku w Katowicach.
Już na początku 2022 r. obserwowano bardzo niską podaż powierzchni biurowej, związaną nie tylko z ilością budowanej powierzchni, ale także wycofywaniem z rynku starych, niespełniających standardów budynków. W 2022 r. odnotowano znaczący, ponad 19% w stosunku do 2021 r. wzrost wolumenu transakcji najmu, oznacza to wzmożoną aktywność najemców spowodowaną obawami o dalszy wzrost cen, opłat eksploatacyjnych czy brakiem dostępnej powierzchni.
Popyt na biura (największe rynki regionalne w Polsce, 2013-2025P r.
Na podstawie raportu JLL ,,Warszawski rynek nieruchomości – IV kw. 2022. Rekordy już za nami”.
7 Raport Colliers ,,Market insight – raport roczny 2023”.
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
11
Powierzchnia w budowie (największe rynki regionalne w Polsce, IV kw. 2022 r.
Na podstawie danych JLL, IV kwartał 2022 r.
Od strony podażowej rok 2023 będzie charakteryzował się – tym razem – wyjątkowo niskim wynikiem. Na rynek trafią projekty o łącznej powierzchni ok 75 000 mkw. Najbliższe kwartały przyniosą umiarkowany wzrost aktywności budowlanej, w związku z czym przewiduje się, że również 2024 r. odnotuje ograniczoną liczbę nowych inwestycji wchodzących na rynek. W 2023 roku zarówno najemcy, jak i właściciele nieruchomości będą musieli zmierzyć się z wyższymi kosztami utrzymania powierzchni. Rosnące ceny energii oraz koszty pracy przełożą się na wyższe stawki opłat eksploatacyjnych we wszystkich typach nieruchomości.
Warszawa
W Warszawie nadal zauważalny jest stabilny popyt na atrakcyjną, dobrze zlokalizowaną powierzchnię biurową. Rynek warszawski przyczynił się do znacznego zwiększenia wolumenu inwestycyjnego w Polsce. W 2022 r. do użytku oddano 236 800 mkw. nowych biur, z czego tylko 8 700 m2 przypadło na IV kwartał. Najbardziej popularnymi częściami miasta są centralny obszar inwestycyjny COB, centrum oraz Mokotów. Najważniejszymi budynkami oddanymi do użytku są: Varso Tower (63 800 m2, HB Reavis), Forest Tower (51 500 m2, HB Reavis), P180 (32 000 m2, Skanska) czy SKYSAWA (35 000 m², PHN).
Zmniejszenie ilości nowobudowanej powierzchni obserwowane w całej Polsce jest też widoczne w Warszawie. W IV kwartale 2022 r. w budowie znajdowało się 190 tys. mkw., i jest to jeden z najniższych wyników w ciągu ostatnich lat. Najwięcej nowych projektów powstaje w centralnych lokalizacjach. Na 2023 r. planowana jest budowa zaledwie 75 000 mkw. a na 2024 r. 82 000 mkw. 8 . Widmo luki podażowej, które jest widoczne w całej Polsce dotknie także rynek warszawski. ,,Renegocjacje/przedłużenia obowiązujących kontraktów nadal stanowiły znaczącą część aktywności najemców. W całym 2022 r. było to 39%, przy czym dla niektórych kwartałów ich udział sięgał blisko 50%” 9 . W grudniu 2022 r. poziom pustostanów w Warszawie wyniósł 11,6%, co stanowi nieznaczny spadek w stosunku do ubiegłego roku. Jest to wynikiem małej podaży powierzchni na rynku.
8 Raport JLL ,,Rynek biurowy Warszawa – rekordy już za nami”
9 Raport JLL ,,Rynek biurowy Warszawa – rekordy już za nami”
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
12
Rynek magazynowy w Polsce w 2022 roku
Mimo zakłóceń w łańcuch dostaw oraz rosnących czynszów rynek magazynowy w Polsce pozostaje jednym z najbardziej rozwijających się sektorów rynku nieruchomości. W 2022 r. widoczna była nadal wzmożona aktywność deweloperów, co przełożyło się na rekordowy wolumen podaży, która powinna nieco osłabnąć w kolejnych latach. Do końca grudnia oddano ponad 4,4 mln mkw. powierzchni magazynowej, co oznacza wzrost w stosunku do poprzedniego roku. Aktualnie w budowie pozostaje ok. 3,4 mln mkw. powierzchni magazynowej. Najwięcej nowych projektów dostarczona na Dolnym Śląsku 787 tys. mkw., w Polsce Centralnej 648 tys. mkw., oraz w Poznaniu i na Górnym Śląsku po 540 tys. mkw. 10 Wśród zrealizowanych w 2022 r. obiektów magazynowych należałoby wymienić: kolejne fazy Wrocław Campus 39 (106 tys. mkw), Hillwood Bydgoszcz BTS Zalando (104 tys. mkw) oraz Exeter Park Świebodzin (100 tys. mkw). Ze względu na problemy z finansowaniem i wzrost kosztów wiele wskazuje, że większość nowobudowanych projektów logistycznych będzie budowane w formule BTS. Zapotrzebowanie na powierzchnię logistyczną jest nadal wysokie i stabilne, mimo, że firmy znacznie częściej szukają oszczędności i tną koszty. Cały 2022 r. stał pod znakiem rosnących czynszów o 15-20% do nawet 30% w najlepszych lokalizacjach. Wzrosty czynszów były związane ze wzrostem cen paliw i materiałów budowlanych oraz wzrostem kosztów realizacji projektów. ,,Najwyższe czynsze odnotowano w Warszawie, gdzie stawki bazowe zaczynały się od 4,40 EUR/m²/miesiąc, a najwyższe przekraczały poziom 6,75 EUR/m²/miesiąc. Stawki efektywne oscylowały w przedziale 3,80-5,50 EUR/m²/miesiąc.
W pozostałych rynkach regionalnych, stawki bazowe wahały się w przedziale 3,20-5,50 EUR/m²/miesiąc, a efektywne 2,70-4,80 EUR/m²/miesiąc” 11 . Poziom pustostanów to 4,1%, co stanowi niewielki wzrost w stosunku do 2021 r. Wszystko wskazuje, że 2023 r. będzie rokiem weryfikacji dla całego rynku – optymalizacji, szukania oszczędności, ograniczonej aktywności deweloperów i najemców i próbie sprostania wymogom ESG.
Pustostan i całkowita powierzchnia - Polska
Na podstawie raportu AXI IMMO ,,Polski Rynek Magazynowy”
10 Raport AXI IMMO „Polski Rynek Magazynowy – podsumowanie 2022 roku”.
11 Raport Colliers ,,Market insight – raport roczny 2023”.
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
13
Rynek magazynowy w Polsce w 2022 roku
Zasoby powierzchni magazynowej
28,0 mln mkw. ▲
Popyt netto
7,5 mln mkw. ▲
Współczynnik pustostanów
4,1% ▲
Stopa kapitalizacji dla najlepiej zlokalizowanych obiektów
4,35% ►
Zasoby powierzchni magazynowej
28,0 mln mkw. ▲
Image should be here
Rynek mieszkaniowy w Polsce w 2022 roku
,,W porównaniu z 2021 rokiem, deweloperzy rozpoczęli w 2022 roku budowę o 30,5% mniejszej powierzchni mieszkaniowej, przełożyło się na bardzo niski poziom zainteresowania zakupami nowych gruntów inwestycyjnych”. 12 W 2022 r. łącznie na sześciu rynkach wprowadzono do sprzedaży ponad 49 tys. mieszkań. Pod koniec I połowy roku wprowadzono ustawę deweloperską nakładającą na deweloperów opłaty na tzw. Fundusz Gwarancyjny. W celu prowadzenia sprzedaży na dotychczasowych zasadach deweloperzy w II kwartale 2022 r. wprowadzili na rynek rekordową liczbę mieszkań. Nie oznaczało to jednak przyspieszonej sprzedaży, niektóre produkty deweloperskie szybko znikały nawet ze sprzedaży.
Wciąż rosnące stopy procentowe, wybuch wojny w Ukrainie, wzrost inflacji spowodowały spadek popytu klientów indywidualnych, a ponad ¾ transakcji było zakupami gotówkowymi. Mimo, że kupno mieszkania to dobra forma lokaty kapitału sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym spadła o ok. 41% w stosunku do roku 2021 roku. Z uwagi na próbę ominięcia obostrzeń ustawy deweloperskiej trudno jest oszacować rzeczywistą liczbę oferowanych w sprzedaży mieszkań.
W skali całego roku wzrost cen mieszkań w ofercie był najwyższy we Wrocławiu i Krakowie, odpowiednio 22,6% oraz 18,6%. Zbliżony, również dwucyfrowy wzrost odnotowano także w Poznaniu, 16,5%. Na pozostałych trzech rynkach, w Warszawie, Trójmieście i Łodzi ceny mieszkań w ofercie urosły w ciągu roku między 9 a 10% 13 .
Zauważalnym skutkiem wojny w Ukrainie był znacznie podwyższony popyt na wynajem mieszkań w Polsce i związana z tym ograniczona podaż i wzrost cen wynajmu. ,,Stawki najmu w 2022 roku wzrosły o około 30%-40% we wszystkich miastach wojewódzkich. Aktualny stan określić można więc mianem rynku wynajmującego”. 14 Podsumowując 2022 r. należy zauważyć dynamicznie rozwijający się rynek PRS. Mimo dużego ryzyka inwestycyjnego, wzrostu kosztów wykonawstwa i niestabilnej sytuacji geopolitycznej liczba projektów rynku najmu instytucjonalnego nieustannie rośnie. Aktywność inwestorów w tym obszarze rynku była tylko nieznacznie mniejsza niż w 2021 r.
Mieszkania gotowe w bieżącej ofercie deweloperów (agregacja dla rynków: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania oraz Łodzi)
Na podstawie raportu JLL ,,Warszawski rynek nieruchomości – IV kw. 2022. Rekordy już za nami”.
12 Raport Colliers ,,Market insight – raport roczny 2023”.
13 Raport JLL ,,Rynek mieszkaniowy w Polsce” – IV kwartał 2022 r.
14 Raport Colliers ,,Market insight – raport roczny 2023”.
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
14
Rynek budowlany w Polsce w 2022 roku
Dwa pierwsze miesiące roku dawały szanse powrotu do spodziewanej stabilności rynkowej. Niestety trudna sytuacja geopolityczna związana z wojną w Ukrainie oraz związana z nią wysoka inflacja wpłynęły na wzrost kosztów materiałów budowlanych oraz kosztów wykonawstwa. Zauważalny był nagły odpływ pracowników z Ukrainy, którzy stanowi 80-90% cudzoziemców pracujących na budowach w Polsce. Wraz z inflacją pojawiła się także presja na zwiększanie płac. Dostawy materiałów zza wschodniej granicy zostały całkowicie odcięte, a koszty energii elektrycznej i gazu znacznie wzrosły. Pojawił się także efekt paniki wśród krajowych producentów i dystrybutorów. Na rynku budowlanym zauważalna była negatywna koniunktura inwestycyjna – deweloperzy, głównie na rynku biurowym oraz mieszkaniowym, w obawie przed kosztami, odkładali swoje decyzje o rozpoczęciu nowych inwestycji. ,,Spadek inwestycji jest najbardziej widoczny na rynku mieszkaniowym, który stanowi niemal 1/5 rynku budowlanego. W 2022 r. deweloperzy i inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę ok. 20-30% mniej mieszkań niż przed rokiem. Brak popytu na mieszkania najprawdopodobniej utrwali stagnację w segmencie budownictwa mieszkaniowego w 2023 r.” 15 Niewielkie spowolnienie inwestycyjne było zauważalne także na rynku magazynowym, rynek biurowy z kolei nie odbudował się jeszcze po pandemii COVID-19. Duże projekty infrastrukturalne i energetyczne w segmencie publicznym będą mogły zostać rozpoczęte po uruchomieniu środków z UE. ,,Przejściowy spadek projektów inwestycyjnych realizowanych na terenie kraju nieuchronnie prowadzi do rywalizacji wykonawców o pozyskanie nowych kontraktów w tych segmentach budownictwa, w których albo nie doszło do głębokiego spowolnienia (zob. segment drogowy i logistyczny), albo które stanowią dla wykonawców wiodący obszar działalności (zob. segment kolejowy i energetyczny). Nasilająca się konkurencja cenowa wymusza na generalnych wykonawcach obniżkę oczekiwanych marż z tytułu realizowanych projektów inwestycyjnych po 2022 r. Niedostateczna liczba zamówień oraz rosnąca presja na marże wywołują w dużych przedsiębiorstwach obawy o ciągłość i jakość portfela zleceń w latach 2024-2025. Wszystkie wymienione wyżej czynniki sprawiły, że 2022 r. był jednym z najtrudniejszych okresów na rynku budowlanym od lat.” 16
15 Raport Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa ,,Sektor budownictwa: podsumowanie roku 2022 i prognozy na rok 2023”.
16 Raport Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa ,,Sektor budownictwa: podsumowanie roku 2022 i prognozy na rok 2023”.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
15
3. Charakterystyka portfela nieruchomości Grupy Kapitałowej
3.1 Portfel nieruchomości Grupy Kapitałowej
Wartość godziwa*
Na dzień 31 grudnia 2022 roku portfel nieruchomości Grupy obejmował ponad 150 wydzielonych biznesowo nieruchomości, które w sprawozdaniu finansowym zostały ujęte jako aktywa. Wartość godziwa portfela, z wyłączeniem nieruchomości klasyfikowanych jako zapasy, wyniosła ok 3,7 mld PLN. Portfel obejmował 15 nieruchomości o wartości godziwej 173,0 mln PLN dotkniętych wadami prawnymi, jednak z wysokim potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie.
Ponadto Grupa dysponowała 16 nieruchomościami dotkniętymi wadami prawnymi, z potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie niewystarczającym, by nieruchomości te zostały ujęte w sprawozdaniu finansowym jako składniki aktywów. Wartość godziwa tych nieruchomości przy założeniu braku wad prawnych wyniosłaby 100,1 mln PLN*.
Podział portfela nieruchomości pod względem planowanych działań
Nieruchomości pozostające w portfelu
40 nieruchomości o wartości godziwej 2 684,4 mln PLN, ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych oraz w środkach trwałych w związku z użytkowaniem na własne potrzeby.
Nieruchomości przeznaczone do optymalizacji
39 nieruchomości ujętych w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych, w środkach trwałych w związku z użytkowaniem na własne potrzeby oraz w zapasach; wartość godziwa (wyłączając wartość zapasów) wyniosła 242,3 mln PLN.
Projekty inwestycyjne
56 nieruchomości na których Grupa planuje, bądź już realizuje projekty komercyjne, mieszkaniowe, logistyczne lub komercyjno - mieszkaniowe, ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych, w zapasach oraz w środkach trwałych w związku z użytkowaniem na własne potrzeby; wartość godziwa (wyłączając wartość zapasów) 686,4 mln PLN.
Nieruchomości na sprzedaż
18 nieruchomości o wartości godziwej 39,0 mln PLN, wszystkie ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych.
Image should be here
* Wartość godziwa nie uwzględnia wyceny z tytułu zastosowania MSSF 16
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
16
Lokalizacja nieruchomości Grupy Kapitałowej w Polsce i w Warszawie
Powierzchnia wynajmowalna brutto (GLA) i wskaźnik pustostanów
Na dzień 31 grudnia 2022 roku portfel nieruchomości Grupy wynosił ok. 466 tys. m2 GLA.
Wskaźnik pustostanów na 31 grudnia 2022 roku wyniósł 22,7% (obliczony jako udział powierzchni niewynajętej w GLA pomniejszonej o powierzchnię przeznaczoną na własny użytek Grupy oraz powierzchnię trwale niewynajmowalną, tj. ze względów technicznych lub prawnych niewynajmowaną przez Grupę. Powierzchnia wynajmowalna brutto nieruchomości pozostających w portfelu wynosiła ok. 274 tys. m2, a wskaźnik pustostanów 13,0%.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku portfel nieruchomości Grupy wynosił 456 tys. mkw. GLA.
Wskaźnik pustostanów na 31 grudnia 2021 roku wyniósł 24,3% (obliczony jako udział powierzchni niewynajętej w GLA pomniejszonej o powierzchnię przeznaczoną na własny użytek Grupy oraz powierzchnię trwale niewynajmowalną, tj. ze względów technicznych lub prawnych niewynajmowaną przez Grupę). Powierzchnia wynajmowalna brutto nieruchomości pozostających w portfelu wynosiła 256 tys. mkw., a wskaźnik pustostanów 10,7%.
Image should be here
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
17
Wynik z najmu
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku nieruchomości znajdujące się w portfelu Grupy osiągnęły wynik z najmu w wysokości 118,3 mln PLN. Jako nieruchomości generujące przychody z najmu Grupa klasyfikuje 93 nieruchomości o wartości godziwej 2 445,1 mln PLN (wartość godziwa nie obejmuje nieruchomości klasyfikowanych jako zapasy).
3.2 Akwizycje i dezinwestycje
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 r. Grupa zbyła 3 nieruchomości: willę przy ul. Krynicznej w Warszawie, działki drogowe w Parzniewie oraz wszystkie posiadane udziały w nieruchomości przy ul. Podchorążych 39A w Warszawie. Ponadto Grupa podpisała przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości przy ul. Łowickiej w Warszawie. W tym czasie Grupa nie nabyła żadnej nieruchomości.
3.3 Kluczowe projekty deweloperskie
Grupa Kapitałowa realizuje komercyjne projekty deweloperskie w celu uzyskania odpowiednio wysokiej klasy aktywów, które zapewnią stabilne źródło przychodów w długoterminowej perspektywie.
Zgodnie ze Strategią, Grupa Kapitałowa prowadzi również projekty deweloperskie w sektorze mieszkaniowym z przeznaczeniem na sprzedaż.
Kluczowe projekty deweloperskie realizowane przez Grupę Kapitałową
1. Projekty zrealizowane
2. Projekty zrealizowane
VIS À VIS WOLA I i II, Prymasa Tysiąclecia 83 (Warszawa)
Yacht Park , Molo Rybackie (Gdynia)
Dwa etapy inwestycji mieszkaniowej zrealizowane na warszawskiej Woli dostarczyły na rynek łącznie 466 nowoczesnych mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej ok. 25 tys. mkw. PUM oraz lokale usługowe na parterach budynków. Wszystkie lokale w obu etapach zostały sprzedane i przekazane nabywcom.
Projekt mieszkaniowy zrealizowany na terenie Molo Rybackiego w Gdyni dostarczył na rynek 135 nowoczesnych apartamentów o powierzchni PUM ok. 9,5 tys. mkw. z lokalami usługowymi w parterach budynków. Inwestycja została oddana do użytkowania w IVQ 2020 r. Wszystkie lokale zostały sprzedane i przekazane nabywcom.
3. Projekty zrealizowane
4. Projekty zrealizowane
Osiedle Olimpijczyk I, Kusocińskiego 115 (Łódź Retkinia)
INTRACO Prime, Stawki 2 (Warszawa)
Na nieruchomości przy ul. Kusocińskiego w Łodzi zakończono budowę 2 budynków mieszkalnych wielorodzinnych o 6 kondygnacjach nadziemnych wraz z garażem podziemnym. Inwestycja dostarczyła na rynek 166 nowoczesnych mieszkań o powierzchni PUM ok. 8,6 tys. mkw.
W marcu 2022 r. uzyskano Pozwolenie na Użytkowanie Inwestycji. Wszystkie lokale zostały sprzedane i przekazane nabywcom.
Przed istniejącym od 1975 r. biurowcem Intraco w marcu 2020 r. rozpoczęto budowę nowoczesnego obiektu biurowego w standardzie klasy A, o powierzchni najmu ok. 13 tys. mkw. Budynek posiada 8 kondygnacji nadziemnych oraz 3 podziemne. W marcu 2022 r. uzyskano Pozwolenie na użytkowanie budynku Zostały zakończone roboty aranżacyjne na dwóch wynajętych kondygnacjach. Trwa komercjalizacja pozostałych kondygnacji budynku.
5. Projekty zrealizowane
6. Projekty zrealizowane
INSTA 21, Instalatorów (Warszawa)
Młoda Białołęka, Geodezyjna (Warszawa)
W październiku 2022 r. zakończono prace budowlane oraz uzyskano pozwolenie na użytkowanie dla budynku. Inwestycja mieszkaniowa wielorodzinna dostarczyła na rynek 87 nowoczesnych mieszkań o łącznej powierzchni PUM ok. 4 tys. mkw. oraz 3 lokale usługowe o powierzchni PUU ok. 150 mkw. Wszystkie lokale zostały sprzedane.
W sierpniu 2022 r. zakończono prace budowlane oraz uzyskano pozwolenie na użytkowanie budynków. Inwestycja dostarczyła na rynek 174 nowoczesnych mieszkań o łącznej powierzchni PUM ok. 9,7 tys. mkw. oraz jeden lokal usługowy o powierzchni PUU ok. 100 mkw. Trwa dalsza sprzedaż mieszkań. Docelowo inwestycja realizowana będzie w III etapach o łącznej powierzchni PUM ok. 29,5 tys. mkw. (ok. 500 mieszkań). Pozwolenie na budowę obejmuje wszystkie etapy inwestycji.
7. Projekty w realizacji
8. Projekty w realizacji
SKYSAWA, Świętokrzyska 36 (Warszawa)
Kolej na 19, Kolejowa 19 (Warszawa)
Na nieruchomości przy ul. Świętokrzyskiej 36 o powierzchni ok. 0,6 ha, zakończono prace budowlane przy budowie nowoczesnego wysokościowego obiektu biurowego klasy A o powierzchni najmu ok. 34,5 tys. mkw. SKYSAWA składa się z dwóch budynków o różnej liczbie kondygnacji. Budynek A - liczy od 4 do 9 kondygnacji, a jego powierzchnia najmu wynosi ok. 9,9 tys. mkw. Budynek B, czyli 155-metrowa wieża, stanowi zintegrowany element zabudowy pierzejowej o wysokości od 3 do 40 kondygnacji i powierzchni najmu ok. 24.670 mkw. Wyróżnikiem projektu jest także bezpośredni łącznik ze stacją metra Rondo ONZ oraz certyfikacja BREEAM na najwyższym poziomie
Na nieruchomości zlokalizowanej w Warszawie przy ul. Kolejowej 19 rozpoczęto inwestycję mieszkaniową, która dostarczy na rynek 148 nowoczesnych mieszkań o powierzchni PUM ok. 7,2 tys. mkw. oraz 2 lokale usługowe o powierzchni PUU ok. 120 mkw. W czerwcu 2022 r. podpisano umowę z generalnym wykonawcą robót. Rozpoczęto sprzedaż mieszkań. Trwają prace budowlane.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
18
Outstanding. W sierpniu 2021 r. uzyskano Pozwolenie na Użytkowanie budynku A, w czerwcu 2022 r. uzyskano Pozwolenie na Użytkowanie budynku B. Trwają prace w zakresie aranżacji powierzchni najmu.
9. Projekty w realizacji
10. Projekty w przygotowaniu
Osiedle ŁAN, Zatorska (Wrocław)
Młoda Białołęka II, Geodezyjna (Warszawa)
Na nieruchomości zlokalizowanej przy ul. Zatorskiej, w dzielnicy Zakrzów we Wrocławiu rozpoczęto realizację inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej. Pierwszy etap inwestycji dostarczy na rynek 172 nowoczesnych mieszkań o łącznej powierzchni PUM ok. 8,1 tys. mkw. oraz 7 lokali usługowych o powierzchni PUU ok. 9057 mkw. W czerwcu 2022 r. podpisano umowę generalnym wykonawcą robót. Rozpoczęto sprzedaż mieszkań. Trwają prace budowlane.
Prace projektowe w zakresie etapu II będą realizowane po zmianie MPZP (w trakcie) co pozwoli na uzyskanie lepszych parametrów inwestycji.
Na nieruchomości zlokalizowanej w Warszawie przy ul. Geodezyjnej planowana jest realizacja II etapu inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z garażem podziemnym, która dostarczy na rynek 181 nowoczesnych mieszkań o powierzchni PUM ok. 10,7 tys. mkw. Trwa proces wyboru Generalnego Wykonawcy inwestycji.
11. Projekty w przygotowaniu
12. Projekty w przygotowaniu
VENA, Prymasa Tysiąclecia 83 (Warszawa)
Jana Pawła II 34 (Warszawa)
Trzeci etap inwestycji na warszawskiej Woli zakłada realizację 12 kondygnacyjnego budynku biurowego klasy A o powierzchni najmu ok. 15 tys. mkw. z lokalami usługowymi na pierwszych dwóch kondygnacjach nadziemnych. W grudniu 2022 r ogłoszono postępowanie przetargowe na wybór generalnego wykonawcy inwestycji.
Na nieruchomości zlokalizowanej w Warszawie przy ul. Jana Pawła II 34 planowana jest realizacja kameralnego projektu mieszkaniowego, który dostarczy na rynek ok. 46 apartamenty o powierzchni PUM i PUU ok. 2 500 mkw. Możliwość rozbudowy budynku została ograniczona z uwagi na wejście w życie nowego Studium zabudowy m. st. Warszawy. Trwa procedura uzyskiwania Pozwolenia na Budowę
13. Projekty w przygotowaniu
Marina by PHN, Hryniewickiego (Gdynia)
Projekt realizowany będzie na terenie Molo Rybackiego w Gdyni, w sąsiedztwie skweru Kościuszki. Inwestycja zakłada realizację trzech obiektów biurowych w standardzie klasy A o powierzchni najmu około 27 tys. mkw. Trwają prace związane z uruchomieniem inwestycji. Start prac budowlanych uzależniony jest od warunków rynkowych.
14. Projekty w przygotowaniu
Nakielska 53 (Bydgoszcz)
Na nieruchomości o powierzchni ok. 4 ha zlokalizowanej w Bydgoszczy przy ul. Nakielskiej planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowo- usługowej w VI etapach, które dostarczą na rynek ok. 620 nowoczesnych mieszkań o powierzchni PUM ok 33 tys. mkw., w tym w I etapie ok. 180 mieszkań o powierzchni PUM ok. 9,5 tys. mkw. W grudniu 2022 r. uzyskano pozwolenie na budowę dla etapu I. Trwa proces wyboru Generalnego Wykonawcy inwestycji.
14. Projekty w przygotowaniu
16. Projekty w przygotowaniu
Hotel Zgoda 6, Zgoda 6 (Warszawa)
Projekt Hotelowy al. Wilanowska (Warszawa)
Na nieruchomości zlokalizowanej przy ul. Zgoda 6 w Warszawie planowana jest realizacja trzygwiazdkowego hotelu pod nową marką Vib należącą do Best Western. Projekt hotelowy dostarczy ok. 120 pokoi na powierzchni całkowitej 6,6 tys. mkw. Trwa procedura uzyskiwania Pozwolenia na Budowę.
Na nieruchomości przy al. Wilanowskiej 372 planowana jest budowa obiektów hotelowych o łącznej powierzchni GLA ok. 23 tys. mkw. Realizacja projektu zakłada połączenie dwóch marek międzynarodowej sieci hotelowej Marriott International - designerskiego konceptu MOXY z częścią apartamentową RESIDENCE INN. Trwa procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę.
17. Projekty w przygotowaniu
18. Projekty w przygotowaniu
Osiedle Olimpijczyk II, Kusocińskiego 115 (Łódź Retkinia)
Klimeckiego I (Kraków)
Na nieruchomości zlokalizowanej w Łodzi przy ul. Kusocińskiego planowana jest realizacja II etapu inwestycji mieszkaniowej, która dostarczy na rynek 132 nowoczesne mieszkania o powierzchni PUM ok. 8 tys. mkw. Trwa procedura uzyskiwania zamiennego Pozwolenia na Budowę.
Na nieruchomości zlokalizowanej w Krakowie przy ul. Klimeckiego planowana jest realizacja I etapu inwestycji mieszkaniowej, która dostarczy na rynek 120 nowoczesnych mieszkań o powierzchni PUM i PUU ok. 8 tys mkw. W grudniu 2022 r. uzyskano Pozwolenie na Budowę.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
19
4. Działalność Grupy Kapitałowej
PHN jest jednym z największych (pod względem wartości rynkowej portfela nieruchomości) podmiotów posiadającym i zarządzającym nieruchomościami komercyjnymi i mieszkaniowymi w Polsce. Grupa od lat konsekwentnie wzmacnia swoją pozycję w różnych segmentach rynku. Spółka w ciągu ostatnich kilku lat zbudowała silną pozycję na rynku biurowym, zaczęła także dynamicznie rozwijać działalność w segmencie mieszkaniowym i magazynowym. Kolejnym obszarem zainteresowania spółki są usługi hotelarskie. Dzięki strategii dywersyfikacji, spółka może elastycznie reagować na zmiany sytuacji na rynku, co pozwala jej na osiąganie stabilnych wyników finansowych.
PHN jest aktywny w segmentach rynku nieruchomości:
Główne segmenty działalności:
1) rynek biurowy - wynajem istniejących obiektów i realizacja nowych inwestycji,
2) rynek mieszkaniowy - budowa nowych inwestycji mieszkaniowych,
3) rynek budowlany – świadczenie usług budowlanych na terenie Polski i Niemiec.
Pozostałe segmenty działalności:
1) rynek hotelowy - uczestniczenie w rynku jako właściciel obiektów,
2) rynek logistyczny - budowa nowych obiektów logistycznych,
3) rynek handlowy - gotowe projekty dla wybranych najemców.
Dla celów zarządczych Grupa dzieli swoją działalność w oparciu o wytwarzane produkty i świadczone usługi na następujące sprawozdawcze segmenty operacyjne:
1) wynajem powierzchni biurowej i handlowej, magazynowej i logistycznej, mieszkaniowej i innej,
2) działalność deweloperską – budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych,
3) działalność budowlaną – świadczenie usług budowlanych,
4) działalność pozostałą – świadczenie usług hotelowych i gastronomicznych.
W celu maksymalizacji zysku Grupa realizuje restrukturyzację swojego portfela nieruchomości obejmującą: (1) optymalizację wykorzystania nieruchomości przeznaczonych do pozostania w docelowym portfelu, (2) modernizację i przebudowę niektórych istniejących nieruchomości oraz zagospodarowywanie wybranych działek niezabudowanego gruntu, (3) stopniową sprzedaż aktywów niezwiązanych z docelowym profilem działalności, takich jak nieruchomości mieszkaniowe i mniej rentowne nieruchomości komercyjne, a także niektóre nieruchomości gruntowe.
4.1 Rynek najmu powierzchni komercyjnych
Usługi wynajmu oferowane przez Grupę obejmują:
1) WYNAJEM POWIERZCHNI BIUROWEJ
W skład nieruchomości biurowych wchodzą budynki biurowe klasy A, B i C, nieruchomości mieszkaniowe i wille wykorzystywane jako powierzchnie biurowe oraz placówki dyplomatyczne. Grupę odbiorców segmentu powierzchni biurowych stanowią przedsiębiorstwa krajowe, jak i z kapitałem zagranicznym. Grupa posiada nieruchomości położone w atrakcyjnych lokalizacjach na kluczowych rynkach, w tym w Warszawie w segmencie biurowym (ul. Świętokrzyska 36, Stawki 2, w Gdańsku w segmencie biurowym (al. Grunwaldzka 411), w Poznaniu w segmencie biurowym (Plac Andersa 7) oraz w Gdyni (Molo Rybackie). W 2022 roku łączna powierzchnia GLA w budynkach PHN wynosiła 227 844 mkw. inwestycja, która zostanie przekazana do użytku w 2023 roku to SKYSAWA o pow. 35 tys. GLA mkw. Grupa PHN planuje dalsze inwestycje w tym obszarze rynku, jak na przykład budowę budynku VENA na warszawskiej Woli oraz kompleksu budynków biurowych w ramach gdyńskiego projektu Yacht Park & Marina Yacht Park obok zrealizowanej już części mieszkaniowej i rekreacyjnej. Obie te inwestycje powinny przynieść łącznie około 42,4 tys. GLA mkw.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
20
2) WYNAJEM POWIERZCHNI HANDLOWEJ
Grupa dysponuje głównie niewielkimi powierzchniami handlowymi w Warszawie oraz pawilonami zrealizowanymi w formule BTS. Oferta skierowana jest zarówno do dużych sieci handlowych, jak i do małych i średnich przedsiębiorców.
3) WYNAJEM POWIERZCHNI MAGAZYNOWEJ I LOGISTYCZNEJ
Największą podażą powierzchni magazynowych Grupa dysponuje obecnie w parku logistycznym w podwarszawskim Parzniewie oraz w Porcie Rybackim w Gdyni, obsługując i kierując swą ofertę głównie do przewoźników morskich. W pozostałych lokalizacjach są to średniej wielkości powierzchnie wykorzystywane często przez najemców biurowych i handlowych jako przestrzeń dodatkowa niezbędna do prowadzenia działalności. Przykładem ekspansji PHN w nowe obszary biznesowe jest działalność centrum logistycznego w Parzniewie, która zyskuje na znaczeniu w wyniku silnego rozwoju usług e-commerce i pogłębiającego się trendu przenoszenia przez firmy działalności biznesowej do regionów mniej odległych geograficznie. Wielkość parku PHN PRUSZKÓW wynosi w 55 tys. mkw. GLA. Grupa PHN dysponuje atrakcyjnie położonymi gruntami, które można przeznaczyć na inwestycje logistyczne. Prognozy wskazują, że obecna sytuacja geopolityczna będzie sprzyjać powstawaniu w Polsce nowych centrów logistycznych.
4) WYNAJEM POWIERZCHNI MIESZKANIOWEJ I INNEJ
W skład nieruchomości mieszkaniowych wchodzą wille, głównie wykorzystywane jako rezydencje misji dyplomatycznych oraz mieszkania i budynki mieszkalne. Grupa dysponuje również nieruchomościami wykorzystywanymi na prowadzenie działalności edukacyjnej. Z nieruchomości Grupy korzystają także przedsiębiorcy z branży gastronomicznej oraz świadczący usługi ochrony zdrowia. Grupa dysponuje także mieszkaniami do wynajęcia położonymi głównie w Warszawie, miedzy innymi na Wilanowie, Ochocie i w centrum miasta. Domy należące do PHN są także wynajmowane miedzy innymi firmom prawniczym i innym. Spółka dysponuje także kilkoma kamienicami o dużej wartości historycznej, położonych w Warszawie, między innymi na Nowym Świecie i na Wierzbowej, w których mieszczą się obecnie siedziby urzędów samorządowych.
5) USŁUGI DODATKOWE
Jest to wynajem biur na start, sal konferencyjnych, powierzchni reklamowych (elewacje budynków oraz powierzchnie na dachach, grunty), miejsc parkingowych, garaży i piwnic.
4.2 Deweloperski rynek mieszkaniowy
Przedmiotem działalności Grupy jest budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych. W ostatnich kilku latach PHN jest coraz bardziej aktywny w sektorze mieszkaniowym. Jednym z najważniejszych zrealizowanych projektów jest gdyński projekt Yacht Park & Marina Yacht Park. W ramach projektu powstało sześć wysokiej klasy budynków apartamentowych oraz nowoczesny port jachtowy. W Warszawie z kolei zakończono prace nad osiedlem VIS A VIS Wola położonym w dzielnicy Wola, INSTA 21 w dzielnicy Włochy oraz pierwszym etapie osiedla Młoda Białołęka zlokalizowanym na Białołęce. PHN stawia na dalszy rozwój budownictwa mieszkaniowego. W tym roku kontynuowane będą prace budowlane na dwóch kolejnych inwestycjach, z czego jedna znajduje się w Warszawie (Kolej na 19) oraz jedna we Wrocławiu (Osiedle ŁAN). W sumie oddanych do użytkowania zostanie kolejnych 320 mieszkań. Grupa przygotowuje nowe projekty mieszkaniowe, które będą realizowane w różnych segmentach budowlanych: luksusowym, popularnym i ekonomicznym. Analizowane są także następne projekty mieszkaniowe w innych lokalizacjach. Na etapie wyboru generalnych wykonawców jest szereg kolejnych inwestycji. Obejmują one drugi etap budowy Osiedla Olimpijczyk, Młoda Białołęka oraz I etapu osiedla mieszkaniowego w Bydgoszczy.
4.3 Rynek hotelowy
W 2021 roku spółka stała się wraz z Polskim Holdingiem Hotelowym właścicielem warszawskiego Hotelu Regent. Spółka prowadziła także działalność hotelową w podwarszawskim Ośrodku Lipowy Przylądek oraz Hotelu Alf w Krakowie należącego do Chemobudowy Kraków. Grupa przygotowuje również realizację projektu hotelowego Marriott Moxy oraz Residence Inn. We współpracy z PHH spółka rozważa między innymi budowę hotelu na wyspie Wolin.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
21
4.4 Rynki zbytu i struktura odbiorców i dostawców
Rynki zbytu
Podstawowym rynkiem zbytu dla Grupy jest rynek polski. Najmocniejszą pozycję Grupa posiada w Warszawie. Poza tym Grupa prowadzi działalność w Poznaniu, Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Katowicach, Wrocławiu i Łodzi. Grupa dostarcza swoje usługi do szerokiej grupy klientów instytucjonalnych, spółek, instytucji państwowych oraz osób fizycznych w segmencie wynajmu i dzierżawy nieruchomości. Jedna ze spółek z Grupy prowadzi działalność na terenie Niemiec w zakresie działalności budowlanej.
Strukturę najemców oraz innych odbiorców Grupy cechuje silne zróżnicowanie, w związku z czym Grupa nie jest narażona na istotne ryzyko wiążące się z pojedynczym najemcą lub grupą najemców.
Nowe umowy najmu
Nowe umowy najmu zawierane są głównie na czas określony, a 30% umów najmu zawarta jest na czas nieokreślony. Strukturę najemców według okresu umów najmu przedstawiono na dwóch poniższych wykresach:
Struktura odbiorców i dostawców
W 2022 roku Grupa współpracowała głównie z dostawcami świadczącymi następujące usługi:
✓ budowlane (w ramach realizacji projektów inwestycyjnych oraz deweloperskich),
✓ remontowe (w ramach nieruchomości GK PHN S.A.)
✓ usługi projektowe
✓ dostawy mediów (energia elektryczna, gaz, ciepło, woda i odprowadzenie ścieków)
✓ doradcze – doradztwo prawne, biznesowe, techniczne,
✓ utrzymania czystości i pielęgnacji zieleni,
✓ utrzymania technicznego,
✓ przeglądy elementów budynku i instalacji technicznych – zgodnie z Prawem Budowlanym i innymi obowiązującymi przepisami prawa, w szczególności ochrony ppoż,
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
22
5. Strategia i plany rozwojowe Grupy Kapitałowej
5.1 Strategia PHN S.A. na lata 2017-2023
Zgodnie z dotychczasową strategią, Grupa Kapitałowa do 2023 roku chce stać się wiodącym inwestorem i istotnym deweloperem na polskim rynku nieruchomości oraz zwiększyć wartość aktywów netto o ok. 50%, z czego do ok. 40% wypłacone byłoby w formie dywidendy. Wzrost wartości godziwej portfela nieruchomości zakładany jest do poziomu ok. 6 mld zł w 2023 roku. Celami strategicznymi Grupy Kapitałowej PHN jest wzrost wartości marki oraz zwiększenie jej rozpoznawalności i uznania na rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych.
5.2 Realizacja strategii
Dotychczasowe efekty realizacji Strategii
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Efekt realizacji strategii
31.12.2014
31.12.2015
31.12.2016
31.12.2017
31.12.2018
31.12.2019
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2022
Stan docelowy
Wartość godziwa nieruchomości [mld PLN]
2,0
2,2
2,5
2,5
2,5
3,3
3,4
3,5
3,7
6,0
Akwizycje [mld PLN]
0,0
0,2
0,5
0,0
0,0
0,1
0,04
0,01
0,0
0,7
Poziom LTV [%]
0,8
14,2
22,8
21,0
21,0
21,7
33,7
34,3
36,0
52,0
SGA / GAV [%]
1,6
1,6
1,3
1,3
1,3
1,2
1,6
1,5
1,6
0,7
Wzrost aktywów netto [%]
5,7
7,6
9,2
10,9
13,1
17,6
19,3
24,5
1,4
59,0
Image should be here
1) Poziom LTV liczony jako stan zadłużenia / wartość nieruchomości
2) Nie uwzględniono dotychczas poniesionych nakładów na akwizycje
3) Liczone do kapitału własnego na dzień 31 grudnia 2016 r.
Główne środki do realizacji celów strategicznych Grupy Kapitałowej na lata 2017-2023
1. Przebudowa portfela nieruchomości (reorganizacja majątku Grupy Kapitałowej) poprzez:
a) realizację programu inwestycyjnego,
b) stabilną bazę efektywnych aktywów (dezinwestycje i akwizycje),
c) zapewnienie stabilności finansowej.
2. Wdrożenie zmian organizacyjnych (kompleksowa wewnętrzna reorganizacja firmy) poprzez:
a) wdrożenie struktury organizacyjnej zapewniającej efektywność operacyjną,
b) wdrożenie kultury organizacyjnej w oparciu o wspólne wartości i wzrost kompetencji wewnętrznych.
3. Wzrost wartości marki (budowa silnej Grupy Kapitałowej) poprzez:
a) świadczenie usług na najwyższym poziomie,
b) wzrost rozpoznawalności marki PHN na rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych,
c) dobre relacje z klientami jako platforma długoterminowego wzrostu wartości.
5.3 Kluczowe wyzwania dla Grupy Kapitałowej PHN
Przebudowa portfela nieruchomości
Optymalizacja portfela nieruchomości ma na celu osiągniecie zwiększenia udziału w rynku poprzez realizację programu inwestycyjnego, akwizycję nieruchomości oraz poprzez sprzedaż aktywów znajdujących się w nieatrakcyjnych lokalizacjach lub których opłacalność pomimo działań naprawczych (polegających na renegocjowaniu umów najmu i optymalizacji wykorzystania nieruchomości) jest poniżej oczekiwanego poziomu.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
23
Segmentacja portfela nieruchomości Grupy Kapitałowej PHN ma na celu przyporządkowanie nieruchomości do określonych grup wyznaczonych przez kryteria: biznesowe, prawne, przychodowe oraz księgowe. Efektem segmentacji jest syntetyczna informacja pokazująca plany Grupy PHN wobec nieruchomości, stan prawny nieruchomości, czy nieruchomość generuje przychody z najmu oraz kwalifikację księgową. Głównym kryterium przypisania nieruchomości do segmentów biznesowych jest planowane względem nieruchomości działanie: pozostawienie w portfelu, realizacja projektu komercyjnego lub mieszkaniowego, optymalizacja lub sprzedaż.
Zamierzenia strategiczne w obszarze wynajmu powierzchni komercyjnych
1. Osiągnięcie możliwie najniższego poziomu powierzchni niewynajętej.
2. Oferowanie nowoczesnych powierzchni biurowych w atrakcyjnych i unikatowych lokalizacjach.
3. Intensyfikacja pozyskiwania nowych klientów oraz utrzymywanie dotychczasowych najemców.
4. Zapewnienie wysokiego standardu wykończenia powierzchni do wynajęcia.
5. Dostosowanie finalnego produktu do oczekiwań klienta - „uszycie” produktu na miarę.
6. Kompleksowa obsługa najemcy (oferta skonsolidowanych usług związanych z rynkiem nieruchomości).
7. Doradztwo i konsulting w zakresie związanym z najmem.
8. Aktywny udział w programach rządowych.
W 2022 roku kontynuowana była konsekwentna intensyfikacja działań na rzecz aktywnego pozyskiwania najemców.
Na koniec 2022 roku Grupa Kapitałowa PHN osiągnęła dla nieruchomości pozostających w portfelu poziom pustostanów wynoszący 13,0%.
Zakładane efekty realizacji dotychczasowej strategii do 2023 roku:
Głęboka zmiana struktury zysku netto oznaczająca zastąpienie przejściowo dużego udziału efektu zmiany struktury Grupy Kapitałowej PHN i marży deweloperskiej zyskiem generowanym z najmu i sprzedaży mieszkaniowych projektów deweloperskich.
5.4 Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych
Grupa Kapitałowa ma pełną zdolność do realizacji planowanych zamierzeń inwestycyjnych. Projekty realizowane będą ze środków własnych oraz zewnętrznych źródeł finansowania, w tym np. kredytów bankowych, emisji obligacji. Zewnętrzne źródło finansowania wybierane będzie każdorazowo w zależności od realizowanego projektu inwestycyjnego. Jednym ze źródeł kapitału własnego służącego finansowaniu nowych projektów inwestycyjnych będą środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości.
Ponadto Grupa Kapitałowa dopuszcza realizację wybranych projektów komercyjnych w ramach wspólnych przedsięwzięć z partnerami joint venture. Przewiduje się, że w takich przypadkach nakłady inwestycyjne związane z poszczególnymi projektami komercyjnymi będą ponoszone przez Grupę Kapitałową oraz przez jej partnerów JV.
.
WZROST WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
NAKŁADY NA AKWIZYCJĘ
POZIOM LTV
6,0 mld PLN
0,7 mld PLN
51,9%
Potencjał zwiększenia do 2023 roku wartości portfela nieruchomości z kwoty 2,5 mld PLN do kwoty 6,0 mld PLN (wzrost o 140%).
Potencjał przeznaczenia ok. 0,7 mld PLN na zakup nowoczesnych powierzchni komercyjnych generujących przychody z najmu.
Potencjał zwiększenia wysokości finansowania zewnętrznego do poziomu LTV 52,0%.
WZROST AKTYWÓW NETTO
YIELD
SGA / GAV
+ 59,1%
6,0% +
0,7%
Potencjał zwiększenia do 2023 roku wartości aktywów netto o 59,1%, z czego ok. 40% mogłoby zostać wypłacone w formie dywidendy.
Potencjał osiągnięcia wzrostu dochodowości portfela nieruchomości (yield) do poziomu 6,0% +
Potencjał wzrostu efektywności operacyjnej mierzonej spadkiem relacji stałych kosztów administracyjnych do wartości nieruchomości do 0,7%.
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
24
6. Najważniejsze wydarzenia w 2022 roku
01.2022
02.2022
PHN WYNAJĄŁ CAŁY KOMPLEKS BIUROWY SKYSAWA PKO BANKOWI POLSKIEMU
WIEŻA SKYSAWA NOMINOWANA DO MIĘDZYNARODOWEJ NAGRODY BREEAM AWARDS 2022
PKO Bank Polski zawarł długoterminową umowę najmu całej powierzchni w położonym w ścisłym centrum Warszawy jednym z najnowocześniejszych budynków biurowych SKYSAWA. Przekazanie biurowca, który jest flagową inwestycją PHN, planowane jest na czwarty kwartał br. Umowa najmu na około 35 tys. mkw. powierzchni zawarta z PKO Bankiem Polskim jest największą tego typu transakcją na rynku nieruchomości komercyjnych w Warszawie w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy. Biurowiec składa się z dwóch budynków. Wyższą część kompleksu stanowi 155-metrowa wieża, złożona z 40 kondygnacji.
Wieża SKYSAWA zdobyła nominację w międzynarodowym konkursie BREEAM Awards 2022 w kategorii „Regional Award Central and Eastern Europe”. W 2020 r. o tą nagrodę walczyła niższa część kompleksu SKYSAWA. Laureatów plebiscytu poznamy już 22 marca podczas gali w Londynie. Konkurs BREEAM Awards organizowany jest przez międzynarodową instytucję certyfikującą Building Research Establishment (BRE) Global. Jego celem jest wyłonienie inwestycji wyznaczających nowe standardy w zakresie rozwiązań proekologicznych i zrównoważonego budownictwa.
04.2022
04.2022
INTRACO PRIME Z POZWOLENIEM NA UŻYTKOWANIE
REKOMENDACJA DYWIDENDY
PHN uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku biurowo-handlowego INTRACO Prime położonego na warszawskim Muranowie przy ul. Stawki 2B. Realizacja inwestycji przebiegła terminowo. INTRACO Prime to nowoczesny obiekt biurowy klasy A o powierzchni ok. 13 tys. mkw. Na parterze budynku znajdują się lokale handlowo-usługowe. Poza doskonałą lokalizacją, budynek wyróżnia się wieloma udogodnieniami takimi jak energooszczędne systemy oraz instalacje, parking oraz szatnie dla rowerzystów, czy też miejsca do ładowania samochodów elektrycznych. Realizacja inwestycji była prowadzona według wymogów certyfikacji BREEAM.
Zarząd PHN zarekomendował walnemu zgromadzeniu przeznaczenie 18,4 mln PLN z zysku netto za 2021 r. na dywidendę, tj. wypłatę 0,36 PLN na akcję. Pozostałą kwotę zysku netto za ubiegły rok, wynoszącą 54,2 mln PLN, Zarząd proponuje przekazać na powiększenie kapitału zapasowego i przeznaczenie na realizację programu inwestycyjnego. PHN od wielu lat regularnie wypłaca dywidendę swoim akcjonariuszom. W ubiegłym roku spółka wypłaciła dywidendę w łącznej wysokości 17,9 mln PLN, tj. w kwocie 0,35 PLN za jedną akcję. W tym roku, pomimo utrzymującej się trudnej sytuacji makroekonomicznej spowodowanej głównie pandemią COVID-19, stabilne wyniki finansowe Grupy PHN pozwolą nie tylko realizację bieżących projektów inwestycyjnych, ale również na wypłatę zysku akcjonariuszom spółki.
05.2022
06.2022
PIERWSZY BUDYNEK SKYSAWA Z NAJWYŻSZYM W POLSCE CERTYFIKATEM BREEAM NA ETAPIE ,,FINAL”
PHN ROZPOCZYNA PIERWSZĄ INWESTYCJĘ MIESZKANIOWĄ WE WROCŁAWIU
Niższa część kompleksu biurowo-usługowego SKYSAWA, sztandarowej inwestycji Polskiego Holdingu Nieruchomości, otrzymała końcowy certyfikat BREEAM na najwyższym możliwym poziomie Outstanding z rekordowo wysokim wynikiem 94,1%. Jest to obecnie najwyższa ocena w wersji BREEAM New Construction 2016 w Polsce. Tym samym wynik z etapu ,,interim” został podwyższony o ponad 3%. Starając się o certyfikat w systemie wielokryterialnym BREEAM New Construction budynek był poddawany ocenie w 10 kategoriach m.in. zarządzanie, energia, transport, woda, materiały. W trzech z dziesięciu kategorii budynek SAWA trzymał maksymalną liczbę punktów tj. za transport, oszczędność wody oraz zarządzanie procesem realizacji.
Grupa PHN rusza z budową swojej pierwszej inwestycji mieszkaniowej we Wrocławiu przy ulicy Zatorskiej. Sprzedaż 172 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej ponad 8 tys. mkw. rozpocznie się jeszcze w czerwcu br. Generalnym wykonawcą inwestycji jest spółka z Grupy PHN - Chemobudowa-Kraków. Zakończenie budowy planowane jest w I kwartale 2024 r. Kameralne osiedle powstanie w dynamicznie rozwijającej się dzielnicy Zakrzów, położonej w spokojnej części miasta. Dzielnica jest dobrze skomunikowana z pozostałymi częściami Wrocławia, z łatwym dostępem do głównych arterii drogowych i autostrady A2. Oprócz terenów zielonych w pobliżu planowanego osiedla znajdują się także sklepy i punkty usługowe.
06.2022
06.2022
PHN WYBRAŁ GENERALNEGO WYKONAWCĘ OSIEDLA PRZY UL. KOLEJOWEJ W WARSZAWIE
WIEŻA SKYSAWA Z POZWOLENIEM NA UŻYTKOWANIE
Grupa PHN zawarła umowę ze spółką UNIBEP na budowę osiedla mieszkaniowego w Warszawie przy ul. Kolejowej 19, w ramach którego powstanie 148 mieszkań. Sprzedaż mieszkań rozpocznie się jeszcze w czerwcu br. Zakończenie budowy planowane jest pod koniec przyszłego roku. Projekt zakłada powstanie czterech budynków o łącznej powierzchni użytkowej 7,2 tys. mkw., w których znajdzie się 148 mieszkań wraz z częścią usługową oraz garażem podziemnym. Budynki zaprojektowane są z myślą o najbardziej wymagających klientach, a nieszablonowa architektura osiedla nawiązuje do tradycji modernizmu. Będą przeważały lokale dwu i trzypokojowe, a wszystkie mieszkania będą posiadały balkony, tarasy lub loggie. Zaletą osiedla będą starannie zaplanowane części wspólne, a na terenie znajdą się także miejsca dla rowerów.
W czerwcu 2022 r. wieża SKYSAWA otrzymała pozwolenie na użytkowanie. Dzięki centralnej lokalizacji przy Rondzie ONZ, SKYSAWA jest jedną z nielicznych inwestycji w Warszawie połączonej bezpośrednim przejściem ze stacją metra Rondo ONZ. W styczniu 2022 r. PHN sfinalizował podpisaną w grudniu 2021 r. wieloletnią umową z PKO Bankiem Polskim na wynajęcie całej powierzchni kompleksu SKYSAWA. Aktualnie w kompleksie trwają prace wykończeniowe. W lutym br. ponad 155-metrowa wieża SKYSAWA otrzymała końcowy certyfikat zrównoważonego budownictwa BREEAM na poziomie Outstanding z wynikiem 95,6%. Była to najwyższa ocena zdobyta w Polsce w schemacie BREEAM International.
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
25
07.2022
11.2022
INTRACO PRIME Z CERTYFIKATEM BREEAM EXCELLENT NA ETAPIE ,,FINAL”
ALCHEMIA II Z NOWYM NAJEMCĄ
Budynek INTRACO Prime umocnił swoją pozycję na polu zrównoważonego budownictwa. Obiekt, z wynikiem 80,4% punktów, otrzymał certyfikat BREEAM ,,Final” na poziomie Excellent. Oznacza to podwyższenie wyniku certyfikacji uzyskanego na etapie projektowym. W dwóch kategoriach tj. za transport oraz gospodarkę wodą budynek otrzymał maksymalną notę 100%, a za rozwiązania ekologiczne – 90%. INTRACO Prime to nowoczesny obiekt biurowy klasy A o powierzchni ok. 13 tys. mkw. W marcu inwestycja otrzymała pozwolenie na użytkowanie. Przekazanie powierzchni pierwszym najemcom przewidziane jest na III kwartał 2022 r. Realizacja inwestycji była prowadzona według bardzo wyśrubowanych wymogów certyfikacji ekologicznej BREEAM.
Wieża Ferrum gdańskiej ALCHEMII II, należąca do portfela Grupy PHN, wzbogaciła się o nowego najemcę. Chillispaces podpisała z PHN umowę najmu na około 2 800 mkw. powierzchni biurowej. Chillispaces to jedna z najdłużej działających polskich firm świadczących usługi wirtualnych biur, przestrzeni coworkingowych i biur serwisowanych. Obecnie dysponuje 7 lokalizacjami w 3 miastach: Krakowie, Bydgoszczy i Gdańsku. Firma wynajmuje już powierzchnię w innym budynku kompleksu ALCHEMII.
Image should be here
Grupa Kapitałowa PHN ma obecnie w budowie 2 projekty mieszkaniowe z 320 mieszkaniami w Warszawie i we Wrocławiu. W przygotowaniu obecnie znajdują się kolejne projekty w Warszawie, Bydgoszczy oraz w Łodzi.
Projekt
Liczba mieszkań
PUM (tys. mkw.)
Planowany termin zakończenia budowy
ZAKOŃCZONE
VIS À VIS WOLA I Wola, Warszawa
213
12 160
zakończony
Yacht Park, Gdynia
135
9 540
zakończony
VIS À VIS WOLA II Wola, Warszawa
253
13 060
zakończony
INSTA 21, Warszawa
87
3 987
zakończony
Osiedle Olimpijczyk I, Łódź
166
8 640
zakończony
Młoda Białołęka I, Warszawa
174
9 720
zakończony
RAZEM
1028
57 107
W REALIZACJI
Kolej na 19, Warszawa
148
7 240
2Q2024
Osiedla ŁAN, Wrocław
172
8 132
1Q2024
RAZEM
320
15 372
P
LANOWANE
Nakielska 53 etap I, Bydgoszcz
170
9 534
Osiedle Olimpijczyk II, Łódź
132
8 000
Młoda Białołęka II, Warszawa
181
10 685
Jana Pawła II 34, Warszawa
46
2 273
RAZEM
529
30 492
Grupa zakończyła budowę budynku INTRACO Prime przy ul. Stawki 2 w Warszawie oraz flagowej inwestycji SKYSAWA w Warszawie przy Rondzie ONZ w zakresie S&C i kontynuuje prace w zakresie aranżacji powierzchni najmu. W przygotowaniu są również kolejne inwestycje w Warszawie i Gdyni, dla których uzyskano pozwolenia na budowę.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
26
Nieruchomość
Miasto
GLA (tys. m 2 )
Obłożenie
Udział w projekcie
ZAKOŃCZONE
INTRACO Prime
Warszawa
13
28%
100%
W REALIZACJI
SKYSAWA
Warszawa
34
100%
100%
PLANOWANE DO ROZPOCZĘCIA
Marina by PHN
Gdynia
27
n/d
100%
VENA
Warszawa
15
n/d
100%
7. Sytuacja finansowa
7.1.
Sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej
W roku obrotowym 2022 działania Grupy skoncentrowane były na zapewnieniu niezakłóconej działalności operacyjnej, w wyniku których Grupa wygenerowała zysk w każdym kluczowym segmencie działalności oraz utrzymała na bezpiecznym poziomie wskaźniki finansowe. Jednocześnie z sukcesem realizowała cele strategiczne w obszarze inwestycji.
7.1.1. Wybrane dane ze skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów i przepływów pieniężnych
12 miesięcy zakończone
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Zmiana
Przychody operacyjne
627,0
480,5
30,5%
Koszty operacyjne
(463,8)
(325,8)
42,4%
Zysk brutto ze sprzedaży
163,2
154,7
5,5%
Koszty administracyjne i sprzedaży
(60,8)
(55,3)
9,9%
Zysk netto ze sprzedaży
102,4
99,4
3,0%
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu
50,5
68,4
-26,2%
Zysk operacyjny
150,2
168,6
-10,9%
Zysk netto
30,0
73,7
-59,3%
EBITDA
157,9
175,8
-10,2%
Skorygowana EBITDA
112,3
111,2
1,0%
Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej
67,6
26,5
155,1%
Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej
(155,2)
(361,7)
-57,1%
Przypływy pieniężne z działalności finansowej
40,7
(5,5)
-840,0%
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
27
7.1.2. Wybrane dane ze skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Zmiana
Aktywa
4 584,8
4 317,7
6,2%
Aktywa trwałe
4 213,2
3 868,3
8,9%
Nieruchomości inwestycyjne
3 735,3
3 453,1
8,2%
Rzeczowe aktywa trwałe
201,9
206,2
-2,1%
Aktywa obrotowe
359,2
437,0
-17,8%
Zapasy
122,7
187,9
-34,7%
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
125,5
92,2
36,1%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz krótkoterminowe aktywa finansowe
110,4
156,9
-29,6%
Pasywa
4 584,8
4 317,7
6,2%
Kapitał własny
2 424,7
2 392,2
1,4%
Zobowiązania razem
(2 160,1)
(1 925,5)
12,2%
Zobowiązania długoterminowe
(1 284,9)
(1 442,0)
-10,9%
Zobowiązania krótkoterminowe
(875,2)
(483,5)
81,0%
Aktywa netto
2 424,7
2 392,2
1,4%
7.1.3. Wskaźniki finansowe Grupy
Sytuacja finansowa i majątkowa Grupy poddana została analizie wskaźnikowej.
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Zmiana
Wskaźniki rentowności
Marża brutto [1]
26,0%
32,2%
-19,3%
Rentowność operacyjna [2]
16,2%
23,1%
-29,9%
Rentowność majątku ogółem [3]
2,2%
2,6%
-15,4%
Rentowność kapitałów własnych [4]
4,2%
4,6%
-8,7%
[1] Zysk brutto ze sprzedaży/Przychody operacyjne
[2] Skorygowana EBITDA/Przychody operacyjne
[3] Skorygowana EBITDA/Aktywa
[4] Skorygowana EBITDA/Kapitały własne
Wskaźniki marży brutto i rentowności operacyjnej w 2022 roku kształtowały się odpowiednio na poziomie: 26,0% i 16,2% i w porównaniu do roku 2021 uległy pogorszeniu. Wskaźnik rentowności majątku ogółem i kapitałów własnych w 2022 roku kształtowały się na poziomie 2,2% i 4,2% i w porównaniu do roku 2021 uległy pogorszeniu.
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Zmiana
Wskaźniki płynności
Wskaźnik płynności I stopnia [5]
0,1
0,3
-66,7%
Wskaźnik płynności II stopnia [6]
(0,3)
0,5
-160,0%
Wskaźnik płynności III stopnia [7]
0,4
0,9
-55,6%
[5] Krótkoterminowe aktywa finansowe i środki pieniężne/Zobowiązania krótkoterminowe
[6] Aktywa obrotowe - Zapasy/Zobowiązania krótkoterminowe
[7] Aktywa obrotowe/Zobowiązania krótkoterminowe
Wskaźniki płynności na dzień 31 grudnia 2022 roku spadły w porównaniu do wskaźników na dzień 31 grudnia 2021 roku. Spadek wskaźników płynności wynikał przede wszystkim ze spadku środków pieniężnych oraz wzrostu zobowiązań krótkoterminowych.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
28
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Zmiana
Wskaźniki ogólnego zadłużenia
Wskaźnik ogólnego zadłużenia [8]
47,1%
44,6%
5,6%
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi [9]
52,9%
55,4%
-4,5%
[8] Aktywa -kapitały własne/Aktywa
[9] Kapitały własne/Aktywa
Wskaźnik ogólnego zadłużenia i pokrycia majątku kapitałami własnymi na dzień 31 grudnia 2022 roku kształtowały się na zbliżonym poziomie do stanu na koniec 2021 roku i wyniosły odpowiednio: 47,1% i 52,9%.
Zgodnie z podpisaną przez Jednostkę Dominującą w dniu 24 kwietnia 2019 roku umową programową na emisję obligacji, Spółka została zobowiązana do prezentowania w Skonsolidowanych raportach kwartalnych, półrocznych oraz rocznych informacji o wartości wskaźnika zadłużenia oraz wskaźnika niezabezpieczonych aktywów, na każdy dzień badania.
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Zmiana
Wskaźniki zadłużenia (związane z emisją obligacji)
Wskaźnik zadłużenia [10]
34,5%
32,2%
7,1%
Wskaźnik niezabezpieczonych aktywów trwałych [11]
5,4
5,1
5,9%
[10] Zobowiązania finansowe - środki pieniężne/Aktywa
[11] Niezabezpieczone aktywa trwałe/Wartość nominalna obligacji z odsetkami
Wskaźnik zadłużenia na dzień 31 grudnia 2022 roku kształtował się na poziomie 34,5%, natomiast wskaźnik niezabezpieczonych aktywów trwałych wyniósł 5,4.
7.1.4. Analiza wyników po segmentach
EBITDA na działalności kontynuowanej
2022
2021
Przychody ze sprzedaży
627,0
480,5
Koszty działalności
(463,8)
(325,8)
Wynik brutto ze sprzedaży
163,2
154,7
Koszty administracyjne i sprzedaży
(60,8)
(55,3)
Wynik netto ze sprzedaży
102,4
99,4
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu
50,5
68,4
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych
(5,1)
4,7
Pozostałe przychody
16,0
27,7
Pozostałe koszty
(13,6)
(31,6)
Wynik z działalności operacyjnej
150,2
168,6
Zysk (strata) netto
30,0
73,7
Amortyzacja
7,7
7,2
EBITDA
157,9
175,8
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu
(50,5)
(68,4)
Odpis wartości firmy
0,0
10,3
Odpisy aktualizujące wartość nieruchomości w rzeczowych aktywach trwałych
0,0
12,3
Odszkodowania i kary
(0,4)
0,0
Odszkodowania w działalności budowlanej
0,3
(1,6)
Rezerwa na naprawy gwarancyjne i odszkodowania w działalności deweloperskiej
1,1
1,4
Rezerwa na pożytki
6,9
0,0
Odwrócenie rezerw z lat ubiegłych
0,0
(16,7)
Zmiana rezerwy na roszczenia z lat ubiegłych
0,0
(2,0)
Umorzenie pożyczki PFR
(3,0)
0,0
Skorygowana EBITDA
112,3
111,2
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
29
Pomimo trudnych warunków rynkowych związanych z pandemią, zakłóceniami w łańcuchach dostaw, wzrostem kosztów pracy i materiałów budowlanych, czy też głębokimi zmianami na rynku biurowym, osiągnęliśmy wzrost wyniku z najmu. Utrzymujemy także w ryzach koszty działalności.
Wyniki finansowe z najmu
2022
2021
Przychody ze sprzedaży
203,4
187,4
Koszty działalności
(85,1)
(74,2)
Wynik brutto ze sprzedaży
118,3
113,2
Koszty administracyjne i sprzedaży
(38,0)
(34,5)
Wynik netto ze sprzedaży
80,3
78,7
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu
50,5
68,4
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych
(2,0)
(0,5)
Pozostałe przychody
7,7
5,0
Pozostałe koszty
(8,5)
(14,0)
Wynik z działalności operacyjnej
128,0
137,6
Amortyzacja
0,1
0,2
EBITDA
128,1
137,8
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu
(50,5)
(68,4)
Rezerwa na pożytki
6,9
0,0
Odszkodowania i kary
(0,3)
0,0
Odwrócenie rezerw z lat ubiegłych
0,0
(2,0)
Skorygowana EBITDA
84,2
77,7
Grupa w 2022 roku uzyskała wyższy wynik z najmu w porównaniu do wyniku roku poprzedniego. EBITDA w segmencie najem wyniosła 128,1 mln PLN i była niższa o 9,7 mln PLN r/r. Skorygowana EBITDA wyniosła 84,2 mln PLN i była wyższa o 6,5 mln PLN względem 2021 roku.
Wyniki finansowe z działalności deweloperskiej
2022
2021
Przychody ze sprzedaży
145,9
104,0
Koszty działalności
(108,6)
(65,5)
Wynik brutto ze sprzedaży
37,3
38,5
Koszty administracyjne i sprzedaży
(2,9)
(3,1)
Wynik netto ze sprzedaży
34,4
35,4
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych
0,0
(0,3)
Pozostałe przychody
0,1
8,9
Pozostałe koszty
(2,7)
(2,4)
Wynik z działalności operacyjnej
31,8
41,6
Amortyzacja
0,0
0,0
EBITDA
31,8
41,6
Odszkodowania i kary
(0,1)
0,0
Rezerwa na naprawy gwarancyjne i odszkodowania w działalności deweloperskiej
1,1
1,4
Odwrócenie rezerw z lat ubiegłych
0,0
(8,6)
Skorygowana EBITDA
32,8
34,4
Kluczowym czynnikiem wpływającym na rozpoznanie wyniku z działalności deweloperskiej jest przekazanie gotowych lokali mieszkalnych nabywcom. W 2022 roku przekazano wyższą ilość mieszkań niż w 2021 roku (2022: 350 lokali, 2021: 153 lokale). EBITDA w 2022 roku w segmencie działalności deweloperskiej wyniosła 31,8 mln PLN i była niższa o 9,8 mln PLN r/r. Skorygowania EBITDA wyniosła 32,8 mln PLN i była niższa o 1,6 mln PLN względem 2021 roku.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
30
Wyniki finansowe z działalności budowlanej
2022
2021
Przychody ze sprzedaży
237,3
172,1
Koszty działalności
(234,5)
(160,3)
Wynik brutto ze sprzedaży
2,8
11,8
Koszty administracyjne i sprzedaży
(7,7)
(7,6)
Wynik netto ze sprzedaży
(4,9)
4,2
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych
(3,0)
5,6
Pozostałe przychody
4,7
11,8
Pozostałe koszty
(0,9)
(1,5)
Wynik z działalności operacyjnej
(4,1)
20,1
Amortyzacja
1,5
1,4
EBITDA
(2,6)
21,5
Odpis wartości firmy
0,0
0,0
Odszkodowania w działalności budowlanej
0,3
(1,6)
Odwrócenie rezerw z lat ubiegłych
0,0
(7,3)
Skorygowana EBITDA
(2,2)
12,6
Działalność budowlana obejmuje przychody i koszty z tytułu działalności prowadzonej przez spółkę Chemobudowa Kraków S.A., nad którą Grupa przejęła kontrolę. EBITDA w segmencie działalność budowlana wyniosła -2,6 mln PLN i była niższa o 24,1 mln PLN r/r. Skorygowana EBITDA wyniosła -2,2 mln PLN i była niższa o 14,8 mln PLN względem 2021 roku.
Wyniki finansowe z pozostałej działalności
2022
2021
Przychody ze sprzedaży
40,4
17,0
Koszty działalności
(35,6)
(25,8)
Wynik brutto ze sprzedaży
4,8
(8,8)
Koszty administracyjne i sprzedaży
(0,9)
(0,6)
Wynik netto ze sprzedaży
3,9
(9,4)
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych
(0,1)
(0,1)
Pozostałe przychody
3,4
0,5
Pozostałe koszty
(0,5)
(12,8)
Wynik z działalności operacyjnej
6,7
(21,8)
Amortyzacja
4,8
4,8
EBITDA
11,5
(17,0)
Odpisy aktualizujące wartość nieruchomości w rzeczowych aktywach trwałych
0,0
12,8
Odszkodowania i kary
(0,0)
0,0
Umorzenie pożyczki PFR
(3,0)
0,0
Skorygowana EBITDA
8,5
(4,7)
Pozostała działalność obejmuje przychody i koszty z tytułu działalności hotelowej, prowadzenia mariny jachtowej oraz usług inwestorstwa zastępczego. EBITDA w segmencie działalność pozostałej wyniosła 11,5 mln PLN i była wyższa o 28,5 mln PLN r/r. Skorygowana EBITDA wyniosła 8,5 mln PLN i była wyższa o 13,2 mln PLN względem 2021 roku.
Niealokowane pozycje skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów
2022
2021
Koszty administracyjne i sprzedaży
(11,3)
(9,5)
Wynik netto ze sprzedaży
(11,3)
(9,5)
Pozostałe przychody
0,1
1,5
Pozostałe koszty
(1,0)
(0,9)
Wynik z działalności operacyjnej
(12,2)
(8,9)
Amortyzacja
1,3
0,8
EBITDA
(10,9)
(8,1)
Odwrócenie rezerw z lat ubiegłych
0,0
(0,8)
Skorygowana EBITDA
(10,9)
(8,9)
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
31
Poza opisanymi wynikami segmentów operacyjnych, na wynik Grupy z działalności operacyjnej w analizowanym okresie miały wpływ koszty jednostki dominującej pełniącej rolę spółki holdingowej. Koszty te z punktu widzenia biznesowego nie są alokowane do segmentów operacyjnych.
7.1.5. Różnice pomiędzy wynikami finansowymi a prognozami
Grupa nie publikowała prognoz wyników finansowych.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
32
8.
Organizacja Grupy Kapitałowej
8.1. Struktura Grupy Kapitałowej
(1) bezpośredni udział PHN - 4,56%
(4) 1 udział PHN 4 Sp. z o.o.
(2) 25% Polski Holding Hotelowy Sp. z o.o.
(5) 2 udziały PHN K Sp. z o.o.
(3) 1 udział PHN K Sp. z o.o.
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
33
Udział w ogólnej liczbie głosów (%)
Siedziba Spółki
Przedmiot działalności
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Jednostka Dominująca:
Polski Holding Nieruchomości S.A.
Warszawa / Polska
działalność holdingowa
Jednostki zależne konsolidowane metodą pełną:
Warszawski Holding Nieruchomości S.A.
Warszawa / Polska
najem
99,38%
99,38%
Agro-Man Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
DALMOR S.A.
Gdynia / Polska
najem
94,87%
94,87%
PHN SPV 33 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 34 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN 3 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 1 PHN SKYSAWA Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.*
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 3 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 7 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 9 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 20 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 22 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 23 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 26 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN Foksal Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 2 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 8 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 10 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 11 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 15 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 18 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 19 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 24 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 25 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 27 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 28 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 31 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 32 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN 7 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN 6 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
Ordona 1 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
PHN SPV 16 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 17 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 12 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 14 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN 4 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN K Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN Osiedle Olimpijczyk Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
PHN Młoda Białołęka Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
PHN Property Management PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
pozostała działalność
75%
75%
PHN Hotel Management PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
pozostała działalność
100%
100%
DALMOR Property Management Sp. z o.o.
Gdynia / Polska
najem
100%
100%
PHN Prymasa Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN INSTA 21 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
Marina Molo Rybackie Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
pozostała działalność
100%
100%
Apartamenty Molo Rybackie Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
„DALEKOMORSKA KOMPANIA POŁOWOWA DALMOR” Sp. z o.o. w likwidacji
Gdynia / Polska
pozostała działalność
100%
100%
PHN Wilanów Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
Parzniew Logistics Center 1 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
Parzniew Logistics Center Infrastructure Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 35 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego CHEMOBUDOWA - Kraków S.A.
Kraków / Polska
działalność budowlana
98,11%
98,11%
PHN Kolejowa Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
nd
PHN SKYSAWA Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
nd
* Po dniu bilansowym, w dniu 24 stycznia 2023 r., w efekcie rejestracji zmienionego statutu, spółka PHN SPV 1 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. zmieniła nazwę (firmę) na PHN SPV 1 PHN SKYSAWA Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
34
JEDNOSTKI W CHEMOBUDOWA – KRAKÓW SA:
Zespół Szkół Budowlanych Przyzakładowych Kraków / Polska działalność edukacyjna 100% 100%
Chemobudowa – Krakow SA
Oddział Niemcy Frankfurt n/Menem działalność budowlana 100% 100%
Niemcy
Jednostka zależna niekonsolidowana :
Jednostka Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Krak-System” S.A. (dalej „TBS KS”) nie jest objęta konsolidacją z uwagi na brak kontroli nad spółką w rozumieniu MSSF 10. Działalność TBS KS jest regulowana ustawą z dnia 26.10.1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (poprzednio „o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego”). Towarzystwa budownictwa społecznego (obecnie „społeczne inicjatywy mieszkaniowe”) powstały w celu realizacji programu społecznego budownictwa czynszowego i zasadniczo są nastawione na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, a nie generowanie zysków dla właścicieli. Zgodnie z przywołaną ustawą wszystkie wypracowywane środki przeznaczane są na realizację podstawowego celu, jakim jest budowa mieszkań czynszowych, a dochody wypracowywane przez towarzystwa budownictwa społecznego, w tym TBS KS nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków. Tym samym Grupa nie ma prawa do zmiennych wyników finansowych TBS KS, co oznacza brak istnienia kontroli wynikający z MSSF 10. Stąd z uwagi na istniejący ograniczony zakres uprawnień decyzyjnych w stosunku do TBS KS Zarząd stoi na stanowisku, iż Grupa pełni funkcję agenta i nie sprawuje kontroli nad TBS KS.
8.2. Powiązania organizacyjne lub kapitałowe Grupy z innymi podmiotami
PHN poprzez spółkę Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego CHEMOBUDOWA-KRAKÓW S.A. z siedzibą w Krakowie (CHB) posiada 83% akcji w kapitale zakładowym Towarzystwa Budownictwa Społecznego „Krak-System” S.A. (TBS KS).
W dniu 31.10.2022 r. spółka DALMOR S.A. nabyła akcje spółki Stocznia Remontowa NAUTA S.A. z siedzibą w Gdyni (SR NAUTA). Nabycie akcji nastąpiło w wyniku konwersji części wierzytelności na akcje SR NAUTA z tytułu układu zawartego z wierzycielami SR NAUTA w ramach przyspieszonego postepowania układowego.
W dniu 8 marca 2023 roku EU Industrial Club IV SCSp nabyło 50% udziałów w spółce PHN SPV 35 Sp. z o.o., która będzie realizowała projekt joint venture polegający na realizacji inwestycji logistyczno - magazynowej wraz z niezbędną infrastrukturą na nieruchomościach należących do Grupy położonych w Zgorzelcu.
Poza powyżej opisanymi powiązaniami, na datę niniejszego sprawozdania Grupa nie posiadała powiązań organizacyjnych ani kapitałowych z innymi podmiotami.
8.3.
Istotne transakcje zawarte na innych warunkach niż rynkowe
Transakcje pomiędzy podmiotami powiązanymi w Grupie były zawierane na warunkach nie odbiegających od rynkowych.
8.4. Zmiany w zasadach Zarządzania Grupą Kapitałową
Grupa Kapitałowa Polski Holding Nieruchomości S.A. powstała w 2011 roku w wyniku konsolidacji spółek Skarbu Państwa. W związku z tym zaistniała potrzeba przeprowadzenia restrukturyzacji oraz optymalizacji operacyjnej Grupy w celu ujednolicenia struktury oraz dostosowania jej do potrzeb biznesowych i standardów sektora.
Od powstania PHN S.A. w Grupie Kapitałowej prowadzone były działania konsolidacyjne i reorganizacyjne, także w obszarze zasad zarządzania, polegające przede wszystkim na ujednoliceniu struktury organizacyjnej, dzięki czemu scentralizowano funkcję zarządzania działalnością Grupy.
W roku 2022 nie podejmowano działań, które miałyby wpływ na zasady zarządzania Grupą.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
35
8.5. Wynagrodzenia, umowy i transakcje osób zarządzających i nadzorujących
Wynagrodzenie osób zarządzających i osób nadzorujących Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2022 rok przedstawia się następująco:
Wynagrodzenie osób zarządzających w 2022 roku
Imię i nazwisko
Wynagrodzenie otrzymane od jednostki dominującej (w PLN)
Wynagrodzenie należne od jednostki dominującej (w PLN)
Wynagrodzenie otrzymane od jednostek zależnych (w PLN)
Marcin Mazurek
633 336
0
0
Tomasz Górnicki
522 298
0
0
Tomasz Sztonyk
572 132
0
0
Piotr Przednowek
577 616
0
0
Szczepan Barszczewski
172 631
0
0
Adam Lesiński
231 215
0
0
Razem
2 709 228
0
0
Wynagrodzenie osób nadzorujących w 2022 roku
Imię i nazwisko
Wynagrodzenie otrzymane od jednostki dominującej (w PLN)
Izabela Felczak-Poturnicka
59 151
Grażyna Ciurzyńska
58 041
Paweł Majewski
52 845
Bogusław Przywora
60 177
Łukasz Puchalski
53 471
Przemysław Stępak
55 319
Artur Szostak
53 840
Kinga Śluzek
57 630
Krzysztof Turkowski
52 845
Razem
503 319
Osobom zarządzającym przysługuje wynagrodzenie w części zmiennej, stanowiącej wynagrodzenie uzupełniające za rok obrotowy Spółki w maksymalnej wysokości do 100% ich rocznego wynagrodzenia stałego, uzależnionej od realizacji celów zarządczych.
Umowy Członków Zarządu przewidują odprawę w przypadku ich rozwiązania lub wypowiedzenia przez Spółkę z innych przyczyn niż naruszenie podstawowych obowiązków wynikających z umowy, pod warunkiem pełnienia przez osoby zarządzające funkcji przez okres co najmniej 12 miesięcy.
Członków Zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. będzie obowiązywał zakaz konkurencji po ustaniu pełnienia funkcji i z tego tytułu, w momencie rozwiązania umowy należne im będzie odszkodowanie.
W roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku, osobom zarządzającym i nadzorującym oraz ich bliskim spółki z Grupy nie udzieliły zaliczek, pożyczek, kredytów, gwarancji i poręczeń oraz nie zawarto z nimi innych umów zobowiązujących do świadczeń na rzecz Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. i jednostek z nią powiązanych.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku nie występują pożyczki udzielone przez spółki z Grupy osobom zarządzającym i nadzorującym oraz ich bliskim. W roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku z osobami zarządzającymi i nadzorującymi oraz ich bliskimi Grupa nie zawierała istotnych transakcji.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
36
9. Istotne czynniki ryzyka
Grupa w toku prowadzenia działalności gospodarczej prowadzi bieżący monitoring i ocenę ryzyk oraz podejmuje działania mające na celu ograniczenie niepożądanych wpływów zmian czynników ryzyka na sytuację finansową.
9.1 Ryzyko prawne
Ryzyko braku wszystkich pozwoleń lub zgód wymaganych w stosunku do niektórych z posiadanych obiektów budowlanych
Grupa nie dysponuje pełną dokumentacją dotyczącą nabywania, budowy, modernizacji i użytkowania niektórych z posiadanych przez Grupę nieruchomości i obiektów budowlanych, co jest spowodowane niekompletnością archiwum, ewidencji i innych dokumentów w tym zakresie posiadanych przez Grupę wynikających głównie z przekształceń historycznych Grupy. W związku z tym nie można zapewnić, że Grupa lub jej poprzednicy prawni bądź osoby trzecie, które dzierżawiły, wynajmowały lub korzystały z nieruchomości i obiektów budowlanych posiadanych obecnie przez Grupę uzyskały wszelkie wymagane zezwolenia, zgody i inne decyzje administracyjne w tym zakresie lub dokonały wszelkich zgłoszeń oraz wniosły wszelkie opłaty wymagane w związku z nabyciem, budową, użytkowaniem, modernizacją lub rozbudową danego obiektu budowlanego. Ponadto Grupa nie może zapewnić, że spełnia wszelkie wymogi określone w decyzjach administracyjnych wydanych w stosunku do takich nieruchomości lub że nieruchomości i obiekty budowlane spełniają wszystkie warunki, w tym techniczne, umożliwiające uzyskanie wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych.
Ponadto organy administracji mogą nałożyć na spółki z Grupy kary administracyjne i grzywny za istniejące lub dokonane w przeszłości naruszenie wymogów administracyjnych. Może to również spowodować konieczność rozwiązania przez Grupę umów najmu lokali dotyczących takich obiektów budowlanych lub umożliwić wypowiedzenie umów najmu przez najemców, a także doprowadzić do całkowitego wyłączenia nieruchomości z eksploatacji. Zaznaczyć jednak należy, iż często decyzje o dostosowaniu obiektów budowlanych nie mogą i nie są podejmowane ze względu na brak uregulowań prawnych co do danego obiektu.
Grupa stara się zmniejszyć to ryzyko poprzez dokładną analizę posiadanych dokumentów oraz podejmowanie działań mających na celu uzyskanie niezbędnych zezwoleń i zgód.
Ryzyko korzystania z niektórych obiektów budowlanych w sposób niezgodny ze sposobem użytkowania określonym w stosownych decyzjach administracyjnych
Grupa korzysta z niektórych obiektów budowlanych, które posiada, w sposób niezgodny z ich przeznaczeniem zgłoszonym do organów administracji publicznej lub określonym w decyzjach administracyjnych i innych. Ponadto Grupa nie może zapewnić, że wszystkie jej nieruchomości spełniają wszelkie wymogi techniczne przewidziane dla danego sposobu użytkowania, w tym warunki w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa pracy i warunki sanitarno-higieniczne, które są niezbędne dla użytkowania budynków w sposób faktycznie użytkowany przez Grupę.
Jeżeli organ administracji publicznej uzna, że nastąpiła zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, bez wymaganego zgłoszenia, może wstrzymać użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części, nakładając przy tym obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej, a następnie nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Ponadto może nałożyć na spółki z Grupy sankcje administracyjne za naruszanie obecnie lub w przeszłości dozwolonego sposobu użytkowania danego obiektu budowlanego. Zaznaczyć należy, iż często decyzje o dostosowaniu obiektów budowlanych nie mogą i nie są podejmowane ze względu na brak uregulowań prawnych co do danego obiektu.
Ryzyko rozwiązania lub nieprzedłużenia umów użytkowania wieczystego zawartych przez Spółki z Grupy
Grupa jest użytkownikiem wieczystym kilkudziesięciu nieruchomości na podstawie umów użytkowania wieczystego zawartych ze Skarbem Państwa albo jednostkami samorządu terytorialnego lub ich związkami. Umowa użytkowania wieczystego jest zawierana na czas określony, co do zasady wynoszący 99 lat i na taki okres została zawarta większość umów Grupy.
Rozwiązanie zawartej przez spółkę z Grupy umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może nastąpić przed upływem określonego w niej terminu, w przypadku korzystania przez Grupę z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Ze względu na znaczną liczbę nieruchomości wykorzystywanych przez Grupę na podstawie umów użytkowania wieczystego, Grupa nie jest w stanie stwierdzić z całą pewnością, iż spełniła w przeszłości i obecnie spełnia wszystkie zobowiązania określone w takich umowach. W związku z powyższym, Grupa nie może wykluczyć ryzyka wypowiedzenia takich umów przed upływem okresu, na który zostały zawarte. Ponadto Grupa nie może zapewnić, iż wszystkie zawarte umowy użytkowania wieczystego zostaną przedłużone na kolejne okresy, jak również że nie zostaną rozwiązane w następstwie roszczeń reprywatyzacyjnych lub innych roszczeń
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
37
o zwrot takich nieruchomości. Rozwiązanie umowy dotyczącej jednej z działek gruntu składających się na daną nieruchomość Grupy objętą programem inwestycyjnym Grupy może spowodować utrudnienia lub opóźnienia w realizacji takiego programu.
Ryzyko sporów prawnych
Działalność Grupy jest związana głównie z wynajmem, sprzedażą i zarządzaniem nieruchomościami, które mogą wiązać się ze sprawami sądowymi oraz innymi postępowaniami prawnymi w ramach zwykłej działalności. Grupa może być zaangażowana w spory z poszczególnymi najemcami, dotyczącymi niedotrzymaniem warunków umów, rozliczaniem opłat eksploatacyjnych, stanu technicznego lub wykończenia lokali, czy zwrotu poniesionych nakładów. Nieruchomości Grupy mogą być przedmiotem roszczeń.
Realizacja projektów deweloperskich, modernizacji i remontów może wiązać się z ryzykiem uznania Grupy za odpowiedzialną za potencjalne zdarzenia na placach budowy, takie jak wypadki, urazy lub zgony swoich pracowników, pracowników swoich wykonawców lub innych osób odwiedzających place budowy. Ponadto budowa obiektów i sprzedaż nieruchomości, w szczególności mieszkań w ramach deweloperskich projektów mieszkaniowych Grupy, wiąże się z ryzykiem wnoszenia roszczeń z tytułu opóźnień w realizacji inwestycji, wadliwości robót budowlanych, roszczeń o prace naprawcze w związku z wadami na takich nieruchomościach, w szczególności w ramach gwarancji.
Grupa nie może zapewnić, że takie roszczenia nie zostaną zgłoszone wobec niej w przyszłości lub że prace naprawcze, czy też inne, nie będą konieczne.
Ryzyko możliwości kwestionowania posiadanego przez Grupę prawa do władania nieruchomościami lub do korzystania z nich
Grupa jest narażona na ryzyko związane z inwestowaniem w Polsce, wynikające z nieuregulowanego stanu prawnego części nieruchomości. Po wejściu w życie przepisów o nacjonalizacji w okresie powojennym, wiele prywatnych nieruchomości i przedsiębiorstw zostało przejętych przez władze państwowe. W wielu przypadkach mienie zostało odebrane z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa. W szczególności nieruchomości w Warszawie były objęte specjalnym dekretem z 1945 roku, na podstawie którego wiele warszawskich nieruchomości zostało znacjonalizowanych („Dekret Warszawski”). W Polsce nie uchwalono żadnej ustawy, która kompleksowo regulowałaby procedury reprywatyzacyjne. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, byli właściciele nieruchomości ich następcy prawni mogą składać wnioski do organów publicznych o uchylenie decyzji administracyjnych, na mocy których dokonano wywłaszczenia nieruchomości w przypadku, gdy takie decyzje administracyjne zostały wydane z naruszeniem obowiązujących w tamtym okresie przepisów prawa.
Nie ma pewności, że nowe roszczenia reprywatyzacyjne lub inne roszczenia w przyszłości nie zostaną wniesione przeciwko Grupie lub właścicielom nieruchomości, które znajdują się obecnie w portfelu Grupy, ani że tworzone przez Grupę rezerwy na potrzeby zaspokojenia takich roszczeń zostały i będą prawidłowo szacowane.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku portfel nieruchomości Grupy obejmował m.in. 15 nieruchomości o wartości godziwej 173,0 mln PLN dotkniętych wadami prawnymi, jednak z wysokim potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie. Ponadto Grupa dysponowała 16 nieruchomościami dotkniętymi wadami prawnymi, z potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie niewystarczającym, by nieruchomości te zostały ujęte w sprawozdaniu finansowym jako składniki aktywów. Wartość godziwa tych nieruchomości przy założeniu braku wad prawnych wyniosłaby 100,1 mln PLN.
Ryzyko sporów podatkowych
Z uwagi na to, że przepisy prawa często są skomplikowane i trudne do interpretacji, a praktyka i orzecznictwo niejednolite, nie można wykluczyć potencjalnych sporów z organami podatkowymi, a w rezultacie zakwestionowania przez organy podatkowe prawidłowości rozliczeń podatkowych podmiotów wchodzących w skład Grupy w zakresie nieprzedawnionych zobowiązań podatkowych oraz określenia zaległości podatkowych tych podmiotów.
Ponadto spółki z Grupy zawierały i nadal zawierają transakcje z podmiotami powiązanymi. Mimo podejmowania przez spółki z Grupy wszystkich środków wymaganych dla zachowania warunków rynkowych w przypadku transakcji z podmiotami powiązanymi, nie można zagwarantować, że nie dojdzie do potencjalnych sporów z organami podatkowymi na tym tle, a w efekcie do dokonania przez organy podatkowe odmiennej oceny warunków oraz skutków prawnych transakcji z podmiotami powiązanymi, a w konsekwencji do próby określenia dodatkowych zobowiązań podatkowych i powstania sporów z organami podatkowymi na tym tle.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
38
Ryzyko zmian w przepisach prawnych
Działalność Grupy podlega w Polsce różnym regulacjom, takim jak wymogi związane z procesem inwestycyjnym, regulacje w zakresie ochrony przeciwpożarowej i bezpieczeństwa, przepisy z zakresu ochrony środowiska, przepisy prawa pracy oraz przepisy dotyczące ograniczenia sposobu korzystania z gruntów. Jeżeli projekty i nieruchomości Grupy nie będą spełniały tych wymogów, Grupa może zostać zobowiązana do zapłaty kar lub odszkodowań przewidzianych przez prawo.
Co więcej, wejście w życie bardziej restrykcyjnych przepisów z zakresu ochrony środowiska, zdrowia i bezpieczeństwa, albo procedur wykonawczych może skutkować znaczącymi kosztami i zobowiązaniami Grupy, a obiekty będące własnością Grupy lub przez nią eksploatowane mogą stać się przedmiotem bardziej rygorystycznego niż obecnie nadzoru i kontroli. Ponadto zmiany regulacji związanych z deweloperską działalnością mieszkaniową mające na celu ochronę interesów konsumentów mogą niekorzystnie wpłynąć na działalność Grupy, zwiększając koszty działalności deweloperskiej.
Przyjęcie nowych albo nowelizacje już istniejących ustaw, rozporządzeń, przepisów lub zarządzeń może wymagać znaczących, nieprzewidzianych wydatków lub ustanawiać ograniczenia w korzystaniu z określonych obiektów przez Grupę, co może mieć istotny negatywny wpływ na działalność Grupy, jej kondycję finansową i wynik operacyjny.
Zmiany MPZP oraz Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego mogą prowadzić do obniżenia wartości nieruchomości lub mieć niekorzystny wpływ na prowadzony lub planowany proces inwestycyjny np. wprowadzenie na terenach nieruchomości spółki niższych wskaźników zabudowy, zmiany przeznaczenia lub przeznaczenie ich np. na zieleń lub funkcje drogowe. W celu minimalizowania ryzyka należy na bieżąco monitorować planowane zmiany, składać wnioski do projektów MPZP, występować o uchylenie niekorzystnych zapisów lub MPZP.
9.2 Ryzyka rynkowe
Ryzyko związane z pozyskaniem finansowania dla programu inwestycyjnego na oczekiwanych warunkach i w oczekiwanym terminie
Realizując swój program inwestycyjny, Grupa będzie ponosiła wydatki, a w związku z tym będzie potrzebowała środków finansowych, w tym pochodzących z finansowania zewnętrznego.
W sytuacji gdy:
✓ potrzeby kapitałowe Grupy będą znacząco odbiegały od obecnie zakładanych
✓ wpływy uzyskane przez Grupę ze sprzedaży jej nieruchomości niestanowiących głównego przedmiotu działalności przeznaczonych do zbycia w ramach programu dezinwestycji będą niższe niż oczekiwane
✓ Grupa nie znajdzie pożądanego partnera dla celów wspólnego przedsięwzięcia zapewniającego odpowiednie finansowanie budowy danego obiektu może być konieczne pozyskanie przez Grupę dodatkowego finansowania zewnętrznego w wysokości wyższej, niż pierwotnie przewidywano.
Ryzyko wpływu sytuacji finansowej, makroekonomicznej oraz politycznej w Polsce i na świecie na działalność Grupy
Przychody generowane przez Grupę w pewnym stopniu zależą od sytuacji gospodarki zarówno globalnej, jak i polskiej, gdzie Grupa prowadzi swoją działalność oraz posiada wszystkie aktywa. Na działalność Grupy mają wpływ w szczególności: poziom polskiego PKB, wysokość stopy inflacji, kursy walut, wysokość stóp procentowych, wysokość stopy bezrobocia, wysokość średniego wynagrodzenia, polityka fiskalna i monetarna państwa. Nieruchomości Grupy podlegają wpływom czynników makroekonomicznych i szczególnym warunkom lokalnym w regionie, w którym są zlokalizowane. Portfel nieruchomości Grupy koncentruje się na powierzchniach komercyjnych, w szczególności biurowych, co powoduje, że Grupa jest narażona na niekorzystne zmiany zachodzące w tych segmentach rynku nieruchomości, w tym na wzrost konkurencji, zwiększające się nasycenie w tych segmentach oraz dużą nadpodaż, która może wpływać na obniżenie stawek czynszów najmu.
Na sytuację gospodarczą w Polsce, a tym samym na działalność Grupy mogą mieć również wpływ negatywne zdarzenia gospodarcze lub polityczne w krajach sąsiadujących, które doświadczają politycznej niestabilności, napięć i sporów oraz niepokojów społecznych i etnicznych.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
39
9.3 Ryzyka płynności i kredytowe
Ryzyko związane ze wzrostem zadłużenia Grupy
✓ Na dzień 31 grudnia 2022 roku zadłużenie Grupy stanowią kredyty (835,9 mln PLN), obligacje korporacyjne (488,1 mln PLN) oraz pożyczki w kwocie 24,8 mln PLN. Grupa przewiduje zwiększenie finansowania zewnętrznego w przyszłości w związku z realizacją planowanych deweloperskich projektów komercyjnych. Wzrost znaczenia zadłużenia zewnętrznego wiąże się z następującymi konsekwencjami:
✓ zwiększeniem podatności na niekorzystne warunki gospodarcze i ekonomiczne w otoczeniu Grupy,
✓ ograniczeniem elastyczności Grupy na zmiany w otoczeniu konkurencyjnym i makroekonomicznym,
✓ koniecznością przeznaczania części przepływów pieniężnych z działalności operacyjnej na obsługę zadłużenia,
✓ ograniczeniem możliwości pozyskania dalszego finansowania zewnętrznego na planowane projekty deweloperskie lub konieczność pozyskania finansowania na mniej korzystnych warunkach.
W celu minimalizowania ryzyka związanego z finansowaniem zewnętrznym Grupa na bieżąco monitoruje poziom zadłużenia oraz płynności oraz analizuje strukturę kapitału.
Grupa podejmuje działania zmierzające do ograniczenia zagrożeń związanych z ryzykiem zarządzania zasobami finansowymi:
✓ sporządza prognozę przepływów pieniężnych Grupy za okres 12 miesięcy po dniu bilansowym, w której uwzględniane są wszelkie znane mu fakty i okoliczności, jak i oczekiwania co do sytuacji rynkowo - gospodarczej.
✓ prowadzi działania zmierzające do pozyskania finansowania na pokrycie planowanych wydatków związanych z działalnością inwestycyjną oraz terminowym regulowaniem wcześniej wymienionych zobowiązań.
✓ prowadzi zaawansowane rozmowy z bankami w celu refinansowania ukończonych projektów nieruchomościowych.
✓ realizuje przyjęte założenia w zakresie postępu prac budowlanych, pozyskiwania najemców oraz finansowania bez znaczących odchyleń w stosunku do planu.
Dodatkowo, Grupa ponosi ryzyko wahania stóp procentowych, od których uzależniona jest wysokość oprocentowania kredytów bankowych. Wysokość stóp procentowych jest pochodną wielu czynników, które pozostają poza kontrolą Grupy. Znaczący wzrost stóp procentowych może zwiększyć koszty finansowania, a tym samym negatywnie wpłynąć na działalność Grupy, rentowność oraz wyniki finansowe.
Grupa zabezpiecza się przed ryzykiem wahania stóp procentowych, zawierając transakcje zabezpieczające z wykorzystaniem instrumentów pochodnych.
Ryzyko walutowe
Część kredytów bankowych Grupy oraz część przychodów z najmu wyrażona jest w walutach obcych. W związku z tym znaczne zmiany kursu walut mogą spowodować z jednej strony obniżenie rentowności działalności Grupy oraz pogorszenie jej wyników finansowych, a z drugiej problemy z wypłacalnością najemców, których umowy wyrażone są w walutach obcych.
Grupa na bieżąco monitoruje i podejmuje ewentualne działania w kierunku niwelowania niekorzystnego wpływu zmieniających się kursów walut. Ponadto w celu minimalizacji tego ryzyka, Grupa stosuje hedging naturalny, co oznacza, że umowy z najemcami danego projektu wyrażone są w walucie kredytu.
Ryzyko utraty płynności Grupy
W związku z realizacją inwestycji oraz zakupami nieruchomości Grupa stopniowo zwiększa udział zadłużenia zewnętrznego w swojej strukturze finansowania. Wiąże się to z ryzykiem płynności finansowej i zachwiania równowagi pomiędzy finansowaniem działalności a terminową spłatą zobowiązań. Zachowanie płynności uwarunkowane jest prowadzoną polityką kredytową banków w zakresie udzielania kredytów. W celu zapewnienia odpowiedniego poziomu płynności finansowej Grupa monitoruje przepływy pieniężne i utrzymuje środki pieniężne w kwocie wystarczającej dla pokrycia oczekiwanych wydatków operacyjnych i bieżących zobowiązań finansowych.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
40
9.4 Ryzyka branżowe
Ryzyko wzmożonej konkurencji ze strony innych podmiotów inwestujących w nieruchomości, zarządzających nieruchomościami oraz deweloperów
Grupa konkuruje w szczególności z innymi podmiotami inwestującymi w nieruchomości, zarówno lokalnymi, jak i międzynarodowymi, zarządzającymi nieruchomościami oraz z deweloperami, a także innymi podmiotami wynajmującymi nieruchomości. Konkurencja na rynku może doprowadzić m.in. do wzrostu pustostanów, presji ze strony najemców na obniżanie stawek czynszów i wzrostu kosztów działań marketingowych oraz wzrostu kosztów realizacji planowanych projektów i wymusza konieczność stałego monitorowania i dostosowywania stawek czynszu oraz cen sprzedaży produktów deweloperskich do cen rynkowych W związku ze wzmożoną konkurencją Grupa może utracić niektórych najemców lub być zmuszona do podniesienia czynszów oraz cen sprzedaży produktów deweloperskich. Ponadto jeżeli atrakcyjność lokalizacji podlega negatywnemu wpływowi konkurencyjnego obiektu na tym samym obszarze, proces komercjalizacji powierzchni może ulec wydłużeniu. Grupa ogranicza to ryzyko poprzez modernizację poszczególnych nieruchomości oraz powiększanie portfela o nieruchomości o wysokim standardzie, dostosowanie oferty produktów deweloperskich do bieżących trendów wynikających od strony popytu oraz poszukiwanie szerszej grupy potencjalnych nabywców.
Ryzyko związane z najemcami Grupy
Nieruchomości Grupy wynajmowane są przez najemców o różnym charakterze i stopniu wypłacalności. Istnieje ryzyko, że część z nich utraci płynność, a należności od nich staną się nieściągalne. Na wzrost ryzyka utraty płynności finansowej firm mają odziaływanie wskaźniki makroekonomiczne, które odzwierciedlają bieżący stan gospodarki. Pandemia Covid-19, wybuch wojny w Ukrainie i związana z tym sytuacja społeczno-polityczna to czynniki, które znacząco wpłynęły na rynek nieruchomości w 2022 roku. W celu minimalizacji ryzyka kluczowym dla Grupy jest dobór najemców o stabilnej kondycji ekonomiczno-finansowej. W umowach najmu są zastosowane mechanizmy pozwalające na zabezpieczenie zobowiązań Najemców, w tym zabezpieczenia w formie kaucji lub gwarancji oraz oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji co do obowiązku zapłaty jak i zwrotu przedmiotu najmu na podstawie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego, dzięki czemu jest możliwość szybkiej reakcji na opóźnienia w spłatach Ponadto Grupa stara się monitorować zadowolenie swoich najemców i szybko podejmować wymagane działania naprawcze.
Ryzyko związane ze wzrostem kosztów utrzymania nieruchomości
W minionych latach praktyką było ustalanie czynszu najmu bez wyodrębniania stawki opłaty eksploatacyjnej, w której zawiera się koszt utrzymania nieruchomości. Powodowało to, iż w przypadku zwiększenia kosztów mediów, kosztów utrzymania technicznego czy zarządzania nieruchomościami, koszty te ponoszone były bezpośrednio przez Grupę. Ze względu na specyfikę najemców i wymogi w zakresie stawek czynszowych brak wyodrębnienia opłaty eksploatacyjnej powodował ograniczenie zdolności Grupy do przeniesienia takich kosztów w całości lub w części na najemców. Tylko, poprzez waloryzację czynszu, w niewielkim zakresie zmniejszane były koszty utrzymania nieruchomości.
W celu minimalizowania tego ryzyka Grupa na bieżąco analizuje koszty utrzymania poszczególnych nieruchomości oraz podejmuje działania, w ramach realizacji strategii, mającej na celu przenoszenie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości na najemców, poprzez wprowadzenie do umów najmu wyszczególnionej Opłaty Eksploatacyjnej oraz Opłaty indywidualnej. Na Opłatę Eksploatacyjną składają się wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Wyrażana jest ona albo w formie zryczałtowanej stawki za 1m 2 rokrocznie waloryzowanej, albo zaliczki za 1m 2 na poczet właściwego funkcjonowania nieruchomości podlagającej rozliczeniu w pierwszym kwartale roku kolejnego. Na podstawie kosztów utrzymania roku poprzedniego ustalana jest ew. nowa stawka zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych na rok bieżący. Opłaty Indywidualne obejmują wszelkie media niezbędne do działalności prowadzonej przez najemcę, w szczególności koszty: energii elektrycznej, ogrzewania, ciepłej i zimnej wody, odprowadzania ścieków i rozliczane są na podstawie refaktury wstawianej dla najemcy. Na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości istotny wpływ mają: inflacja, wzrost stawek minimalnego wynagrodzenia, wzrost cen energii i gazu, aktualizacje opłat rocznych za użytkowanie wieczyste.
Ryzyko związane ze sprzedażą nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w ramach programu dezinwestycji w planowanym terminie
Strategia Grupy zakłada generowanie przychodów również ze sprzedaży niektórych nieruchomości/udziałów Grupy niezwiązanych z docelowym profilem działalności Grupy, które są przeznaczone do sprzedaży w ramach programu dezinwestycji. Sprzedaż tych aktywów to zazwyczaj złożony i długotrwały proces. Pomiędzy podjęciem przez Grupę decyzji o rozpoczęciu procesu sprzedaży a terminem, w którym taka sprzedaż zostanie dokonana, może upłynąć znaczny czas, który będzie dłuższy od terminu zakładanego przez Grupę, z uwagi na czynniki niezależne od Grupy. W tym czasie mogą w szczególności pogorszyć się warunki rynkowe lub podmiot
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
41
zainteresowany nabyciem określonych aktywów może odstąpić od swojego zamiaru. W konsekwencji Grupa nie może zapewnić, iż uzyska przychody ze sprzedanych aktywów w wysokości określonej w wycenach. Proces sprzedaży może zostać także opóźniony lub zatrzymany na skutek roszczeń reprywatyzacyjnych wnoszonych przeciwko spółkom z Grupy. Takie ograniczenia lub inne działania osób trzecich mogą negatywnie wpłynąć na zdolność Grupy do realizacji sprzedaży po oczekiwanych cenach lub w przewidywanym terminie.
Ryzyko związane z realizacją projektów deweloperskich
Istnieje wiele ryzyk związanych ze złożoną, zarówno pod względem prawnym, jak i technicznym naturą realizacji projektów deweloperskich. Obejmują one przede wszystkim możliwość nieuzyskania pozwoleń niezbędnych do wykorzystania gruntów zgodnie z planem Grupy, przewyższenie kosztów realizacji projektów założonych w budżecie, opóźnienia w zakończeniu projektu, niewypłacalność wykonawców lub podwykonawców, nieszczęśliwe wypadki lub nieprzewidziane trudność techniczne, brak możliwości uzyskania zgód, pozwoleń lub innego rodzaju decyzji od podmiotów administracji publicznej, ryzyko odwołań stron postępowania od uzyskanych decyzji. Grupa nie może zapewnić ponadto, że posiadane obecnie lub uzyskane w przyszłości zezwolenia, zgody lub innego rodzaju decyzje nie zostaną cofnięte, zostanie wstrzymana ich wykonalność lub że termin ich obowiązywania zostanie przedłużony. Ryzyka te są ograniczane między innymi przez współpracę ze sprawdzonymi wykonawcami o stabilnej sytuacji finansowej, zabezpieczenia umów o wykonawstwo oraz zatrudnienie doświadczonych specjalistów. Ponadto Grupa stale monitoruje realizację i przebieg prac na etapie realizacji projektu.
Ryzyko wzrostu kosztów związanych z modernizacją i remontami nieruchomości
Utrzymywanie warunków i stanu technicznego wynajmowanych nieruchomości w celu utrzymania ich atrakcyjności dla obecnych i potencjalnych najemców na odpowiednim poziomie może pociągać za sobą znaczne koszty, które zwykle obciążają wynajmującego. Grupa może nie być w stanie przenieść takich kosztów na najemców.
Portfel nieruchomości Grupy obejmuje również nieruchomości oddane do użytkowania kilkadziesiąt lat temu, które nie przeszły gruntownej modernizacji w ostatnim czasie. Potrzeba modernizacji czy remontu nieruchomości Grupy może wynikać ze zmieniających się przepisów prawa budowlanego i warunków technicznych oraz oczekiwań najemców, które mogą powodować konieczność ponoszenia przez Grupę niezaplanowanych wcześniej kosztów lub znacznie przekroczyć koszty zaplanowane na dany rok.
Grupa ogranicza to ryzyko analizując w horyzoncie długoterminowym potrzebę modernizacji oraz przygotowując corocznie plany remontów poszczególnych nieruchomości.
Obecna sytuacja międzynarodowa związana z wojną w Ukrainie ma negatywny wpływ na sytuację w budownictwie. Głównym powodem był znaczny odpływ pracowników z tego kraju. Wybuch wojny spowodował, że wielu pracowników z Ukrainy zatrudnionych na polskich budowach wróciło, aby walczyć w obronie swojego kraju. Postawiło to wiele firm z branży budownictwa w bardzo trudnej sytuacji. Dodatkowo w obecnym czasie obserwujemy niestabilny rynek związany z
cenami energii, oraz paliw, który odzwierciedla się w kosztach
materiałów budowlanych
.
Ryzyko cykliczności rynku nieruchomości
Ryzyko cykliczności należy traktować jako stałą rynku nieruchomości. Popyt na rynku nieruchomości może zmieniać się ze względu na powiązania rynku z gospodarką światową, krajową, jak również lokalną. Czynniki makroekonomiczne, zmiany demograficzne czy zmiany społeczne mogą prowadzić do zmian na rynku nieruchomości. Rosnący popyt, rosnące ceny czynszu lub sprzedaży czy malejące poziomy pustostanów powodują zwiększenie aktywności podmiotów na rynku nieruchomości, których celem jest maksymalizacja zysku. Wzrost stóp procentowych, pogorszenie sytuacji gospodarczej gospodarstw domowych, regulacje kredytowe czy ogólna sytuacja geopolityczna mogą z kolei wpływać na spadek popytu na produkty komercyjne i deweloperskie. Ze względu na długi okres między podjęciem decyzji o rozpoczęciu budowy projektu, a terminem jego faktycznej realizacji, częściowo wynikającym z długotrwałej procedury pozyskiwania wymaganych zezwoleń od organów administracji publicznej, komercjalizacji czy też sprzedaży planowanych inwestycji oraz czasu budowy projektu, istnieje ryzyko, że z chwilą zakończenia projektu rynek będzie nasycony, a inwestor nie będzie mógł wynająć ani sprzedać projektu przy oczekiwanym poziomie zysku. Grupa Kapitałowa PHN na bieżąco monitoruje sytuację makroekonomiczną by dostosować liczbę nowych projektów i spodziewane zyski do estymacji popytowej. W celu ograniczenia ryzyka cykliczności rynku nieruchomości wprowadzana jest dywersyfikacja programu inwestycyjnego, etapowanie inwestycji czy realizacja projektów mix-used.
Ryzyko naruszenia regulacji dotyczących ochrony konsumenta
Działalność Grupy dotycząca w szczególności sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych musi być prowadzona zgodnie z właściwymi przepisami prawa w zakresie ochrony konsumentów. Działania Grupy w tym zakresie podlegają nadzorowi Prezesa UOKiK
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
42
pod kątem oceny przestrzegania m.in. przepisów zakazujących stosowania określonych praktyk, które naruszają wspólne interesy konsumentów (takich jak przedstawianie klientom nierzetelnych informacji, nieuczciwe praktyki rynkowe oraz stosowanie niedozwolonych postanowień we wzorcach umów).
Organy ochrony konkurencji (lub inne organy prawne), a także osoby fizyczne mogą wszcząć postępowanie sądowe w celu uznania danego postanowienia wzoru umowy za niedozwolone. Klienci mogą wnosić roszczenia przeciwko spółkom z Grupy w związku z korzystaniem z takich postanowień w umowach. Nie można zapewnić, że roszczenie takie nie zostanie wniesione przez klientów Grupy i może ono wywrzeć negatywny wpływ na działalność Grupy.
Ryzyko administracyjne
Działalność Grupy wymaga jej bieżącego uczestnictwa w szeregu postępowań administracyjnych prowadzonych przez różne organy administracji publicznej. Postępowania te są zwykle sformalizowane i długotrwałe. Jeżeli w trakcie trwania takich postępowań Grupa nie będzie spełniała wszystkich wymogów formalnych, jej wnioski, żądania lub zgłoszenia zostaną odrzucone lub oddalone.
Grupa stara się ograniczać to ryzyko poprzez zatrudnianie specjalistów oraz dzięki doświadczeniu w przeprowadzaniu procedur administracyjnych.
Ryzyko związane z procesem zakupu nowych nieruchomości zgodnie z planem akwizycji
Strategia Grupy uwzględnia możliwość zwiększenie potencjału do generowania przychodów między innymi poprzez zakup nowych nieruchomości. Zakup nieruchomości to zazwyczaj złożony i długotrwały proces. Poprzedza go staranne rozpoznanie rynku sprzedaży, oraz badanie możliwości finansowania zakupu, w tym ze źródeł zewnętrznych. Pomiędzy podjęciem przez Grupę decyzji o rozpoczęciu procesu zakupu a terminem, w którym transakcja zostanie dokonana, może upłynąć znaczny czas, który będzie dłuższy od terminu zakładanego przez Grupę, z uwagi na czynniki niezależne od Grupy. Ryzyko wydłużenia procesu zakupu może również wynikać z procedur wewnętrznych, w tym uzyskania zgód korporacyjnych. W tym czasie mogą zmienić się warunki rynkowe lub podmiot zainteresowany sprzedażą określonej nieruchomości może odstąpić od swojego zamiaru. Ponadto szczególne ryzyko w procesie akwizycji nieruchomości związane jest z możliwością niepełnego dostępu do informacji, np. co do stanu technicznego, prawnego, środowiskowego, architektonicznego. Procesy zakupowe mogą być również obciążone ryzykiem błędnych założeń zakupowych, niewłaściwej prognozy trendów rynkowych, stopy kapitalizacji, stóp procentowych finansowania zewnętrznego, czy błędów popełnionych w procesie due dilligence. Ryzyka te są ograniczane między innymi przez współpracę ze sprawdzonymi, profesjonalnymi doradcami, w tym w szczególności doradcami: komercyjnymi, prawnymi, podatkowymi, technicznymi, innymi w zależności od specyfiki nieruchomości, którzy w procesie due dilligence identyfikują istotne ryzyka i przedstawiają propozycje możliwych rozwiązań.
9.5 Pozostałe ryzyka
Ryzyko wahania wartości nieruchomości Grupy
Grupa przedstawia wycenę większości swoich aktywów według wartości godziwej, której dokonują zewnętrzni rzeczoznawcy nieruchomości. Przyjęte w wycenie założenia dotyczą w szczególności prawa do korzystania z nieruchomości, badań stanu otoczenia i stanu gruntu, roszczeń osób trzecich, umów najmu, powierzchni użytkowej, urządzeń i wyposażenia oraz kwestii planistycznych. Wycena może zostać także dokonana na podstawie szczególnych założeń dotyczących konkretnych nieruchomości. Nie ma pewności, że spełnią się poczynione przy dokonywaniu wyceny założenia dotyczące stopy kapitalizacji i realizacji zakładanego rocznego przychodu z wynajmu nieruchomości. Prognozy mogą okazać się nieprawidłowe z powodu ograniczonej liczby oraz jakości publicznie dostępnych danych i badań dotyczących rynku w Polsce. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości są m.in. koszty budowy lub modernizacji obiektów szacowane przez Grupę na podstawie aktualnych oraz prognozowanych cen materiałów i usług, które mogą się różnić od faktycznych cen, w chwili gdy związane z tym koszty będą ponoszone. Jeżeli prognozy, szacunki i założenia stanowiące podstawę dokonania oszacowania wartości nieruchomości w portfelu Grupy okażą się inne od zakładanych, faktyczna wartość nieruchomości w portfelu Grupy może istotnie różnić się od oszacowanej przez rzeczoznawców majątkowych. Dodatkowo oszacowanie wartości nieruchomości może być dokonywane przy użyciu różnych metod, a jeśli nawet zostaną przyjęte takie same metody, zastosowane zasady mogą być różnie zinterpretowane. Tym samym nie można zapewnić, że rzeczoznawcy dokonujący oszacowania wartości nieruchomości Grupy zastosują te same metody lub uzyskają te same wyniki. Jeżeli warunki rynkowe i ceny porównywalnych nieruchomości komercyjnych będą niestabilne, Grupa może odnotowywać znaczne zyski lub straty z aktualizacji wyceny obecnych nieruchomości.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2022 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
43
Ryzyko wynikające z realizacji niektórych inwestycji w ramach wspólnych przedsięwzięć
Grupa dopuszcza realizację części swoich komercyjnych projektów deweloperskich w ramach wspólnych przedsięwzięć. Nawet w przypadku, gdy Grupa posiada udział kontrolujący w danym przedsięwzięciu, niektóre decyzje dotyczące projektu mogą wymagać zgody albo zatwierdzenia pozostałych partnerów przedsięwzięcia. Możliwe są wtedy spory między Grupą a jej partnerami we wspólnych przedsięwzięciach, co może oznaczać, że Grupa nie będzie mogła zarządzać lub realizować danego projektu w sposób, który uznaje za zasadny.
W szczególności spory pomiędzy Grupą i partnerami przedsięwzięć mogą być związane z odmiennością celów partnera, działaniami partnera sprzecznymi z umową z Grupą, problemami finansowymi partnera, opóźnieniami w realizacji projektów z przyczyn leżących po stronie partnera, niewystarczającego doświadczenia i wiedzy partnera.
Powyższe czynniki mogą prowadzić do opóźnień terminu ukończenia projektu