Image should be here
Skonsolidowany raport za III kwartał 2025 roku Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
1
Image should be here
www.phnsa.pl
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
2
Spis treści
A. Sprawozdanie opisowe Zarządu z działalności Spółki ...................................................................................................................................... 4
1. Podstawowe informacje o Grupie PHN ..................................................................................................................................................... 4
1.1 O Grupie PHN ........................................................................................................................................................................................... 4
1.2 Model biznesowy ..................................................................................................................................................................................... 4
1.3 Grupa PHN w liczbach .............................................................................................................................................................................. 5
1.4 Zarząd PHN S.A. ....................................................................................................................................................................................... 6
1.5 Rada Nadzorcza PHN ................................................................................................................................................................................ 7
2. Otoczenie rynkowe .................................................................................................................................................................................. 9
2.1 Prognozy makroekonomiczne na 2026 rok ............................................................................................................................................... 9
2.2 Charakterystyka branży i podstawowe trendy na rynku nieruchomości .................................................................................................. 11
3. Charakterystyka portfela nieruchomości Grupy PHN .............................................................................................................................. 15
3.1 Podstawowe informacje o portfelu Grupy PHN ...................................................................................................................................... 15
3.2 Lokalizacje nieruchomości Grupy PHN .................................................................................................................................................... 17
3.3 Powierzchnia najmu i wskaźnik poziomu wynajęcia ............................................................................................................................... 17
3.4 Wynik z najmu ....................................................................................................................................................................................... 18
3.5 Akwizycje i dezinwestycje ...................................................................................................................................................................... 18
4. Działalność Grupy PHN ........................................................................................................................................................................... 18
4.1 Najem .................................................................................................................................................................................................... 18
4.2 Działalność deweloperska ...................................................................................................................................................................... 19
4.3 Działalność budowlana ........................................................................................................................................................................... 19
4.4 Działalność pozostała ............................................................................................................................................................................. 19
4.5 Rynki zbytu i struktura odbiorców i dostawców ..................................................................................................................................... 19
5. Działalność inwestycyjna ........................................................................................................................................................................ 21
5.1 Biurowe projekty inwestycyjne .............................................................................................................................................................. 21
5.2 Mieszkaniowe projekty inwestycyjne ..................................................................................................................................................... 21
5.3 Logistyczne projekty inwestycyjne ......................................................................................................................................................... 25
5.4 Fotowoltaiczne projekty inwestycyjne ................................................................................................................................................... 25
6. Strategia i plany rozwojowe Grupy PHN ................................................................................................................................................. 25
6.1 Strategia Grupy PHN na lata 2025-2030 .................................................................................................................................................. 25
6.2 Kluczowe wyzwania dla Grupy PHN ........................................................................................................................................................ 26
6.3 Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych .......................................................................................................................... 26
7. Najważniejsze wydarzenia w 2025 roku ................................................................................................................................................. 27
8. Sytuacja finansowa Spółki ...................................................................................................................................................................... 28
8.1 Główne czynniki mające wpływ na osiągnięte wyniki ............................................................................................................................. 28
8.2 Sytuacja finansowa Spółki ...................................................................................................................................................................... 28
8.3 Wskaźniki finansowe Spółki ................................................................................................................................................................... 29
8.4 Stanowisko Zarządu odnośnie do możliwości zrealizowania wcześniej publikowanych prognoz ............................................................. 29
9. Organizacja Grupy PHN .......................................................................................................................................................................... 30
9.1 Struktura Grupy PHN .............................................................................................................................................................................. 30
9.2 Powiązania organizacyjne lub kapitałowe Grupy PHN z innymi podmiotami .......................................................................................... 31
9.3 Istotne transakcje zawarte na innych warunkach niż rynkowe ............................................................................................................... 31
9.4 Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem emitenta i grupą kapitałową emitenta .......................................... 31
9.5 Wynagrodzenia, umowy i transakcje osób zarządzających i nadzorujących ............................................................................................. 32
10. Istotne czynniki ryzyka ........................................................................................................................................................................... 32
10.1 Ryzyka prawne ....................................................................................................................................................................................... 33
10.2 Ryzyka rynkowe ..................................................................................................................................................................................... 35
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
3
10.3 Ryzyka płynności i kredytowe ................................................................................................................................................................ 36
10.4 Ryzyka branżowe ................................................................................................................................................................................... 37
10.5 Pozostałe ryzyka .................................................................................................................................................................................... 41
11. PHN na rynku kapitałowym .................................................................................................................................................................... 44
11.1 Notowania ............................................................................................................................................................................................. 44
11.2 Relacje inwestorskie .............................................................................................................................................................................. 46
11.3 Rekomendacje analityków ..................................................................................................................................................................... 46
11.4 Polityka dywidendowa ........................................................................................................................................................................... 46
11.5 Kalendarium głównych wydarzeń korporacyjnych w 2026 roku .............................................................................................................. 47
12. Ład korporacyjny .................................................................................................................................................................................... 47
12.1 Stosowany zbiór zasad ładu korporacyjnego .......................................................................................................................................... 47
12.2 Akcjonariusze posiadający znaczne pakiety akcji .................................................................................................................................... 53
12.3 Akcje jednostki dominującej w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących .................................................................................... 53
12.4 Program akcji pracowniczych ................................................................................................................................................................. 53
12.5 Nabycie akcji własnych ........................................................................................................................................................................... 53
12.6 Posiadacze papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia ................................................................................................ 53
12.7 Ograniczenia odnośnie do wykonywania prawa głosu i przenoszenia prawa własności papierów wartościowych .................................. 54
12.8 Zasady zmiany Statutu Spółki ................................................................................................................................................................. 54
12.9 Skład osobowy i zasady działania Zarządu oraz Rady Nadzorczej i ich komitetów ................................................................................... 57
12.10 Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia ................................................................................................ 67
13. Społeczna odpowiedzialność biznesu ..................................................................................................................................................... 69
13.1 Cel działania oraz wartości ..................................................................................................................................................................... 69
13.2 Narzędzia realizacji strategii CSR ............................................................................................................................................................ 70
13.3 Etyka w działaniu ................................................................................................................................................................................... 70
13.4 Działalność na rzecz społeczeństwa ........................................................................................................................................................ 70
13.5 Wpływ na środowisko ............................................................................................................................................................................ 71
14. Pozostałe informacje .............................................................................................................................................................................. 71
14.1 Umowy kredytów i pożyczek .................................................................................................................................................................. 71
14.2 Udzielone i otrzymane w roku obrotowym poręczenia i gwarancje ........................................................................................................ 71
14.3 Postępowania sądowe, arbitrażowe i administracyjne ........................................................................................................................... 71
14.4 Umowa z firmą audytorską .................................................................................................................................................................... 71
14.5 Inne istotne informacje .......................................................................................................................................................................... 71
B. Oświadczenia Zarządu ................................................................................................................................................................................... 72
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
4
www.phnsa.pl
A.
Sprawozdanie opisowe Zarządu z działalności Spółki
W związku z tym, iż podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest działalność holdingowa a zadania Grupy realizowane są przez podmioty zależne od Spółki, poniższy opis odnosi się do działalności wszystkich podmiotów z Grupy Kapitałowej.
1. Podstawowe informacje o Grupie PHN
1.1 O Grupie PHN
Polski Holding Nieruchomości S.A. („ PHN ” lub „ Spółka ”) jest jednym z największych w Polsce podmiotów w sektorze nieruchomości komercyjnych pod względem wartości portfela. Grupa PHN posiada zdywersyfikowany profil działalności – jest aktywna przede wszystkim na rynku biurowym, mieszkaniowym i logistycznym.
Portfel Grupy PHN obejmuje 150 wydzielonych biznesowo nieruchomości o wartości ok. 3,5 mld PLN. Grupa PHN świadczy kompleksowe usługi najmu i zarządzania – aktualnie zarządza ponad 460 tys. m2. powierzchni najmu. Grupa PHN prowadzi także działalność w sektorze budowlanym – poprzez świadczenie usług w zakresie generalnego wykonawstwa, podwykonawstwa oraz realizacji prac aranżacyjnych, a także w sektorze deweloperskim jako inwestor – realizując projekty związane z budową i sprzedażą lokali mieszkalnych oraz budową obiektów komercyjnych.
Głównym rynkiem działalności Grupy PHN jest rynek polski. Działalność PHN skoncentrowana jest przede wszystkim w Warszawie oraz największych regionalnych miastach m.in. w Trójmieście, Poznaniu, Krakowie, Katowicach, Łodzi i we Wrocławiu. Grupa PHN planuje także realizację nowych projektów mieszkaniowych na nowych rynkach lokalnych.
Od 13 lutego 2013 roku akcje PHN są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
Wartość portfela
Liczba nieruchomości
Zarządzana powierzchnia
Grunty
3,5 mld PLN
150 nieruchomości
460 tys. m2.
600 ha
1.2 Model biznesowy
Dotychczas PHN operował w sześciu obszarach działalności – najem przestrzeni biurowych, logistycznych i handlowych, działalność deweloperska, usługi budowlane oraz działalność hotelarska. Przygotowując nową strategię Grupy PHN na lata 2025-2030 „Nowy Start”, dokonano uporządkowania działalności. Zgodnie z nową strategią, PHN pełni funkcję integratora szerokiego łańcucha wartości realizowanego przez Grupę PHN. Finalnie struktura biznesowa PHN oparta będzie na czterech, uzupełniających się wzajemnie i tworzących najszerszą na rynku ofertę filarach:
• filar Development – inwestycje mieszkaniowe,
• filar Najem – reprezentujący przestrzenie biznesowe: lokale biurowe, handlowe i logistyczne,
• filar Budowlany – realizacja usług budowlanych, zapewniająca kontrolę kosztów realizacji inwestycji mieszkalnych i biznesowych,
• filar PRS – nowy, uzupełniający filar najmu instytucjonalnego lokali mieszkalnych.
Zidentyfikowany, uporządkowany i rozszerzony biznesowy łańcuch wartości Grupy PHN
Grupa PHN stawia na cztery, uporządkowane w łańcuch wartości, filary biznesowe, które przyniosą stabilny i zrównoważony rozwój.
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Budowlany
Development
Najem
PRS
Usługi budowlane
Lokale mieszkalne
Lokale biurowe, handlowe, logistyczne
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
5
1.3 Grupa PHN w liczbach
Grupa PHN w liczbach wg stanu na 31 grudnia 2025 roku:
Wynik z najmu
Wynik netto
Skorygowana EBITDA
165,6 mln PLN
31.12.2024: 186,6 mln PLN I -12,0%
204,4 mln PLN
31.12.2024: (184,4) mln PLN I +210,8%
184,4 mln PLN
31.12.2024: 173,0 mln PLN I +6.6%
Aktywa
Wskaźnik pustostanów dla nieruchomości z filaru Najem
LTV
4 621,2 mln PLN
31.12.2024: 4 583,6 mln PLN I +0,8%
12,9%
31.12.2024: 16,2% I -3,3 p.p.
43,1%
31.12.2024: 46,6% I -3,5 p.p.
Wybrane dane operacyjno-finansowe za lata 2020-2025
2025
2024
2023
2022
2021
Wynik z najmu
165,6
186,6
152,4
118,3
113,2
Wynik z działalności deweloperskiej
55,2
51,9
7,4
37,3
38,5
Wynik z działalności budowlanej
11,3
(45,5)
9,9
2,8
11,8
Wynik z pozostałej działalności
8,5
6,0
4,5
4,8
(8,8)
Koszty administracyjne i sprzedaży
(74,3)
(72,1)
(70,0)
(60,8)
(55,3)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
260,2
(14,4)
(73,7)
150,2
168,6
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
260,2
(184,4)
(167,0)
30,0
73,7
Zysk (strata) netto
204,4
(184,4)
(167,0)
30,0
73,7
Całkowite dochody ogółem
205,0
(189,7)
(195,1)
51,0
78,4
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
204,0
(183,0)
(161,5)
30,8
78,7
EBITDA
268,4
(5,7)
(65,9)
157,9
175,8
Skorygowana EBITDA
184,4
173,0
113,7
112,3
111,2
Aktywa trwałe
4 054,7
3 987,1
4 063,9
4 213,2
3 868,3
Długoterminowe zapasy związane z działalnością deweloperską
94,8
108,4
112,1
121,1
90,8
Długoterminowe aktywa finansowe
61,9
61,6
57,4
84,7
61,6
Nieruchomości inwestycyjne
3 705,9
3 616,5
3 677,7
3 735,3
3 453,1
Rzeczowe aktywa trwałe
184,8
190,0
185,0
201,9
206,2
Aktywa obrotowe
534,7
532,4
557,5
359,2
437,0
Krótkoterminowe zapasy związane z działalnością deweloperską
303,8
260,1
205,9
122,7
187,9
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
91,8
93,4
194,9
125,5
91,5
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
97,6
134,6
102,9
88,4
135,3
Aktywa ogółem
4 621,2
4 583,6
4 625,9
4 584,8
4 317,7
Zadłużenie finansowe
1 407,9
1 541,9
1 472,7
1 348,8
1 201,2
Zobowiązania z tytułu leasingu
451,3
428,9
398,7
321,1
321,5
Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego
191,5
162,4
143,0
143,3
101,7
Kapitały ogółem
2 251,8
2 046,5
2 236,2
2 424,7
2 392,2
Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
2 229,9
2 025,3
2 213,6
2 407,3
2 374,0
Udziały niekontrolujące
21,9
21,2
22,6
17,4
18,2
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
296,2
168,9
56,5
67,6
26,5
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(89,7)
(91,1)
(58,9)
(155,2)
(361,7)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
(243,5)
(46,1)
16,9
40,7
(5,5)
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
6
1.4 Zarząd PHN S.A.
Wiesław Malicki
Jacek Krawczykowski
Prezes Zarządu
Wiceprezes Zarządu – Członek Zarządu ds. Inwestycji
Pan Wiesław Malicki objął stanowisko Prezesa Zarządu w dniu 24 kwietnia 2024 roku. Jest absolwentem warszawskiej Akademii Wychowania Fizycznego na wydziale nauczycielskim i trenerskim. Ukończył również studia podyplomowe na Uniwersytecie Gdańskim we współudziale GFKM, BCC oraz RSM Erasmus University Rotterdam, jako instytucji walidującej - uzyskanie tytułu Executive MBA, studia podyplomowe na Uniwersytecie Warszawskim - Wydział Zarządzania, w Wyższej Szkole Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie – Wydział Ekonomii w zakresie: Zarządzanie Nieruchomościami, a także podyplomowe Studium Funkcjonowania Sektora Usług Bankowych i Ubezpieczeń w Międzynarodowej Szkole Zarządzania prof. L. Koźmińskiego w Warszawie. Ukończył ponadto kurs na członków rad nadzorczych w jednoosobowych Spółkach Skarbu Państwa oraz w spółkach z udziałem Skarbu Państwa, potwierdzony egzaminem państwowym i dyplomem. Swoją karierę zawodową rozpoczynał w sektorze prywatnym. W tym czasie kierował m.in. firmą realizującą, na zlecenie podmiotu zagranicznego, wielkopowierzchniowe obiekty handlowe oraz inne projekty inwestycyjne na terenie Warszawy, między innymi z zakresu budownictwa inżynieryjnego. Był Prezesem Zarządu TBS Mokotów Sp. z o.o., spółki miejskiej zajmującej się budownictwem społecznym i zarządzaniem nieruchomościami. Od 2007 roku kierował spółkami skarbu państwa działającymi w sektorze nieruchomości komercyjnych. Brał udział w komercjalizacji i restrukturyzacji spółek uczestniczących w procesie powstawania Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A., jednej z największych firm tego sektora w Polsce i Europie. Był też członkiem kilku rad nadzorczych oraz uczestniczył w wielu specjalistycznych szkoleniach. Od lipca 2013 roku piastował funkcję Wiceprezesa Zarządu Mazowieckiego Szpitala Bródnowskiego w Warszawie Sp. z o.o., a od października 2013 roku jest Przewodniczącym Rady Nadzorczej M.Sz.W.Drewnica Sp. z o.o.
Pan Jacek Krawczykowski objął stanowisko Wiceprezesa - Członka Zarządu ds. Inwestycji w dniu 24 kwietnia 2024 roku. Jest ekspertem w dziedzinie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz komercyjnych. W ramach struktur Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. odpowiada za pion inwestycji, strategię, marketing i relacje inwestorskie. Członek Komisji ds. Budownictwa Business Centre Club. W latach 2021 – 2024 był Prezesem Zarządu spółki z branży nieruchomości, gdzie kierował działalnością firmy ze szczególnym uwzględnieniem nadzoru nad inwestycjami oraz współpracy z instytucjami finansowymi. W ostatnim czasie związany był z Zakładem Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o. w Ostrzeszowie jako Doradca Zarządu. Od 2010 roku prowadził działalność gospodarczą, gdzie świadczył usługi w zakresie legal due diligence m.in. dla Panatoni BTS Sp. z o.o., a także usługi nadzoru i doradztwa inwestycyjnego. W latach 2014 – 2021 jako Prezes, Członek Zarządu różnych podmiotów gospodarczych odpowiadał za nadzór nad inwestycjami, współpracę z sektorem publicznym i pozyskiwanie finansowania. Członek Rady Inwestycyjnej Funduszy Powierniczych przy BGK oraz UMWW. Zdał państwowy egzamin dla Kandydatów na Członków Rad Nadzorczych w Spółkach Skarbu Państwa. Jest absolwentem Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu oraz kierunku Finanse i Rachunkowość na Uniwersytecie Ekonomicznym we Wrocławiu. Uzyskał tytuł Master of Business Administration o specjalizacji Nieruchomości na Uczelni Łukaszewski przy współpracy z Universidad de Sevilla i Universidad Loyola. Ukończył INSEAD Business School - Program Building Strategic Partnerships and Ecosystems oraz EY Academy of Business – Akademia Projektów Budowlanych. Posiada certyfikat ukończenia kursu “Finansowa ocena projektów inwestycyjnych” w Akademii Leona Koźmińskiego. Odbył także liczne kursy i szkolenia z zakresu zamówień publicznych, kompetencji cyfrowych oraz zarządzania.
Maciej Klukowski
Grzegorz Grotek
Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi
Członek Zarządu ds. Finansowych
Pan Maciej Klukowski objął stanowisko Członka Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi w dniu 17 maja 2024 roku. Posiada ponad 15-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości w obszarze najmu i sprzedaży. W latach 2017–2024 był Dyrektorem Home Management w Metrohouse Franchise S.A., której właścicielem jest DUNA HOUSE HOLDING, gdzie m.in. tworzył produkty PRS, zarządzał mieszkaniami na wynajem oraz tworzył nowe produkty. W latach 2015 – 2017 był Dyrektorem Sprzedaży i Najmu w Orange Polska S.A., gdzie m.in. brał udział w tworzeniu strategii sprzedaży portfelowej nieruchomości. W latach 2007– 2015 jako Dyrektor Biura Najmu kierował pracami zespołu wynajmu PHN S.A. (a wcześniej DIPSERVICE S.A.). Jest absolwentem Uniwersytetu Warszawskiego na kierunku Rachunkowość i Finanse, ukończył studia doktoranckie w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie, a także posiada tytuł doktora Akademii Wychowania Fizycznego.
Pan Grzegorz Grotek objął stanowisko Członka Zarządu ds. Finansowych w dniu 24 kwietnia 2024 roku. Posiada 15-letnie doświadczenie w obszarze finansów i rachunkowości w branży nieruchomości. W latach 2020–2024 Dyrektor Finansowy w Operator ARP Sp. z o.o., w latach 2018 – 2020 Dyrektor Biura Rachunkowości i Podatków, Główny księgowy w PFR Nieruchomości S.A. W latach 2009 – 2017 kierował zespołem Rachunkowości i Podatków w Polskim Holdingu Nieruchomości S.A. Grzegorz Grotek jest absolwentem Wydziału Zarządzania Uniwersytetu Warszawskiego. Posiada bogate doświadczenie w obszarze wdrażania strategii zarządzania finansami i księgowości, wdrażania procesów optymalizacyjnych, Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej, łączenia i podziałów spółek czy wydzielenia zorganizowanych części przedsiębiorstw.
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
7
1.5 Rada Nadzorcza PHN
Sławomir Frąckowiak
Cezary Nowosad
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Pan Sławomir Frąckowiak objął funkcję w dniu 13 marca 2024 roku. Posiada wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu spółkami z udziałem Skarbu Państwa, jak również spółkami z sektora prywatnego, w tym spółkami notowanymi na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Posiada także doświadczenie w pracach rad nadzorczych spółek, był m.in. wiceprzewodniczącym Rady Nadzorczej Elektrowni Wiatrowej Turów, członkiem Rady Nadzorczej BOT Górnictwo i Energetyka S.A., członkiem Rady Nadzorczej Zakładu Energetycznego Łódź – Teren S.A., członkiem Rady Nadzorczej ZELMER S.A., przewodniczącym Rady Nadzorczej Dvarcioniu Keramika na Litwie oraz członkiem Rady Nadzorczej Polfa-Kutno S.A. Posiada umiejętność zarządzania zasobami ludzkimi i relacjami społecznymi, a także doświadczenie w pracy z organizacjami związkowymi i społecznymi. Karierę zawodową rozpoczął w Opoczno S.A., gdzie w latach 1983-1998 kolejno pełnił funkcję mistrza produkcji, kierownika wydziału, kierownika zakładu oraz dyrektora produkcji. Następnie, w latach 1998- 1999, pełnił funkcję członka zarządu, a w latach 1999 - 2005 Prezesa Zarządu Opoczno S.A. W latach 2006 - 2008 prowadził własną działalność INFO – CER, w ramach której świadczył usługi doradztwa z zakresu zarządzania. Od 2008 do 2009 pełnił funkcję doradcy ds. dialogu społecznego w PGE Polska Grupa Energetyczna S.A. W latach 2009 - 2011 pracował na stanowisku wiceprezesa zarządu spółki Dipservice, która w wyniku połączenia w 2011 roku weszła w skład Warszawskiego Holdingu Nieruchomości. W latach 2011 – 2014 był członkiem zarządu PHN S.A., a latach 2014 – 2015 Dyrektorem Zarządzającym odpowiedzialnym m.in. za przygotowanie spółki do procesu prywatyzacyjnego i udanego debiutu giełdowego w 2013 roku. W latach 2016 – 2017 był doradcą zarządu w Ceramice Tubądzin. Jest absolwentem Wydziału Inżynierii Materiałowej Akademii Górniczo-Hutniczej w Krakowie, Wydziału Przedsiębiorczość i Zarządzanie Firmą w Wyższej Szkole Biznesu National – Louis University w Nowym Sączu oraz studiów na kierunku psychologia społeczna w zarządzaniu rozwojem organizacji w Szkole Wyższej Psychologii Społecznej w Warszawie.
Pan Cezary Nowosad objął funkcję 13 marca 2024 roku. Posiada wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu podmiotami prawa handlowego. Był m.in. członkiem zarządu spółek inwestycyjnych oraz notowanych na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Posiada także doświadczenie w pracach rad nadzorczych spółek zarówno z udziałem Skarbu Państwa, jak również spółek z sektora prywatnego oraz spółek notowanych na rynku regulowanym. Jest absolwentem Wydziału Fizyki Uniwersytetu Warszawskiego (kierunki: fizyka i fizyka medyczna) oraz studiów doktoranckich w Kolegium Zarządzania i Finansów SGH (kierunki: finanse i zarządzanie). Ukończył studium doradcy inwestycyjnego i analityka papierów wartościowych (Centrum Prywatyzacji). Od 1997 roku związany z rynkiem kapitałowym. Od 2000 roku dyrektor Działu Rozwoju i Analiz Bondspot S.A., od 2004 roku w Nafcie Polskiej S.A., początkowo jako doradca prezesa, a następnie członek Zarządu i wiceprezes Zarządu. W latach 2004-05 uczestniczył w przeprowadzeniu ofert publicznych Grupy Lotos S.A., Zakładów Chemicznych Police S.A., Zakładów Azotowych Puławy S.A. Był odpowiedzialny za proces restrukturyzacji i prywatyzacji podmiotów Wielkiej Syntezy Chemicznej (Zakłady Azotowe w Tarnowie SA, Zakłady Azotowe Kędzierzyn S.A., Zachem S.A., ZCh Sarzyna). W lutym 2006 r. objął stanowisko wiceprezesa Zarządu p.o. prezesa Zarządu Towarzystwa Obrotu Nieruchomościami AGRO SA. W latach 2006 – 2016, jako prezes Zarządu IPO Doradztwo Strategiczne SA oraz prezes Zarządu Domu Maklerskiego INVISTA, zrealizował kilkanaście ofert publicznych spółek notowanych na GPW. Ekspert Business Centre Club ds. rynku kapitałowego. Zasiadał w radach nadzorczych wielu spółek publicznych i prywatnych, m.in.: Grupa LOTOS S.A., AGROMAN Sp. z o.o., Narodowy Fundusz Inwestycyjny Progress S.A., Petrobaltic S.A., Naftoport Sp. z o.o., SovereignFund Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych S.A., PLASTBOX S.A., Setanta S.A., Mateus sp. z o.o.
Elżbieta Buczek
Agata Kotwica-Stefańska
Członek Rady Nadzorczej
Członek Rady Nadzorczej
Pani Elżbieta Buczek objęła funkcję w dniu 25 lipca 2024 roku. Jest adwokatem, wspólnikiem w kancelarii adwokacko-radcowskiej Dubois i Wspólnicy, w której kieruje działem prawa administracyjnego i podatkowego. Reprezentuje klientów w postępowaniach administracyjnych, w tym w postępowaniach reprywatyzacyjnych, a także w sprawach m.in. z zakresu prawa budowlanego, hotelarskiego, funduszy unijnych, oraz w postępowaniach podatkowych i karno- skarbowych, a także w postępowaniach cywilnych m.in. odszkodowawczych. Brała udział w pracach legislacyjnych m.in. nad projektem ustawy reprywatyzacyjnej. Swoje doświadczenie kształtowała nie tylko w oparciu o praktykę adwokacką, ale również i naukową, jako wykładowca akademicki prawa administracyjnego i prawa komunalnego na Uniwersytecie Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Prowadziła szkolenia dla podmiotów publicznych oraz w szkołach policealnych. Jest wykładowcą prawa administracyjnego, sądowo-administracyjnego i podatkowego na aplikacji adwokackiej przy Izbie Adwokackiej w Warszawie. Jest autorką publikacji o tematyce prawniczej oraz współautorką komentarza do dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy oraz komentarza do ustawy o zawodach lekarza i lekarza dentysty. Jest także Zastępcą Rzecznika Dyscyplinarnego Izby Adwokackiej w Warszawie oraz członkiem Rady Fundacji zajmującej się opieką hospicyjną. Ukończyła z wyróżnieniem studia prawnicze na Wydziale Prawa i Administracji UW,
Pani Agata Kotwic-Stefańska objęła funkcję 13 marca 2024 roku. Prowadzi własną Kancelarię Adwokacką, zajmującą się szeroko rozumianą obsługą przedsiębiorców. Jest absolwentką Uniwersytetu Łódzkiego na Wydziale Prawa i Administracji na kierunku prawo. Odbyła aplikacje adwokacką przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Łodzi, zdała egzamin adwokacki i została wpisana na listę adwokatów. Od 2017 roku prowadzi indywidualną kancelarię adwokacką w ramach, której współpracuje z wieloma podmiotami z obszaru całej Polski, w tym z dużymi kancelariami prawnymi przy obsłudze przedsiębiorców, w tym spółek osobowych jak i kapitałowych. W ramach prowadzonej działalności zajmowała się również obsługą podmiotów związanych z rynkiem nieruchomości, zarówno w zakresie bieżącej obsługi prawnej (m.in. tworzenia i opiniowania umów) i reprezentacji w procesach sądowych czy postępowaniach przed organami administracji publicznej, jak również przez sądami administracyjnymi. Prowadzi obsługę przedsiębiorców również w obszarze związanym z ochroną własności przemysłowej i prawa autorskiego. W 2021 roku ukończyła kurs „Akademia Doradcy Podatkowego” w Centrum szkolenia MDDP Akademia Biznesu. Prowadziła również działalność naukową jako wykładowca na Akademii Humanistyczno – Ekonomicznej w Łodzi oraz jako wykładowca w Okręgowej Radzie Adwokackiej w Łodzi w zakresie szkolenia aplikantów adwokackich.
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
8
a także z wyróżnieniem Wydział Filologii Polskiej Uniwersytetu Rzeszowskiego.
Michał Wnorowski
Marcin Zajączkowski
Członek Rady Nadzorczej
Członek Rady Nadzorczej
Pan Michał Wnorowski objął funkcję 13 marca 2024 roku. Jest ekspertem w dziedzinie corporate governance i członkiem Stowarzyszenia Niezależnych Członków Rad Nadzorczych. Obecnie niezależny członek rad nadzorczych oraz członek komitetów audytu spółek giełdowych: PolTREG, PKP Cargo, Medicalgorithmics, EMC Instytut Medyczny. Wcześniej zasiadał m.in. w radach nadzorczych oraz komitetach audytu spółek: Polwax, Tower Investments, Alumetal, Arteria, Voxel, Develia, Robyg, Enter Air, EMC Instytut Medyczny, Braster, Travelplanet.pl, Elektrobudowa, Armatura Kraków, ARM Property. Z rynkiem finansowym związany od 1995 roku. W latach 2012- 2016 Dyrektor Inwestycyjny Zarządzający Portfelem Akcji Długoterminowych Grupy PZU, gdzie odpowiadał za największe projekty inwestycyjne w obszarze equity oraz koordynację inwestycji w tę klasę aktywów w całej Grupie PZU. Wcześniej wieloletni dyrektor zespołu analiz i nadzoru właścicielskiego w Grupie PZU odpowiedzialny m.in. za analizę i selekcję spółek do portfeli inwestycyjnych, a następnie nadzór nad spółkami portfelowymi. Posiada doświadczenie w zakresie zarządzania projektami inwestycyjnymi, analizy rynkowej, analizy przedsiębiorstw i wyceny ich wartości, zarządzania portfelem papierów wartościowych oraz nadzoru nad procesami fuzji i przejęć. Jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie oraz Akademii Ekonomicznej w Krakowie.
Pan Marcin Zajączkowski objął funkcję 13 marca 2024 roku. Jest doświadczonym praktykiem biznesowym związanym od 30 lat z branżą usługową, w szczególności z rynkiem hotelowym, spa i wellness, turystycznym oraz uzdrowiskowym. Przeszedł przez wszystkie szczeble awansu zawodowego, a od 2011 roku sprawuje funkcję prezesa zarządu jednej z największych spółek uzdrowiskowych w Polsce - Uzdrowisko Ciechocinek S.A. Jest aktywnym uczestnikiem środowiska naukowego, pełniąc rolę wykładowcy i prelegenta, a także eksperta w pracach nad zmianami w systemie lecznictwa uzdrowiskowego w Polsce. W latach 2003 – 2011 był dyrektorem marketingu i sprzedaży oraz dyrektorem zarządzającym hotelami Medical, Spa&Wellness na terenie całego kraju. W latach 2004 - 2010 pracował w Komisji ds. Marketingu w Fundacji Polish Prestige Hotels & Resorts. Jest absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu oraz doktorem nauk społecznych w dyscyplinie: Nauki o Zarządzaniu i Jakości – Wydział Nauk Ekonomicznych i Zarzadzania Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. Uzyskał tytuł Master of Business Administration (MBA) w Dominican University w Chicago/UMK w Toruniu. Ukończył także studia podyplomowe Menadżer w Służbie Zdrowia na Kopernikańskiej Akademii Służby Zdrowia UMK w Toruniu.
Kamila Szmorlińska
Agnieszka Celińska
Członek Rady Nadzorczej
Członek Rady Nadzorczej
Pani Kamila Szmorlińska objęła funkcję 21 lipca 2025 roku. Posiada ponad 25-letnie doświadczenie zawodowe w obszarze nadzoru właścicielskiego. Zastępca Dyrektora Departamentu Nadzoru Właścicielskiego w Ministerstwie Aktywów Państwowych. Odpowiedzialna za wykonywanie nadzoru właścicielskiego nad spółkami z udziałem Skarbu Państwa, w tym o istotnym znaczeniu dla gospodarki państwa oraz notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych. Jej kompetencje obejmują zakres prawa handlowego, obszaru corporate governance oraz nadzoru właścicielskiego nad strategicznymi spółkami z udziałem Skarbu Państwa. Kieruje i uczestniczy w pracach związanych z wykonywaniem praw z akcji i udziałów w spółkach z udziałem Skarbu Państwa, w tym w procesach restrukturyzacji, konsolidacji, wdrażania i monitorowania programów strategicznych, oceny efektywności prowadzonych w spółkach projektów inwestycyjnych. Posiada złożony egzamin dla kandydatów na członków organów nadzorczych w spółkach z udziałem Skarbu Państwa. Legitymuje się szerokim doświadczeniem w pełnieniu funkcji w radach nadzorczych spółek z udziałem Skarbu Państwa, zdobywając doświadczenie w różnych sektorach gospodarki państwa. Ukończyła studia magisterskie - Wyższa Szkoła Ubezpieczeń i Bankowości w Warszawie na kierunku finanse i bankowość, jak również wiele kursów i szkoleń z obszaru finansów, zarządzania i prawa, w tym: związanych z raportowaniem ESG, wyceną przedsiębiorstw, cyberbezpieczeństwem, czy restrukturyzacją podmiotów gospodarczych.
Pani Agnieszka Celińska objęła funkcję 27 października 2025 roku. Posiada wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu, w tym zarządzaniu spółkami z udziałem Skarbu Państwa, restrukturyzacji przedsiębiorstw, wdrażaniu strategii rozwoju i inwestycyjnych, sprawowaniu nadzoru właścicielskiego, prowadzeniu procesów kupna i sprzedaży spółek. Ponadto posiada doświadczenie w restrukturyzacji portfela nieruchomości i zarządzania nieruchomościami. Ekspert w obszarze zarządzania projektami, wdrażania strategii komercjalizacji innowacji dla firm z sektora MŚP i dużych oraz zarządzania własnością intelektualną. Posiada bardzo duże doświadczenie w pozyskiwaniu finansowania, w tym z funduszy UE oraz prowadzeniu projektów B+R i inwestycyjnych dla przedsiębiorstw produkcyjnych i usługowych działających w wielu branżach (m.in. informatycznej, inżynieryjnej, energetycznej, finansowej, budowlanej, chemicznej, medycznej, papierniczej, tworzyw sztucznych i przemysłów kreatywnych). Agnieszka Celińska jest absolwentką Wydziału Nauk Społecznych Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach oraz Studiów Menadżerskich Kolegium Zarządzania i Finansów Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie. Ponadto posiada dyplom Master of Business Administration Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie. Ukończyła także studia podyplomowe w zakresie zarządzania projektami Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach i Uniwersytetu Warszawskiego. Posiada złożony egzamin dla kandydatów na członków organów nadzorczych w spółkach z udziałem Skarbu Państwa.
Krzysztof Śmigielski
Członek Rady Nadzorczej
Pan Krzysztof Śmigielski objął funkcję 27 października 2025 roku. Jest radcą prawnym, absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. Aplikację radcowską odbył przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Toruniu, uzyskując wpis na listę radców prawnych w 2011 roku. Pan Krzysztof Śmigielski posiada wieloletnie doświadczenie w świadczeniu kompleksowej pomocy prawnej oraz doradztwie dla podmiotów gospodarczych i administracji publicznej. Przez kilka lat prowadził kancelarię radcy prawnego, specjalizując się w obsłudze przedsiębiorstw, w tym spółek kapitałowych
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
9
z sektora odnawialnych źródeł energii (OZE). Jego praktyka obejmowała m.in. doradztwo w zakresie spraw korporacyjnych, kontraktowych oraz regulacyjnych. Pełnił funkcję pozaetatowego członka Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Toruniu. Od kilku lat współpracuje z jednostkami samorządu terytorialnego oraz ich jednostkami organizacyjnymi, w tym spółkami komunalnymi i samodzielnymi publicznymi zakładami opieki zdrowotnej. Posiada również bogate doświadczenie w zakresie zarządzania i nadzoru właścicielskiego. Pełnił funkcję Prezesa Zarządu spółki Dynamic Software Solutions Sp. z o.o. w Toruniu, gdzie odpowiadał za strategiczny rozwój firmy w branży IT. Zasiadał w Radzie Nadzorczej Miejskiego Budownictwa Mieszkaniowego Sp. z o.o. we Włocławku, uczestnicząc w procesach decyzyjnych dotyczących rozwoju zasobów mieszkaniowych, inwestycji budowlanych oraz zarządzania majątkiem komunalnym. W ostatnim czasie był członkiem Rady Nadzorczej Krajowej Grupy Spożywczej S.A. w Toruniu – strategicznej spółki Skarbu Państwa, jednej z kluczowych w sektorze rolno-spożywczym. W ramach tej funkcji m.in. nadzorował realizację strategii rozwoju, procesy inwestycyjne oraz wspierał zarząd w ocenie ryzyk prawnych i gospodarczych.
2. Otoczenie rynkowe
Ożywienie polskiej gospodarki w 2025 roku stanowiło kontynuację pozytywnych tendencji obserwowanych rok wcześniej. Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego („NBP”) realny wzrost Produktu Krajowego Brutto („PKB”) w 2025 roku wyniósł realnie około 3,6%, co oznacza przyspieszenie dynamiki gospodarczej w porównaniu z 2024 rokiem oraz utrzymanie Polski w gronie relatywnie szybciej rozwijających się gospodarek Unii Europejskiej.
Głównym motorem wzrostu PKB w roku 2025 był popyt krajowy, który zwiększył się o 4,2% r/r. Wzrost ten został jednak ograniczony przez wynik eksportu netto, wynoszący około -0,4% r/r. Jednym z głównych czynników wzrostu popytu krajowego pozostawała konsumpcja prywatna, wspierana przez stabilną sytuację na rynku pracy oraz wzrost dochodów gospodarstw domowych. Jednocześnie widoczne było ożywienie aktywności inwestycyjnej, zarówno w sektorze publicznym, jak i prywatnym. Wzrost nakładów inwestycyjnych był związany m.in. z postępującą absorpcją środków europejskich oraz realizacją projektów infrastrukturalnych, co sprzyjało zwiększeniu aktywności w sektorze przemysłu, budownictwa i transportu.
W 2025 roku obserwowano również stopniową stabilizację procesów inflacyjnych w porównaniu z okresem wysokiej presji cenowej w latach 2022– 2023. Według danych NBP od lipca 2025 roku, inflacja kształtuje się na poziomie zgodnym z celem inflacyjnym NBP. Pomimo utrzymującej się niepewności geopolitycznej oraz zróżnicowanej sytuacji gospodarczej w państwach Unii Europejskiej, polska gospodarka utrzymywała relatywnie stabilne fundamenty wzrostu, w tym stabilny rynek pracy, rosnący popyt wewnętrzny oraz utrzymującą się aktywność inwestycyjną.
2.1 Prognozy makroekonomiczne na 2026 rok
Eskalacja konfliktu na Bliskim Wschodzie stanowi główne krótkoterminowe ryzyko dla polskiej gospodarki, generując presję inflacyjną i ryzyko spowolnienia wzrostu gospodarczego. Choć wcześniejsze prognozy na 2026 rok były dość optymistyczne, obecna sytuacja zmusza ekonomistów do rewizji założeń w stronę słabszych wyników.
Produkt Krajowy Brutto (PKB)
Według danych NBP wzrost średniorocznego PKB w Polsce w 2025 roku wyniósł 3,6% (2024 r. = 2,9% r/r). Jest to najwyższy wynik od trzech lat i jeden z najwyższych osiągniętych w Unii Europejskiej. Wysoki poziom PKB był wynikiem silnego popytu krajowego (+4,2% r/r), w tym wysokiego poziomu spożycia prywatnego i publicznego oraz inwestycji brutto. Według prognoz NBP, zakładana jest kontynuacja wzrostu PKB w 2026 roku do poziomu 3,9 % r/r (kwartalne zmiany w przedziale 3,6%-4,1%). Zakłada się, że głównym motorem napędowym wzrostu w 2026 roku będzie popyt krajowy, który może wzrosnąć do poziomu 5,2 % r/r. W tym samym okresie prognozuje się znaczący wzrost nakładów brutto na środki trwałe w wysokości 8,9%. Wzrost nakładów inwestycyjnych będzie wynikał z kontynuacji absorpcji środków europejskich oraz realizacją projektów infrastrukturalnych. Powyższe analizy zostały sporządzone przed rozpoczęciem konfliktu na Bliskim Wschodzie. W związku z niestabilną sytuacją geopolityczną prognozy PKB mogą ulegać znaczącym zmianom.
Inflacja i stopy procentowe
Średnioroczny poziom inflacji CPI według NBP utrzymał się w 2025 roku na poziomie 3,6% r/r. Prognozy publikowane przez NBP oraz instytucje finansowe prezentowane przed rozpoczęciem konfliktu na Bliskim Wschodzie były optymistyczne. Analitycy NBP zakładali dalszą stabilizację cen na poziomie 2,3% w 2026 roku i 2,4% w 2027 roku. W związku z niestabilną sytuacją geopolityczną prognozy te mogą okazać się nierealne.
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
10
Po długim okresie stabilizacji inflacji, Rada Polityki Pieniężnej („RPP”) podjęła szereg decyzji dotyczących obniżenia stopy referencyjnej NBP w 2025 roku z poziomu 5,85 % do poziomu 4,00 %, co stanowi spadek o wartości 1,75 p.p. Utrzymanie inflacji w przedziale celu NBP dawało przestrzeń do ekspansywnej polityki pieniężnej. W marcu 2026 roku, przed datą publikacji niniejszego raportu, RPP podjęła decyzję o obniżce stóp procentowych do poziomu 3,75 %. Dalsze decyzje RPP będą uzależnione od napływających danych o inflacji i aktywności gospodarczej, przy czym główne ryzyka dla perspektyw inflacji obejmują politykę fiskalną rządu, oczekiwane ożywienie popytu, dynamikę płac oraz sytuację makroekonomiczną za granicą, w tym ceny surowców i światową inflację w warunkach napięć geopolitycznych. 1
Wynagrodzenia
Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w gospodarce narodowej w roku 2025 wyniosło 8 903,56 PLN. Nominalny wzrost przeciętnego wynagrodzenia w 2025 roku w stosunku do roku 2024 wyniósł około 8,7% r/r, natomiast realny wzrost wyniósł około 5,1% r/r. Jednymi z głównych przyczyn wzrostu były: podwyżka płacy minimalnej, presja płacowa oraz niedobór pracowników. Według danych NBP spodziewana jest obniżka dynamiki wzrostu wynagrodzeń ujęciu realnym w następnych latach do poziomu 2026 roku = 4,1% i 2027 roku = 3,1%.
Zatrudnienie
Stopa bezrobocia rejestrowanego w Polsce według danych GUS w grudniu 2025 roku wyniosła 5,7%. Stopa bezrobocia – w porównaniu z grudniem 2024 roku - była wyższa o 0,6 punktu procentowego. Zdaniem ekspertów
wzrost bezrobocia
rejestrowanego w głównej mierze wynika ze zmiany przepisów prawa. W najbliższych dwóch latach analitycy Pekao S.A. prognozują stabilizację stopy bezrobocia, na koniec 2026 roku 5,7% i na koniec 2027 roku 5,6%.
Kurs walutowy
Rok 2025 był okresem stabilizacji notowań kursu EUR/PLN względem wieloletnich maksimów. Polska waluta trzeci rok z rzędu umocniła się względem EUR oraz USD. Kurs EUR/PLN na styczeń 2025 wyniósł 4,2668 oraz umocnił się do końca roku do poziomu 4,2267. Kontrakty terminowe na parę walutową EUR/PLN z datą rozliczenia na grudzień 2026 roku kwotowane są na poziomie 4,2941, co wskazuje na deprecjację kursu walutowego do końca 2026 roku. 2
Rynek inwestycyjny 3
Wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2025 roku wyniosła 4 mld EUR, co oznacza spadek o 13,2% w porównaniu z 2024 rokiem oraz niemal podwojenie wolumenu z 2023 roku. Poza typową aktywnością, w 2025 roku odnotowano znaczący wykup udziałów (45% portfela CPI Poland o wartości ok. 0,5 mld EUR). Rynek działał stabilnie, wspierany przez kapitał krajowy w ramach mniejszych transakcji. Czynsze rosły w większości segmentów, a stopy kapitalizacji pozostały stabilne, przy słabnącej presji wzrostowej. Rekordowy napływ funduszy unijnych wzmocnił aktywność inwestycyjną i przyspieszył realizację projektów infrastrukturalnych (transportowych). Połączenie solidnych fundamentów gospodarczych, rosnących dochodów czynszowych i stabilnych parametrów finansowania poprawiło perspektywy całkowitych zwrotów i zachęciło inwestorów do strategicznych zmian. Na rynku pojawili się nowi zagraniczni inwestorzy, m. in. francuskie fundusze instytucjonalne, co poszerzyło bazę kapitału międzynarodowego.
Najlepsze stopy kapitalizacji na rynku nieruchomości komercyjnych pozostawały stabilne we wszystkich głównych segmentach, utrzymując się na poziomie 6,25% dla biur typu prime (6% w Warszawie), 6,25% dla logistyki (5,25% dla projektów e-commerce) oraz 6,5% dla centrów handlowych.
Rynek inwestycyjny w 2025 roku
Wolumen inwestycyjny
4,0 mld EUR
Trend
Stopy zwrotu typu „prime” biura w Warszawie
6,00%
▲
Stopy zwrotu typu „prime” biura w miastach regionalnych
6,25%
▼
Stopy zwrotu typu „prime” handel (centra handlowe)
6,50%
■
Stopy zwrotu typu „prime” magazyny (projekty BTS)
6,25%
▼
Stopy zwrotu typu „prime” magazyny (projekty multi-let)
6,25%
■
1 Komunikat Rady Polityki Pieniężnej z 04.03.2026 r.
2 Kontrakt terminowy, ticker: EURPLNZ2026, kwotowanie na dzień 09.04.2026 r.
3 BNP Paribas Real Estate, Review Rynek inwestycyjny, Polska 4 kw. 2025
Cushman&Wakefield, Marketbeat Polska: Rynek magazynowy, 1-4 kw. 2025
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
11
2.2 Charakterystyka branży i podstawowe trendy na rynku nieruchomości
Rynek biurowy - Polska
Do końca 2025 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu głównych rynkach biurowych w Polsce osiągnęły poziom około 13,3 mln m2. W minionym roku deweloperzy oddali do użytku około 190 tys. m2 nowych powierzchni biurowych, z czego około 90 tys. m2 przypadło na Warszawę. 4
W miastach regionalnych aktywność deweloperska pozostawała ograniczona. W 2025 roku oddano do użytku około 100 tys. m2 nowych powierzchni, co nadal stanowi jeden z najniższych poziomów podaży od początku funkcjonowania rynku nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce. Niska aktywność inwestycyjna była wynikiem utrzymujących się wysokich kosztów finansowania oraz większej ostrożności deweloperów przy rozpoczynaniu nowych projektów.
Łączny wolumen transakcji najmu w 2025 roku wyniósł około 1,4 mln m2, co oznacza wynik zbliżony do roku poprzedniego. Podobnie jak w 2024 roku znaczący udział w strukturze popytu miały renegocjacje umów najmu, które odpowiadały za blisko 50% całkowitej aktywności najemców.
W Warszawie wynajęto około 720 tys. m2 powierzchni biurowej, przy czym największa aktywność najemców koncentrowała się w strefach centralnych oraz poza centralnych. Na rynkach regionalnych popyt brutto wyniósł około 680 tys. m2, co oznacza niewielki spadek w porównaniu z rokiem poprzednim. Największą aktywność najemców odnotowano w Krakowie, Wrocławiu oraz Trójmieście, które pozostają największymi regionalnymi rynkami biurowymi w Polsce.
Na koniec 2025 roku w budowie pozostawało około 470 tys. m2 nowoczesnej powierzchni biurowej, co oznacza dalszy spadek aktywności deweloperskiej w porównaniu z poprzednimi latami. W Warszawie realizowane projekty stanowiły około 50% tej powierzchni, natomiast wśród rynków regionalnych największa aktywność inwestycyjna była widoczna we Wrocławiu, Trójmieście oraz Poznaniu.
Na rynku biurowym w Polsce w 2025 roku wskaźnik pustostanów utrzymywał się na relatywnie stabilnym poziomie i wyniósł około 14,0% na dziewięciu głównych rynkach biurowych. W Warszawie poziom pustostanów wyniósł około 10,5%, natomiast w miastach regionalnych najwyższe wartości odnotowano w Katowicach oraz Łodzi. Najniższe wskaźniki pustostanów utrzymywały się w Szczecinie oraz Trójmieście.
Na rynku czynszów biurowych w 2025 roku obserwowano dalszy trend wzrostowy w segmencie najlepszych budynków klasy A. W Warszawie czynsze bazowe za powierzchnię biurową klasy A kształtowały się na poziomie od 14 do 29 EUR/m2/miesiąc, natomiast w miastach regionalnych wynosiły od 12 do 20 EUR/m2/miesiąc. Wzrost czynszów był szczególnie widoczny w najlepszych lokalizacjach centralnych, gdzie ograniczona podaż nowych projektów wzmacniała pozycję właścicieli budynków.
Podaż powierzchni biurowej w miastach regionalnych (m2)
Na podstawie raportu BNP Paribas Real Estate „REVIEW. Office Market in Regional Cities in Poland in Q4 2025”
4 Na podstawie raportów Savills „Office Market in Poland, Q4 2025”, Colliers „Office Market Report Poland, Q4 2025”, CBRE „Poland Office MarketView, Q4 2025” oraz BNP Paribas Real Estate „Review. Warsaw Office Market Q4 2025”.
Image should be here
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
12
Istniejące zasoby powierzchni biurowej w miastach regionalnych
Na podstawie raportu BNP Paribas Real Estate „REVIEW. Office Market in Regional Cities in Poland in Q4 2025”
Rynek biurowy – Warszawa
Rynek biurowy w Warszawie w 2025 roku pozostawał stabilny, a aktywność najemców utrzymywała się na umiarkowanym poziomie. W ciągu roku oddano do użytku około 90 tys. m2 nowej powierzchni biurowej, co potwierdza utrzymującą się ostrożność deweloperów w rozpoczynaniu nowych inwestycji.
Najistotniejszym trendem na warszawskim rynku biurowym pozostaje rosnący popyt na powierzchnie biurowe klasy A, szczególnie w nowoczesnych budynkach zlokalizowanych w centralnych częściach miasta, takich jak Centralny Obszar Biznesu oraz okolice dzielnicy Wola. Najemcy coraz częściej poszukują powierzchni spełniających wysokie standardy środowiskowe oraz techniczne, w tym budynków posiadających certyfikaty BREEAM, LEED lub WELL.
Wskaźnik pustostanów w Warszawie na koniec 2025 roku wyniósł około 10,5%, utrzymując się na poziomie zbliżonym do roku poprzedniego. Większość dostępnej powierzchni nadal znajduje się w starszych budynkach biurowych, co potwierdza obserwowany od kilku lat trend określany jako „flight to quality”, polegający na przenoszeniu się najemców do nowoczesnych, wysokiej jakości biurowców.
Rosnące znaczenie kwestii środowiskowych oraz efektywności energetycznej powoduje, że coraz większą rolę na rynku odgrywają projekty modernizacyjne starszych budynków biurowych. Właściciele nieruchomości podejmują działania mające na celu poprawę standardu technicznego oraz dostosowanie budynków do wymagań ESG.
W zakresie stawek czynszów obserwowano dalszy wzrost czynszów za najlepsze powierzchnie biurowe. W Centralnym Obszarze Biznesu czynsze za najlepsze projekty osiągały poziom około 29 EUR/m2/miesiąc, natomiast w najlepszych lokalizacjach poza centrum utrzymywały się na poziomie około 17–18 EUR/m2/miesiąc. W starszych budynkach konkurencja pomiędzy właścicielami nadal koncentrowała się przede wszystkim na elastyczności warunków najmu oraz oferowanych zachętach dla najemców.
W perspektywie kolejnych lat oczekuje się utrzymania ograniczonej podaży nowych projektów biurowych w Warszawie, co przy stabilnym poziomie popytu może sprzyjać dalszemu wzrostowi czynszów w najlepszych lokalizacjach oraz stopniowej modernizacji starszych zasobów biurowych.
Image should be here
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
13
Podaż powierzchni biurowej i wskaźnik pustostanów w Warszawie
Na podstawie raportu CBRE „Warsaw Office Figures”
Rynek powierzchni handlowych 5
Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce na koniec 2025 roku wynosiły ok. 17,3 mln m2 GLA.
W całym 2025 roku podaż zwiększyła się o ok. 545 tys. m2 powierzchni. Około 75% nowo wybudowanej powierzchni stanowiły parki handlowe. Na koniec roku w budowie pozostawało ok. 644 tys. m2 GLA. Jedynie co czwarty metr kwadratowy nowej powierzchni powstaje w aglomeracjach liczących powyżej 400 tys. mieszkańców. Inwestorzy skupili swoje działania na terenie mniejszych ośrodków, które dotychczas były pomijane w planach deweloperskich.
Czynsze za najlepsze lokale w centrach handlowych i na głównych ulicach Polski pozostały stabilne i wynosiły średnio około 40-60 EUR/m2/mies. Z kolei czynsze w parkach handlowych systematycznie rosły i w odniesieniu do 2024 roku odnotowały wzrost o ok. 10%.
Poziom pustostanów był stabilny, co wskazuje na odporność polskiego rynku handlowego na rosnące koszty operacyjne oraz zmieniające się preferencje konsumentów. Średni poziom pustostanów na I półrocze 2025 roku wyniósł 2,8%.
Rynek magazynowy 6
Całkowite zasoby powierzchni magazynowych na koniec 2025 roku wyniosły ok. 36,58 mln m2, co oznacza wzrost o 5,9% r/r. Największe zasoby znajdują się w województwach mazowieckim (7,34 mln m2), śląskim (6,19 mln m2) oraz dolnośląskim (5,31 mln m2). Stabilna dynamika podaży powoduje, że Polska jest jednym z największych rynków magazynowych w Europie, kluczowym hubem w regionie.
Nowa podaż w całym 2025 roku wyniosła 1,68 mln m2 powierzchni. W budowie znajduje się obecnie 1,79 mln m2. Udział inwestycji spekulacyjnych wynosi obecnie 38,6%. Przekłada się to na 690 tys. m2 powierzchni dostępnej do wynajęcia, wskazując na umiarkowany optymizm deweloperów wobec przyszłego popytu.
W 2025 roku popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe osiągnął poziom 6,63 mln m2, co oznacza wzrost o 14% r/r. Struktura popytu została zdominowana przez renegocjacje, które odpowiadały za 52% wolumenu transakcji najmu.
Poziom pustostanów na koniec 2025 roku wyniósł 7,4% (2,7 mln m2). Oznacza to spadek o 0,1 p.p. w porównaniu z końcem 2024 roku. Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w województwach świętokrzyskim (17,2%), lubuskim (16,2%) oraz lubelskim (10,9%).
Poziom czynszów dla magazynów prime kształtował się na poziomie 4,40 – 5,75 EUR. W IV kwartale 2025 roku rynek nie odnotował istotnych zmian w poziomie czynszów.
5 Cushman&Wakefield, Marketbeat Polska: Rynek handlowy, IV kw. 2025 roku
BNP Paribas Real Estate, Review Rynek handlowy, Polska 4 kw. 2025 roku
6 Cushman&Wakefield, Marketbeat Polska: Rynek magazynowy, 1-4 kw. 2025 roku
CBRE, Rynek przemysłowo – logistyczny, Polska 4 kw. 2025 roku
Image should be here
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
14
Nowa podaż i stopa pustostanów
Na podstawie raportu CBRE „Rynek przemysłowo – logistyczny, Polska 4 kw. 2025”
Rynek mieszkaniowy 7
W 2025 roku, w szczególności w IV kwartale, nastąpiło ożywienie na rynku mieszkaniowym. Na koniec roku łączna liczba mieszkań deweloperskich dostępnych w sprzedaży w siedmiu największych miastach wyniosła 69,9 tys. lokali, co oznacza wzrost o 18,1% w porównaniu z rokiem poprzednim. Liczba mieszkań gotowych do odbioru przekroczyła 14 tys. lokali. 8 W strukturze ofert sprzedaży wzrósł udział dużych mieszkań o powierzchni powyżej 100 m2, co wynika jednak nie ze wzrostu popytu, lecz z wydłużonego czasu sprzedaży tego typu lokali. W ofertach deweloperów dominują mieszkania dwupokojowe, które stanowią 40–48% oferty w największych ośrodkach miejskich.
Pomimo obniżenia poziomu stóp procentowych, które przyczyniło się do poprawy zdolności kredytowej nabywców, tempo sprzedaży – mimo niewielkiego odbicia – pozostało umiarkowane. Sprzedaż była wspierana głównie przez promocje, bonusy oraz bardziej elastyczne podejście deweloperów do polityki cenowej. Sytuacja na poszczególnych rynkach lokalnych pozostawała zróżnicowana. Warszawa i Trójmiasto utrzymały względną równowagę pomiędzy popytem a podażą, natomiast w Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, Łodzi i Katowicach odnotowano nadpodaż mieszkań, co przełożyło się na wydłużenie czasu sprzedaży.
Łączna sprzedaż w siedmiu największych miastach wyniosła w 2025 roku blisko 43 tys. lokali. Największe wzrosty sprzedaży odnotowano w Trójmieście (20%) oraz Warszawie (10%). W IV kwartale widoczny był trend stabilizacji ofertowych cen mieszkań. Średnie ceny ofertowe wzrosły jedynie w Poznaniu (1,8%), osiągając poziom 13,8 tys. PLN/m2. Warszawa utrzymała pozycję najdroższego rynku z ceną ofertową na poziomie 18,7 tys. PLN/m2, podczas gdy Łódź pozostała najtańszym rynkiem z poziomem 11,5 tys. PLN/m2.
W IV kwartale 2025 roku wyraźne spadki odnotowano w zakresie cen sprzedaży we Wrocławiu (-4,4% r/r) oraz w Krakowie i Poznaniu (po -2,7% r/r). Stabilizacja cen sprzedaży wystąpiła jedynie w Warszawie i Trójmieście. Na poziom cen mieszkań w 2025 roku istotny wpływ miało również wejście w życie ustawy o jawności cen, która przyczyniła się do procesu dostosowania poziomu cen do aktualnych realiów rynkowych.
7 Jones Lang LaSalle, Rynek mieszkaniowy w Polsce IV kwartał 2025 r.
8 Na podstawie raportu JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce, IV kwartał 2025”
Image should be here
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
15
Kwartalna relacja popytu i podaży (agregacja dla 7 rynków: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź i Katowice)
Na podstawie raportu JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce, IV kwartał 2025”
Rynek budowlany
Rok 2025 był dla polskiego sektora budowlanego czasem adaptacji do nowych uwarunkowań rynkowych i geopolitycznych. Po trudnym początku roku, w drugiej połowie odnotowano sygnały stabilizacji, a produkcja budowlano-montażowa zaczęła wykazywać umiarkowane tendencje wzrostowe. Łącznie wartość rynku budowlanego w Polsce oszacowano na około 394 mld zł, co stanowi wzrost o blisko 3% w stosunku do roku ubiegłego. Sektor inżynieryjny odnotował pewien rozwój, natomiast budownictwo mieszkaniowe wykazywało wahania. W kluczowych branżach rynku budowlanego utrzymywał się zwiększony poziom konkurencyjności w prowadzonych postępowaniach przetargowych oraz zmniejszenie opłacalności kontraktów. Dodatkowo, utrzymujące się napięcia w stosunkach międzynarodowych komplikowały proces planowania i podejmowania decyzji biznesowych. Polski rynek mieszkaniowy w 2025 roku wykazał oznaki ożywienia, ale pozostawał rynkiem dwóch prędkości. Rekordowa liczba gotowych mieszkań i wprowadzenie jawności cen wymusiły repricing i zmieniły podejście deweloperów do marketingu i sprzedaży. Odczuwalny był również przewlekły proces postępowań przetargowych, a także liczne unieważnienia przetargów, szczególnie w obszarze zamówień publicznych.
3. Charakterystyka portfela nieruchomości Grupy PHN
3.1 Podstawowe informacje o portfelu Grupy PHN
Na dzień 31 grudnia 2025 roku portfel nieruchomości Grupy PHN obejmował 150 wydzielone biznesowo nieruchomości, które w sprawozdaniu finansowym zostały ujęte jako aktywa. Wartość godziwa portfela*, z wyłączeniem zapasów, wyniosła blisko 3 487,9 mln PLN. Na dzień 31 grudnia 2025 roku Grupa PHN posiadała 24 nieruchomości klasyfikowane jako zapasy (w tym 3 nieruchomości klasyfikowane jako zapasy w zakresie wybranych działek).
W ramach portfela Grupa PHN wyróżnia nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym oraz nieruchomości dotknięte wadami prawnymi, jednak z wysokim potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie. Ponadto, Grupa PHN dysponowała nieruchomościami dotkniętymi wadami prawnymi, z niewystarczającym potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie. Nieruchomości te nie zostały ujęte w sprawozdaniu finansowym jako składniki aktywów.
Image should be here
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
16
Portfel nieruchomości Grupy PHN
PORTFEL NIERUCHOMOŚCI GRUPY PHN
POZA PORTFELEM GRUPY PHN
NIERUCHOMOŚCI
o uregulowanym stanie prawnym
NIERUCHOMOŚCI
z wadami prawnymi z wysokim potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie
NIERUCHOMOŚCI
z wadami prawnymi z niewystarczającym potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie
• Liczba nieruchomości: 136
• Łączna wartość: 3 307,2 mln PLN
• Liczba nieruchomości: 14
• Łączna wartość: 180,7 mln PLN
• Liczba nieruchomości: 15
• Łączna wartość: 83,2 mln PLN**
150 nieruchomości
3 487,9 mln PLN
15 nieruchomości
83,2 mln PLN**
Image should be here
* wartość godziwa portfela nie uwzględnia nieruchomości klasyfikowanych jako zapasy, wyceny z tytułu zastosowania MSSF16; wartość Regent Warsaw Hotel prezentowana w wartości historycznej po uwzględnieniu amortyzacji i innych odpisów
** szacowana wartość na dzień 31.12.2024 przy założeniu braku wad prawnych
Strategia Grupy PHN na lata 2025 – 2030 zakłada rozwój nieruchomości w ramach 4 filarów: Development, Najem, Budowlany oraz PRS. W ramach filaru Development prowadzone są działania na rynku mieszkaniowym wielorodzinnym oraz budownictwa jednorodzinnego. Filar Najem obejmuje działania w zakresie najmu przestrzeni biurowych, magazynowych i handlowych oraz realizacji inwestycji w tym obszarze. Filar Budowlany zakłada rozwój w zakresie usług budowlanych, natomiast filar PRS w zakresie najmu instytucjonalnego lokali mieszkalnych.
Podział portfela nieruchomości Grupy PHN według filarów
PORTFEL NIERUCHOMOŚCI GRUPY PHN
DEVELOPMENT
NAJEM
• Liczba nieruchomości: 48
• Łączna wartość*: 233,5 mln PLN
• NOI 2025*: 5,9 mln PLN
• YIELD 2025*: 1,7%
• GLA: 50 tys. m2
• Liczba nieruchomości: 93
• Łączna wartość*: 3 109,3 mln PLN
• NOI 2025*: 157,6 mln PLN
• YIELD 2025*: 5,2%
• GLA: 388 tys. m2
BUDOWLANY
PRS
• Liczba nieruchomości: 1
• Łączna wartość: 1,0 mln PLN
• GLA: 0,0 tys. m2
• Liczba nieruchomości: 8
• Łączna wartość: 144,1 mln PLN
• GLA: 26 tys. m2
*przy wskazaniu wartości rynkowej wyłączono nieruchomości klasyfikowane jako zapasy, przy wyliczaniu NOI i YIELD wyłączono: 1) nieruchomości klasyfikowane jako zapasy, 2) Hotel Regent
TOP 10 nieruchomości Grupy PHN
Nieruchomość
Lokalizacja
Wartość
GLA
1. SKYSAWA
Warszawa
615,5 mln PLN
34 500 m2
2. PARZNIEW (MAGAZYNY)
Brwinów
221,4 mln PLN
54 300 m2
3. ALCHEMIA II
Gdańsk
188,0 mln PLN
28 900 m2
4. DOMANIEWSKA OFFICE HUB
Warszawa
176,3 mln PLN
28 200 m2
5. INTRACO PRIME
Warszawa
167,8 mln PLN
13 000 m2
6. KASKADA
Warszawa
130,7 mln PLN
17 200 m2
7. ANDERSIA BUSINESS CENTRE
Poznań
118,4 mln PLN
14 500 m2
8. WILANÓW OFFICE PARK
Warszawa
100,8 mln PLN
17 600 m2
9. WIERZBOWA & SENATORSKA
Warszawa
93,2 mln PLN
8 800 m2
10. FOKSAL CITY
Warszawa
43,2 mln PLN
3 400 m2
1 855,2 mln PLN
220 400 m2
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
17
3.2 Lokalizacje nieruchomości Grupy PHN
PHN prowadzi działalność w całej Polsce, przede wszystkim w Warszawie oraz największych regionalnych miastach m.in. w Trójmieście, Poznaniu, Krakowie, Katowicach, Łodzi i we Wrocławiu.
Kluczowe lokalizacje nieruchomości Grupy PHN:
3.3 Powierzchnia najmu i wskaźnik poziomu wynajęcia
Na dzień 31 grudnia 2025 roku całkowita powierzchnia najmu portfela Grupy PHN wynosiła ponad 464 tys. m2 GLA, w tym:
− 388 tys. m2 powierzchnia wynajmowalna,
− 38 tys. m2 powierzchnia trwale niewynajmowana m.in. ze względów technicznych lub prawnych oraz
− 39 tys. m2 powierzchnia na własne potrzeby Grupy PHN.
Wskaźnik poziomu wynajęcia na 31 grudnia 2025 roku wynosił 79% (obliczony jako udział powierzchni wynajętej w GLA pomniejszonej o powierzchnię trwale niewynajmowaną oraz powierzchnię przeznaczoną na własne potrzeby Grupy PHN). Dla nieruchomości znajdujących się w filarze Najem wskaźnik ten wynosił 87%.
Struktura nieruchomości z filaru Najem według aktualnego wykorzystania powierzchni
(% GLA)
Stopień wynajęcia nieruchomości z filaru Najem
(% powierzchni)
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
18
3.4 Wynik z najmu
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku nieruchomości znajdujące się w portfelu Grupy PHN w filarze Najem i Development osiągnęły wynik z najmu w wysokości 163,5 mln PLN.
3.5 Akwizycje i dezinwestycje
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku Grupa PHN zbyła nieruchomości zlokalizowane: w Warszawie przy ul. Ateńskiej 67, Królowej Marysieńki 26 oraz Dąbrowieckiej 21, a także w Świebodzinie, w Dźwirzynie oraz w Łasze (gmina Serock). Ponadto wykonując wyrok sądu, Grupa PHN przekazała nieruchomość przy ul. Szpitalnej 1 w Warszawie Zarządowi Mienia m.st. Warszawy. Nieruchomość ta była dotknięta wadami prawnymi uniemożliwiającymi ujęcie w sprawozdaniu finansowym jako składnik aktywów. W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku Grupa PHN nie nabywała nieruchomości.
4. Działalność Grupy PHN
Grupa PHN jest jednym z największych podmiotów funkcjonujących na polskim rynku nieruchomości.
Pod względem biznesowym Grupa PHN jest aktywna w następujących segmentach rynku:
Główne segmenty działalności:
− rynek biurowy – wynajem i zarządzanie nieruchomościami oraz realizacja nowych inwestycji komercyjnych,
− rynek mieszkaniowy – realizacja nowych inwestycji mieszkaniowych i sprzedaż mieszkań.
Pozostałe segmenty działalności:
− rynek magazynowy – wynajem istniejących obiektów oraz realizacja nowych inwestycji logistycznych,
− rynek budowlany – działalność z zakresu generalnego wykonawstwa,
− rynek hotelowy – właściciel lub współwłaściciel obiektów hotelowych i dzierżawa istniejących obiektów.
Dla celów zarządczych Grupa PHN dzieli swoją działalność w oparciu o wytwarzane produkty i świadczone usługi na cztery następujące sprawozdawcze segmenty operacyjne:
1) najem – świadczenie usług wynajmu i zarządzania nieruchomościami (biurowymi, handlowymi, logistycznymi itp.),
2) działalność deweloperska – budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych,
3) działalność budowlana – świadczenie usług w zakresie generalnego wykonawstw i realizacji prac aranżacyjnych (fit out),
4) działalność pozostała – świadczenie usług hotelowych oraz pozostałych.
4.1 Najem
Usługi wynajmu oferowane przez Grupę PHN obejmują m.in. wynajem powierzchni biurowej, wynajem powierzchni handlowej i usługowej, wynajem powierzchni magazynowej, wynajem powierzchni mieszkaniowej i innej, a także usługi dodatkowe – wynajem biur na start oraz powierzchni elastycznych (flex lub coworking), sal konferencyjnych, powierzchni reklamowych oraz powierzchni pod infrastrukturę teleinformatyczną (elewacje budynków oraz powierzchnie na dachach, grunty), miejsc parkingowych, garaży i piwnic.
W skład nieruchomości biurowych Grupy PHN wchodzą budynki biurowe klasy A, B i C, nieruchomości mieszkaniowe i wille wykorzystywane jako powierzchnie biurowe oraz placówki dyplomatyczne. Do kluczowych nieruchomości należą – SKYSAWA, INTRACO Prime, Alchemia II, Andersia Business Centre, Wilanów Office Park, Domaniewska Office Hub oraz Foksal City. Zgodnie z przyjętym modelem biznesowym Grupa PHN buduje nowe inwestycje komercyjne i następnie pozostawia je w portfelu zarządzając nimi. Dla klientów oznacza to ciągłość właścicielską oraz niskie ryzyko zmian zarządczych. Grupę odbiorców segmentu powierzchni biurowych stanowią najemcy z sektora publicznego, w tym spółki z udziałem Skarbu Państwa, przedsiębiorstwa krajowe, jak i z kapitałem zagranicznym. Aktualnie zakończyła się budowa inwestycji VENA na warszawskiej Woli, która dostarczyła ponad 15 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni najmu.
Grupa PHN dysponuje także niewielkimi powierzchniami handlowymi, zlokalizowanymi w parterach biurowców, wolnostojącymi m.in. przy ul. Bartyckiej 26 w Warszawie oraz pawilonami zrealizowanymi w formule BTS. Oferta skierowana jest zarówno do dużych sieci handlowych, jak i do małych i średnich przedsiębiorców.
Największą podażą powierzchni magazynowych Grupa PHN dysponuje obecnie w parku logistycznym PHN Pruszków w podwarszawskim Brwinowie oraz w Porcie Rybackim w Gdyni, gdzie kieruje ofertę głównie do przewoźników morskich. W pozostałych lokalizacjach są to średniej wielkości
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
19
powierzchnie magazynowe wykorzystywane często przez najemców biurowych i handlowych jako powierzchnie dodatkowe niezbędne do prowadzenia działalności. Grupa planuje rozwój tego segmentu poprzez budowę kolejnych parków logistycznych m.in. w Zgorzelcu, Pruszkowie i Wrocławiu.
4.2 Działalność deweloperska
Ważną częścią działalności Grupy PHN jest realizacja inwestycji mieszkaniowych. Grupa PHN przygotowuje nowe projekty, które są realizowane w różnych segmentach budowlanych: luksusowym, popularnym i ekonomicznym. Do końca 2025 roku Grupa PHN zrealizowała projekty mieszkaniowe - kompleks apartamentów Yacht Park w Gdyni, dwa etapy osiedla VIS À VIS WOLA w Warszawie, Osiedle Olimpijczyk I i II w Łodzi, INSTA 21 w Warszawie oraz Młoda Białołęka I i II w Warszawie, KOLEJ na 19 w Warszawie oraz Osiedle ŁAN we Wrocławiu. Obecnie w budowie są trzy inwestycje mieszkaniowe tj. Nowa Nakielska by PHN I, Apartamenty Jana Pawła 34 oraz osiedle Nowe Zabłocie, realizowane przez spółkę z Grupy PHN – Chemobudowę Kraków. Realizowane obecnie projekty mieszkaniowe dostarczą na rynek 336 mieszkań w Warszawie, Bydgoszczy i Krakowie. Grupa PHN planuje uruchomienie kolejnych inwestycji, kontynuowany będzie prestiżowy projekt mieszkaniowy w Gdyni, a także kolejne etapy inwestycji Młoda Białołęka oraz Osiedle ŁAN we Wrocławiu. Realizowane będą także projekty mieszkaniowe w segmencie premium, w tym m.in. Foksal 10 gdzie powstaną luksusowe apartamenty na sprzedaż. W najbliższym czasie Grupa PHN rozpocznie rewitalizację Osiedle Wilanów w Warszawie – w pierwszym etapie rewitalizacji powstanie 89 komfortowych mieszkań w czterech budynkach.
4.3 Działalność budowlana
Model biznesowy Grupy PHN zakłada rozszerzanie kompetencji własnych, dlatego też do Grupy PHN pod koniec 2019 roku została włączona firma budowlana - Chemobudowa Kraków, która wzmocniła strukturę Grupy PHN i zapewniła ściślejszą synergię między spółkami. Dzięki włączeniu Chemobudowy Kraków, Grupa PHN jest w stanie realizować działania z zakresu robót budowlanych, w tym również generalnego wykonawstwa. Chemobudowa Kraków nie tylko realizuje projekty dla Grupy PHN, ale z powodzeniem rozwija działalność własną (czego przykładem jest projekt mieszkaniowy Nowe Zabłocie), jak również działalność na rzecz podmiotów trzecich – są to szeroko rozumiane usługi budowlano–montażowe świadczone w systemie generalnego wykonawstwa w kraju i za granicą oraz działalność usługowa i produkcyjna.
4.4 Działalność pozostała
W ramach działalności pozostałej, Grupa PHN świadczy usługi hotelowe m.in. w Hotelu Regent w Warszawie (we współpracy z Polskim Holdingiem Hotelowym) oraz w Hotelu Alf w Krakowie należącym do Chemobudowy Kraków. Grupa PHN prowadzi także działalność w marinie jachtowej oraz świadczy usługi inwestorstwa zastępczego.
4.5 Rynki zbytu i struktura odbiorców i dostawców
Podstawowym rynkiem zbytu dla Grupy PHN jest rynek polski. Grupa wyróżnia różne grupy odbiorców, związane z danym segmentem działalności.
W segmencie najem klientami Grupy PHN są najemcy powierzchni biurowej, magazynowej oraz mieszkaniowej. Największy rynek zbytu dla tej grupy odbiorców stanowi Warszawa. Poza tym Grupa prowadzi działalność m.in. w Trójmieście, Poznaniu, Krakowie, Katowicach i we Wrocławiu. Na dzień 31 grudnia 2025 roku najliczniejszą grupę najemców stanowili przedstawiciele sektora usług biznesowych.
Największymi dziesięcioma najemcami pod względem udziału w osiąganych przychodach z najmu w okresie 12 miesięcy zakończonych 31 grudnia 2025 roku w Grupie PHN byli (w porządku alfabetycznym): DPD Polska Sp. z o.o., Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego Ministerstwo Spraw Zagranicznych, PERN S.A., PKO Bank Polski S.A., Poczta Polska S.A., Polimex-Mostostal S.A., Rządowa Agencja Rezerw Strategicznych i State Street Bank International GmbH. Przychody od największych najemców w okresie sprawozdawczym stanowiły 39,5% łącznej kwoty przychodów z najmu.
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
20
Image should be here
Image should be here
Strukturę najemców oraz innych odbiorców Grupy PHN cechuje silne zróżnicowanie, w związku z czym Grupa PHN nie jest narażona na istotne ryzyko wiążące się z pojedynczym najemcą lub grupą najemców. Nowe umowy najmu zawierane są głównie na czas określony.
W segmencie działalności budowlanej grupę odbiorców stanowią odbiorcy usług budowlano-montażowych: głównie deweloperzy realizujący inwestycje na rynku mieszkaniowym oraz inwestorzy na rynku hotelarskim. Rynkiem zbytu dla tej grupy nabywców jest zarówno rynek polski jak i niemiecki. Udział przychodów zrealizowanych w 2025 roku na rynku niemieckim stanowił 15,0% przychodów zrealizowanych w segmencie budowlanym. W okresie sprawozdawczym największym odbiorcą usług budowlanych z ponad 10% udziałem w przychodach z działalności budowlanej był: MDR Wrocław Zatorska-Odolanowska Sp. z o.o.– 21,4%.
Struktura sprzedaży usług w segmencie budowlanym
(% przychodów w segmencie budowlanym)
Struktura sprzedaży na rynkach zbytu w segmencie budowlanym
(% przychodów w segmencie budowlanym)
W 2025 roku Grupa współpracowała głównie z dostawcami świadczącymi następujące usługi:
− budowlane (w ramach realizacji projektów generalnego wykonawstwa, projektów inwestycyjnych oraz deweloperskich mieszkaniowych),
− remontowe (w ramach nieruchomości Grupy PHN),
− usługi projektowe,
− dostawy mediów (energia elektryczna, gaz, ciepło, woda i odprowadzenie ścieków),
− doradcze – w szczególności doradztwo prawne, biznesowe, techniczne, podatkowe,
− utrzymania czystości i pielęgnacji zieleni,
− usługi ochrony,
− utrzymania technicznego,
− przeglądy elementów budynku i instalacji technicznych.
W zakresie zaopatrzenia w materiały budowlane i usługi świadczone w segmencie budowlanym Grupa PHN korzystała z usług lokalnych, ogólnopolskich oraz niemieckich dostawców. Główne kategorie zakupów obejmują: beton, stal, mury, materiały wykończeniowe oraz elementy instalacyjne. Firma współpracuje z wieloma dostawcami, co pozwala na wybór najbardziej korzystnych cenowo ofert oraz ułatwia dostosowanie logistyki dostaw do harmonogramu realizowanych prac.
Image should be here
334,5 mln PLN
334,5 mln PLN
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
21
W okresie sprawozdawczym Grupa PHN nie współpracowała z żadnym dostawcą, którego łączna wartość dostaw towarów lub świadczonych usług przekroczyłaby 10% osiągniętych przychodów w analizowanym okresie.
5. Działalność inwestycyjna
Grupa PHN konsekwentnie realizuje cele biznesowe, kontynuując realizację programu inwestycyjnego przede wszystkim w sektorze nieruchomości komercyjnych, mieszkaniowych i magazynowych. Podstawowa działalność inwestycyjna Grupy PHN uzupełniana jest o projekty z innych sektorów rynku, takich jak np. sektor handlowy. Grupa PHN rozwija także nowe linie biznesowe – aktualnie są to projekty OZE. Grupa PHN realizuje projekty samodzielnie oraz we współpracy z wysokiej klasy partnerami o wieloletnim doświadczeniu i ugruntowanej pozycji rynkowej.
Wybudowana powierzchnia biurowa
Powierzchnia biurowa planowana
Liczba wybudowanych mieszkań
Liczba mieszkań w budowie
93 700 m2
27 600 m2
1 665 szt.
336 szt.
5.1 Biurowe projekty inwestycyjne
Grupa PHN realizuje komercyjne projekty inwestycyjne w celu uzyskania odpowiednio wysokiej klasy aktywów, które zapewnią stabilne źródło przychodów w długoterminowej perspektywie. W 2024 roku PHN rozpoczął realizację kolejnej inwestycji biurowej tj. VENA przy al. Prymasa Tysiąclecia w Warszawie, w lutym 2026 roku uzyskano pozwolenie na użytkowanie budynku. W przygotowaniu znajduje się kolejny projekt biurowy w Warszawie – nowy budynek INTRACO. W marcu 2026 roku rozpoczęto prace przygotowawcze do rozbiórki obiektu, w miejscu którego ma zostać wybudowany nowy biurowiec o powierzchni 27,6 tys. m2.
Zestawienie kluczowych projektów biurowych:
Lokalizacja
GLA
Rozpoczęcie
Zakończenie
PROJEKTY ZREALIZOWANE
VENA
Warszawa
15 100 m2
2024
2026
PROJEKTY PLANOWANE
NOWE INTRACO
Warszawa
27 600 m2
2027
2030
Opis kluczowych projektów biurowych:
PROJEKTY ZREALIZOWANE
PROJEKTY PLANOWANE
VENA
NOWE INTRACO
W lutym 2026 roku uzyskano pozwolenie na użytkowanie budynku biurowego VENA położonego na warszawskiej Woli przy al. Prymasa Tysiąclecia. Jest to 12-kondygnacyjny, nowoczesny biurowiec o powierzchni ok. 15 tys. m2. Trwa proces komercjalizacji budynku.
W Warszawie w Śródmieściu planowana jest realizacja nowej inwestycji biurowej. Będzie to 23-kondygnacyjny budynek biurowy klasy A o powierzchni najmu 27,6 tys. m2. z lokalami usługowymi na parterze. Uzyskano Pozwolenie na Rozbiórkę istniejącego budynku. Obecnie trwa opracowywanie dokumentacji projektowej dla nowego budynku.
5.2 Mieszkaniowe projekty inwestycyjne
Grupa PHN realizuje także projekty inwestycyjne w sektorze mieszkaniowym z przeznaczeniem na sprzedaż. Aktualnie w realizacji znajdują się 3 inwestycje: Apartamenty Jana Pawła II 34, Nowa Nakielska by PHN w Bydgoszczy oraz Nowe Zabłocie w Krakowie. Grupa PHN planuje zwiększenie liczby realizowanych inwestycji m.in. w Gdyni, w Warszawie, we Wrocławiu. Realizowane będą także projekty mieszkaniowe w segmencie premium, w tym m.in. Foksal 10, gdzie powstaną luksusowe apartamenty na sprzedaż. W najbliższym czasie Grupa PHN rozpocznie rewitalizację Osiedle Wilanów w Warszawie – w pierwszym etapie rewitalizacji powstanie 89 komfortowych mieszkań w czterech budynkach.
Zestawienie kluczowych projektów mieszkaniowych
Tabela prezentuje dane o lokalach mieszkalnych, dla których Grupa PHN podpisała umowę deweloperską w ramach projektów zakończonych oraz projektów w realizacji w roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku.
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
22
Lokalizacja
Łączna powierzchnia na sprzedaż (m2)
Liczba mieszkań
Lokale sprzedane* do 31.12.2024
Lokale sprzedane* w 2025
Powierzchnia lokali sprzedanych (m2)
Wartość umów deweloperskich (w tys. PLN)
Lokale na sprzedaż na 31.12.2025
PROJEKTY ZAKOŃCZONE
OSIEDLE OLIMPIJCZYK II
Łódź
7 949
132
63
48
6 677
62 207
21
KOLEJ NA 19
Warszawa
7 340
148
114
34
7 340
144 365
0
OSIEDLE ŁAN I
Wrocław
8 290
176
144
32
8 290
89 753
0
MŁODA BIAŁOŁĘKA II
Warszawa
10 053
181
88
62
8 366
94 673
31
33 632
637
409
176
30 673
390 998
52
* na podstawie umów deweloperskich (wartość lokali wraz z powierzchniami przynależnymi)
Lokalizacja
Łączna powierzchnia na sprzedaż (m2)
Liczba mieszkań
Lokale sprzedane* do 31.12.2024
Lokale sprzedane* w 2025
Powierzchnia lokali sprzedanych (m2)
Wartość umów deweloperskich (w tys. PLN)
Lokale na sprzedaż na 31.12.2025
PROJEKTY W REALIZACJI
NOWA NAKIELSKA BY PHN
Bydgoszcz
9 857
170
0
1
44
457
169
APARTAMENTY JANA PAWŁA 34
Warszawa
2 267
46
0
5
292
8 590
41
NOWE ZABŁOCIE
Kraków
7 305
120
0
55
3 394
53 741
65
19 429
336
0
61
3 730
62 788
275
* na podstawie umów deweloperskich (wartość lokali wraz z powierzchniami przynależnymi)
Zestawienie lokali mieszkalnych przekazanych w roku zakończonym 31 grudnia 2025
Tabela przedstawia przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych wraz powierzchniami przynależnymi, które zostały przekazane nabywcom w 2025 roku.
Projekt
Liczba lokali
Powierzchnia lokali (m2)
Przychody tys. PLN
%
OSIEDLE OLIMPIJCZYK II
105
6 264
58 376
29%
KOLEJ NA 19
46
2 185
44 542
22%
OSIEDLE ŁAN I
37
2 033
21 678
11%
MŁODA BIAŁOŁĘKA II
127
7 027
79 187
39%
315
17 509
203 783
100%
Projekty zakończone (uzyskano pozwolenie na użytkowanie) w okresie roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku
Tabela przedstawia informacje dotyczące zakończonych projektów (uzyskano pozwolenie na użytkowanie) w roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku.
Projekt
Lokalizacja
Liczba lokali
Powierzchnia lokali (m2)
Łączna liczba sprzedanych lokali* na 31.12.2025
Łączna liczba przekazanych lokali** w 2025
Lokale sprzedane, ale nieprzekazane na 31.12.2025
OSIEDLE OLIMPIJCZYK II
Łódź
132
7 949
111
105
6
MŁODA BIAŁOŁĘKA II
Warszawa
181
10 053
150
127
23
313
18 002
261
232
29
* na podstawie umów deweloperskich, ** na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego
Projekty zakończone w latach poprzednich, z których przychód został rozpoznany w roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku
Tabela przedstawia informacje dotyczące projektów zakończonych (uzyskano pozwolenie na użytkowanie) w latach poprzednich, z których przychód został rozpoznany w roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku.
Projekt
Lokalizacja
Data zakończenia
Liczba lokali
Pow. lokali (m2)
Lokale sprzedane* do 31 grudnia 2025
Lokale przekazane** do 31 grudnia 2024
Lokale przekazane** w 2025
Przychód rozpoznany w 2025 (tys. PLN)
Lokale sprzedane, ale nieprzekazane na 31.12.2025
Lokale na sprzedaż na 31.12.2025
Lokale na sprzedaż i do przekazania po 31.12.2025
KOLEJ NA 19
Warszawa
2024
148
7 339
148
100
46
44 542
2
0
2
OSIEDLE ŁAN I
Wrocław
2024
176
8 289
176
139
37
21 678
0
0
0
324
15 629
324
239
83
66 220
2
0
2
* na podstawie umów deweloperskich, ** na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
23
Rozpoczęte i planowane projekty
Tabela przedstawia projekty, dla których Grupa PHN rozpoczęła proces sprzedaży i budowy w roku zakończonym 31 grudnia 2025 oraz dla których planuje rozpoczęcie sprzedaży i budowy.
Lokalizacja
Liczba mieszkań
Powierzchnia lokali
Rozpoczęcie
Zakończenie
PROJEKTY ROZPOCZĘTE
APARTAMENTY JANA PAWŁA 34
Warszawa
46
2 271
1Q 2025
1Q 2027
46
2 271
Lokalizacja
Liczba mieszkań
Powierzchnia lokali
Rozpoczęcie
Zakończenie
PROJEKTY PLANOWANE
MŁODA BIAŁOŁEKA III
Warszawa
174
9 200
1Q 2026
4Q 2027
YACHT PARK II
Gdynia
131
9 340
3Q 2026
1Q 2028
OSIEDLE ŁAN II
Wrocław
120
5 540
3Q 2026
1Q 2028
FOKSAL
Warszawa
7
1 605
3Q 2026
1Q 2028
LOTARYŃSKA
Warszawa
8
957
1Q 2027
2Q 2028
USYPISKOWA
Warszawa
4
500
1Q 2027
2Q 2028
KRYNICZNA
Warszawa
6
767
3Q 2027
1Q 2029
WILANÓW REWITALIZACJA
Warszawa
89
4 630
1Q 2027
3Q 2028
NOWE ZABŁOCIE II
Kraków
315
19 065
1Q 2027
3Q 2028
854
51 604
Opis kluczowych projektów mieszkaniowych:
PROJEKTY ZAKOŃCZONE, W SPRZEDAŻY
OSIEDLE OLIMPIJCZYK II etap
KOLEJ NA 19
W Łodzi przy ul. Kusocińskiego powstał II etap inwestycji OSIEDLE OLIMPIJCZYK II, który dostarczył 132 mieszkania o powierzchni PUM 7 949 m2. Pozwolenie na użytkowanie uzyskano w pierwszym kwartale 2025 roku. Generalnym wykonawcą był UNIBEP.
Podpisanych zostało 111 umów deweloperskich (84% sprzedanych mieszkań w inwestycji), przekazano nabywcom 105 lokali mieszkalnych.
W Warszawie przy ul. Kolejowej 19 powstała inwestycja KOLEJ NA 19, która dostarczyła 148 mieszkań o powierzchni PUM 7 340 m2. W trzecim kwartale 2024 roku uzyskano pozwolenie na użytkowanie. Podpisanych zostało 148 umów deweloperskich (100%), przekazano 146 lokali.
OSIEDLE ŁAN I etap
MŁODA BIAŁOŁĘKA II
We Wrocławiu przy ul. Zatorskiej powstała inwestycja OSIEDLE ŁAN, która dostarczyła 176 mieszkań o powierzchni PUM 8 290 m2. W trzecim kwartale 2024 roku uzyskano pozwolenie na użytkowanie. Wszystkie lokale mieszkalne zostały wydane. Na sprzedaż pozostały 3 lokale usługowe.
W Warszawie przy ul Geodezyjnej powstała inwestycja MŁODA BIAŁOŁĘKA II, która dostarczyła 181 mieszkań i 24 lokale usługowe o powierzchni PUM+PUU 10 700 m2. W trzecim kwartale 2025 roku uzyskano pozwolenie na użytkowanie. Generalnym wykonawcą był ALFA- BET. Trwa procedura przekazywania mieszkań nabywcom oraz sprzedaż mieszkań – podpisanych zostało 150 umów deweloperskich i 3 umowy sprzedaży na lokale usługowe (85% sprzedanych mieszkań w inwestycji).
PROJEKTY W RELIZACJI, W SPRZEDAŻY
NOWE ZABŁOCIE I
NOWA NAKIELSKA BY PHN
W Krakowie przy ul. Klimeckiego realizowana jest inwestycja NOWE ZABŁOCIE, która dostarczy 120 mieszkań o powierzchni PUM 7 305 m2. Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie planowane jest w drugim kwartale 2026 roku. Generalnym wykonawcą jest Chemobudowa Kraków. Trwają prace budowlane.
Podpisanych zostało 55 umów deweloperskich.
W Bydgoszczy przy ul. Nakielskiej powstaje inwestycja NOWA NAKIELSKA BY PHN, która dostarczy 170 mieszkania o powierzchni PUM 9 900 m2. Generalnym wykonawcą jest ALSTAL Grupa Budowlana. Obecnie trwają prace budowlane oraz sprzedaż mieszkań (umowy rezerwacyjne).
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
24
APARTAMENTY JANA PAWŁA II 34
W Warszawie przy al. Jana Pawła II 34 powstaje kameralna inwestycja APARTAMENTY JANA PAWŁA II 34, która dostarczy 46 mieszkań i 1 lokal usługowy o powierzchni PUM i PUU ok. 2 400 m2. Obecnie trwają prace budowlane oraz sprzedaż mieszkań.
Podpisanych zostało 5 umów na lokale mieszkalne oraz 1 umowa przedwstępna na lokal usługowy.
PROJEKTY PLANOWANE
MŁODA BIAŁOŁĘKA III
YACHT PARK II
W Warszawie przy ul. Geodezyjnej w 2026 roku rozpoczęto realizację trzeciego etapu inwestycji mieszkaniowej, która dostarczy na rynek 174 mieszkania o powierzchni PUM 9 200 m2. Generalnym wykonawcą jest Chemobudowa Kraków.
W Gdyni przy ul. Hryniewickiego planowana jest realizacja drugiego etapu projektu mieszkaniowego, który dostarczy na rynek 131 apartamentów o powierzchni 9 340 m2. Złożono wniosek o pozwolenie na budowę. Trwają prace projektowe.
KRYNICZNA
OSIEDLE ŁAN II
W Warszawie przy ul. Krynicznej planowana jest budowa kameralnego budynku apartamentowego, który dostarczy na rynek 6 apartamentów o powierzchni 767 m2. Trwa opracowywanie dokumentacji projektowej oraz uzgodnienia konserwatorskie.
We Wrocławiu przy ul. Zatorskiej planowana jest realizacja drugiego etapu projektu mieszkaniowego Osiedla ŁAN, który w ramach pierwszej fazy dostarczy na rynek. 120 mieszkań. Złożono wniosek o pozwolenie na budowę. Trwa opracowywanie dokumentacji projektowej. Docelowo w ramach trzech faz inwestycji projekt zakłada budowę ok. 470 mieszkań.
FOKSAL
USYPISKOWA
W Warszawie przy ul. Foksal planowana jest budowa kameralnego budynku apartamentowego, który dostarczy na rynek 7 apartamentów o powierzchni 1 605 m2. Uzyskano uzgodnienia konserwatorskie, trwa opracowywanie dokumentacji projektowej. Trwa postępowanie na wybór generalnego wykonawcy inwestycji.
W Warszawie przy ul. Usypiskowej planowana jest budowa kameralnego budynku apartamentowego, który dostarczy na rynek 4 nowoczesne apartamenty o powierzchni 500 m2. Trwa opracowywanie dokumentacji projektowej.
LOTARYŃSKA
WILANÓW (rewitalizacja I)
W Warszawie przy ul. Lotaryńskiej planowana jest budowa kameralnego budynku apartamentowego, który dostarczy na rynek 8 apartamentów o powierzchni 957 m2. Uzyskano uzgodnienia konserwatorskie. Trwa opracowywanie dokumentacji projektowej.
W Warszawie przy ul. Kubickiego planowana jest rewitalizacja istniejących budynków, która dostarczy na rynek 89 mieszkań o powierzchni pum ok. 4 630 m2. Trwa opracowywanie dokumentacji projektowej.
NOWE ZABŁOCIE II
W Krakowie przy ul. Klimeckiego planowana jest realizacja dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych, ośmiokondygnacyjnych z lokalami usługowymi zlokalizowanymi na poziomie parteru, a także dwukondygnacyjnymi garażami podziemnymi oraz niezbędną infrastrukturą techniczną w ramach drugiego etapu projektu NOWE ZABŁOCIE, który dostarczy na rynek 315 mieszkań o powierzchni PUM 19 065 m2. Trwają prace projektowe.
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
25
5.3 Logistyczne projekty inwestycyjne
Trzecim segmentem, który jest rozwijany przez Grupę PHN jest logistyka. Grupa PHN zrealizowała w formule joint venture magazyn w formule BTS o powierzchni 10 tys. m2 w Świebodzinie (został sprzedany w 2021 roku) oraz nowoczesny park magazynowy PHN Pruszków o powierzchni 50,6 tys. m2 zlokalizowany w podwarszawskim Brwinowie. Od 2020 roku Grupa PHN jest jedynym właścicielem parku PHN Pruszków, który dodatkowo pod koniec 2022 roku rozbudowała do ok. 54,5 tys. m2. Grupa PHN posiada nieruchomości o powierzchni blisko 200 ha pod przyszłe projekty logistyczne w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, których potencjał to ok. 750 tys. m2 GLA.
Zestawienie kluczowych projektów logistycznych
Lokalizacja
GLA
Rozpoczęcie
Zakończenie
PROJEKTY PLANOWANE
1. ZGORZELEC (formuła JV)
Zgorzelec
220 000 m2
2027
2029
2. PRUSZKÓW II
Brwinów
85 000 m2
2027
2028
3. WROCŁAW
Wrocław
90 000 m2
2027
2029
Opis kluczowych projektów logistycznych
PROJEKTY PLANOWANE
ZGORZELEC
PRUSZKÓW II
W Zgorzelcu, przy autostradzie A4, w ramach współpracy JV z Hillwood, przygotowywany jest park logistyczny o powierzchni ok. 220 000 m2. Dla inwestycji uzyskano zezwolenie na realizację inwestycji drogowej oraz pozwolenie na budowę. Aktualnie trwa proces komercjalizacji planowanej powierzchni.
W Brwinowie koło Pruszkowa przygotowywany jest do realizacji park logistyczny o powierzchni od 45 000 do 85 000 m2. Dla inwestycji opracowano koncepcję zagospodarowania terenu oraz uzyskano decyzję środowiskową. W najbliższym czasie planowane jest opracowanie projektu budowlanego, a następnie uzyskanie pozwolenia na budowę.
WROCŁAW
We Wrocławiu, w dzielnicy Psie Pole przygotowywany jest do realizacji park logistyczny o powierzchni ok. 90 000 m2. Dla inwestycji opracowano koncepcję zagospodarowania terenu oraz uzyskano decyzję środowiskową. W najbliższym czasie planowane jest opracowanie projektu budowlanego, a następnie uzyskanie pozwolenia na budowę.
5.4 Fotowoltaiczne projekty inwestycyjne
W dniu 31 marca 2025 roku PHN SPV 32 Sp. z o.o. podpisał umowę preferencyjnej pożyczki z Narodowym Funduszem Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. W ten sposób Spółka pozyskała finansowanie w wysokości 33,5 mln PLN stanowiących 85% planowanych wydatków związanych z budową farmy fotowoltaicznej o mocy ok. 18 MW w gminie Czerwonak w okolicy Poznania. Preferencyjność pożyczki polega na jej niższym od rynkowego oprocentowaniu, nie zakłada możliwości umorzenia. Istotnym warunkiem jest również to, że 70% energii wytworzonej przez farmę będzie musiało zostać wykorzystane na zużycie w ramach Grupy PHN. W grudniu 2025 roku uzyskano pozwolenie na budowę elektrowni fotowoltaicznej o mocy do 28 MW wraz z infrastrukturą techniczną. Trwają prace projektowe oraz uzgodnienia niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę trasy kablowej.
6. Strategia i plany rozwojowe Grupy PHN
6.1 Strategia Grupy PHN na lata 2025-2030
W dniu 12 marca 2025 roku PHN ogłosił Strategię Grupy PHN na lata 2025-2030 „Nowy Start”. Dzięki realizacji strategii, w perspektywie do 2030 roku PHN będzie zoptymalizowanym, rozwijającym się, bliskim naturze i korzystającym z nowoczesnych rozwiązań integratorem na rynku nieruchomości. Wdrożenie strategii przyniesie wyraźny wzrost wyników finansowych oraz zwiększenie skali działania Grupy PHN. Strategia przewiduje osiągnięcie następujących celów finansowych:
− ponad 1,6 mld zł przychodów netto w 2030 roku,
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
26
− ponad 400 mln zł wyniku EBITDA w 2030 roku i ponad 1,4 mld zł wyniku EBITDA w latach 2025-2030,
− ponad 180 mln zł wypłaconych dywidend w latach 2025-2030.
Strategia opiera się na 4 filarach biznesowych: Development, Najem, Budowlany oraz PRS, obejmujący usługi najmu instytucjonalnego lokali mieszkalnych. Oparcie strategii na 4 filarach pozwoli na realizację ambitnych celów biznesowych:
Nowa struktura biznesowa Grupy PHN
Filar
DEVELOPMENT
Filar
NAJEM
Filar
BUDOWLANY
Filar
PRS
Filar Development obejmuje działalność deweloperską na rynku mieszkaniowym i budownictwa jednorodzinnego
Filar Najem dotyczy wynajmu przestrzeni biurowych, magazynowych i handlowych oraz realizację w tym celu inwestycji
Filar Budowlany, realizujący usługi budowlane, w szczególności dla sektorów mieszkaniowego, przemysłowego i infrastrukturalnego
Filar usług najmu instytucjonalnego lokali mieszkalnych i bazujący przede wszystkim na własnych nieruchomościach.
Celem strategicznym filaru jest wybudowanie w latach 2025-2030 ponad 3 200 mieszkań
Celem strategicznym filaru jest wybudowanie w latach 2025-2030 ponad 40 tys. m2 nowej powierzchni biurowej klasy A oraz ponad 600 tys. m2 nowej powierzchni magazynowej
Celem strategicznym filaru jest zrealizowanie w latach 2025-2030 kontraktów budowlanych o wartości ponad 2 740 mln zł
Celem strategicznym filaru jest zrealizowanie w latach 2025-2030 ponad 30 tys. m2 powierzchni PRS
6.2 Kluczowe wyzwania dla Grupy PHN
Wdrożenie strategii oparte jest na realizacji 15 inicjatyw strategicznych, podzielonych między cztery obszary – optymalizacja, rozwój, zielona transformacja i nowoczesne rozwiązania. W obszarze optymalizacji inicjatywy obejmą optymalizację aktywów, struktury organizacyjnej, procesów oraz struktury kapitałowej. Obszar rozwoju to inicjatywy z obszaru rentowności i płynności finansowej, portfela usług, synergii operacyjnych oraz kooperacji z podmiotami z udziałem Skarbu Państwa. W obszarze zielonej transformacji zaplanowano: wdrożenie strategii ESG, obniżenie emisji CO2 o 42% do 2030 roku m.in. poprzez inwestycje w farmy fotowoltaiczne, a także stworzenie portfela rozwiązań proekologicznych dla inwestycji. Ostatni obszar – nowoczesne rozwiązania – obejmie inicjatywę stworzenia portfela rozwiązań innowacyjnych dla inwestycji oraz implementację rozwiązań AI.
Inicjatywy są wdrażane w fazach. Okres 2025 i 2026 przeznaczony jest na optymalizację aktywów i organizacji. Lata 2027-2028 to stabilizacja finansowa i działania wzrostowe, a od 2029 do 2030 PHN skupi się na wzmacnianiu łańcucha wartości. Dzięki realizacji strategii, w perspektywie do 2030 roku Polski Holding Nieruchomości będzie zoptymalizowanym, rozwijającym się, bliskim naturze i korzystającym z nowoczesnych rozwiązań integratorem na rynku nieruchomości.
6.3 Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych
Grupa PHN ma pełną zdolność do realizacji planowanych zamierzeń inwestycyjnych. Projekty realizowane będą ze środków własnych oraz zewnętrznych źródeł finansowania, w tym np. kredytów bankowych i emisji obligacji. Zewnętrzne źródło finansowania wybierane będzie każdorazowo w zależności od realizowanego projektu inwestycyjnego. Jednym ze źródeł kapitału własnego służącego finansowaniu nowych projektów inwestycyjnych będą środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości. Ponadto, Grupa PHN dopuszcza realizację wybranych projektów komercyjnych w ramach wspólnych przedsięwzięć z partnerami joint venture. Przewiduje się, że w takich przypadkach nakłady inwestycyjne związane z poszczególnymi projektami komercyjnymi będą ponoszone przez Grupę PHN oraz przez jej partnerów JV.
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
27
7. Najważniejsze wydarzenia w 2025 roku
NAJWAŻNIEJSZE WYDARZENIA W 2025 ROKU
Prezentacja strategii PHN na lata 2025–2030
Strategia ESG Grupy PHN na lata 2025–2030
„Nowy Start” to hasło strategii Grupy PHN na lata 2025-2030, której celem jest umocnienie pozycji rynkowej, rozwój i uporządkowanie struktury biznesowej. Cele strategiczne opierają się na czterech filarach i zakładają osiągnięcie 1,6 mld PLN przychodów netto, 400 mln PLN EBITDA oraz wypłatę 180 mln PLN dywidendy. Wraz z nową strategią PHN odświeża logo i identyfikację wizualną.
Strategia ESG Grupy PHN na lata 2025–2030 określa kierunki działań w obszarze zrównoważonego rozwoju i uzupełnia strategię biznesową „Nowy Start”. Obejmuje m.in. redukcję emisji gazów cieplarnianych z portfela budynków o 49,6% do 2030 roku, zwiększenie poziomu recyklingu odpadów budowlanych do 70% oraz certyfikację środowiskową wszystkich nowych inwestycji od 2026 r.
Uzyskanie zwrotu podatku z odsetkami dla PHN 6
Wcześniejszy wykup obligacji o wartości 120 mln zł
PHN 6 Sp. z o.o., spółka zależna PHN, otrzymała zwrot środków od organu podatkowego w wysokości 215,9 mln zł. To efekt pozytywnego rozstrzygnięcia przez sąd spraw dotyczących rozliczeń VAT za lata 2014 - 2015. Zwrot środków poprawia płynność, wynik finansowy i kapitały Grupy PHN.
PHN zrealizował przedterminowy, częściowy wykup obligacji serii C o wartości 120 mln zł, potwierdzając konsekwentne działania w zakresie optymalizacji struktury zadłużenia. Jednocześnie Spółka konsekwentnie realizuje strategię rozwoju i optymalizacji portfela nieruchomości, łącząc stabilność finansową z dynamicznym rozwojem nowych projektów inwestycyjnych
Rozpoczęcie budowy inwestycji Apartamenty Jana Pawła 34
Zakończenie budowy osiedla Olimpijczyk II w Łodzi
PHN popisał umowę z firmą UNIBEP na realizację unikalnej inwestycji mieszkaniowej przy al. Jana Pawła II 34 w Warszawie. Projekt obejmuje rewitalizację i rozbudowę istniejącej nieruchomości, łącząc funkcje mieszkaniowe i usługowe. Powstaje 46 nowoczesnych mieszkań z przestronnymi tarasami i balkonami. Zakończenie budowy planowane jest na I kwartał 2027 roku.
PHN zakończył budowę drugiego etapu Osiedla Olimpijczyk zlokalizowanego w zachodniej części Łodzi. W lutym 2025 roku uzyskano pozwolenie na użytkowanie inwestycji. Generalnym wykonawcą był UNIBEP S.A. Na koniec grudnia 2025 roku sprzedano 111 mieszkań. Trwa proces sprzedaży pozostałych produktów deweloperskich.
Zakończenie budowy osiedla Młoda Białołęka II w Warszawie
Rozpoczęcie modernizacji osiedla Wilanów
PHN zakończył budowę drugiego etapu Osiedla Młoda Białołęka zlokalizowanego w Warszawie. We wrześniu 2025 roku uzyskano pozwolenie na użytkowanie inwestycji. Generalnym wykonawcą był ALFA-BET POLSKA Sp. z o.o. Na koniec grudnia 2025 roku sprzedano 151 mieszkań. Trwa proces sprzedaży pozostałych produktów deweloperskich.
PHN rozpoczął plany dotyczące modernizacji Osiedla Wilanów, łącząc zabudowę z lat 80. z nowoczesnymi rozwiązaniami ekologicznymi i technicznymi. W pierwszym etapie powstanie ok. 90 mieszkań w czterech budynkach, z windami, balkonami, zielonymi tarasami i instalacjami fotowoltaicznymi. Modernizacja zachowa charakter osiedla, a przestrzeń wspólna będzie dostosowana do współczesnych potrzeb mieszkańców.
Wejście PHN na rynek nieruchomości premium
Zapowiedź budowy nowego wieżowca INTRACO
PHN wszedł na rynek mieszkań premium. Jako pierwsza zrewitalizowana zostanie kamienica przy ul. Foksal 10, dawny Pałac Marii Przeździeckiej. Budynek zostanie odrestaurowany w oryginalnym stylu, w którym powstał, a także podniesiony zostanie jego standard do klasy premium. PHN wyselekcjonował prestiżowe warszawskie nieruchomości, m.in. Foksal 10 pod luksusowe apartamenty na sprzedaż.
PHN ogłosił rozbiórkę biurowca INTRACO przy ul. Stawki 2 w Warszawie. W jego miejscu powstanie nowoczesny, energooszczędny wieżowiec o wysokości 107 m, zgodny z unijną taksonomią i najwyższymi standardami ekologicznymi. Rozpoczęcie rozbiórki planowane jest na II kwartał 2026 roku.
Nawiązanie współpracy z Centrum Łukasiewicz
Pozyskanie nowego najemcy w Wilanów Office Park
PHN i Centrum Łukasiewicz podpisały list intencyjny dotyczący współpracy w zakresie efektywnego zarządzania nieruchomościami. Partnerstwo obejmie analizę i zagospodarowanie zasobów oraz pozyskiwanie finansowania na projekty rozwojowe. Współpraca łączy naukę z biznesem, tworząc nowoczesne modele zarządzania w oparciu o technologię i zrównoważony rozwój.
PHN i The Shire – Beyond Coworking podpisały umowę na zarządzanie 3,2 tys. m2 powierzchni biurowej w budynku Be The One w kompleksie Wilanów Office Park. Współpraca w modelu management agreements obejmuje serwis, bezpieczeństwo i obsługę biura. Powstało ponad 300 stanowisk pracy, sale konferencyjne i strefy relaksu. Nowa lokalizacja The Shire to strategiczny krok w rozwoju elastycznych biur w Warszawie.
Nawiązanie współpracy z Komendą Stołeczną Policji
Nawiązanie współpracy z Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie
PHN i Komenda Stołeczna Policji podpisały list intencyjny w sprawie współpracy na rzecz polityki mieszkaniowej. Celem jest udostępnianie lokali z zasobów PHN na potrzeby funkcjonariuszy i pracowników KSP. Porozumienie obejmuje wspólne analizy nieruchomości, opracowanie koncepcji zagospodarowania oraz przygotowanie lokali do najmu.
PHN i Wody Polskie podpisały list intencyjny dotyczący współpracy w zarządzaniu nieruchomościami. Celem jest optymalizacja zasobów, pozyskiwanie finansowania i rozwój projektów zgodnych z zasadami zrównoważonego gospodarowania wodami. Partnerstwo łączy doświadczenie gospodarce wodnej i nieruchomościach, wspierając innowacyjne i ekologiczne inicjatywy
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
28
8. Sytuacja finansowa Spółki
8.1 Główne czynniki mające wpływ na osiągnięte wyniki
Główne czynniki, które miały wpływ na wyniki finansowe i operacyjne Grupy PHN i Spółki w okresie 12 miesięcy 2025 roku oraz które będą miały wpływ na wyniki w kolejnym okresie należy podzielić na czynnik zewnętrzne (makroekonomiczne, prawne, rynkowe, itp. mające wpływ na rozwój i ograniczenia rozwoju Grupy PHN) oraz czynniki wewnętrzne, kształtowane wewnątrz Grupy PHN przez plany działania i realizację celów.
Czynniki zewnętrzne:
− sytuacja na lokalnych rynkach nieruchomości, mająca odzwierciedlenie w poziomie pustostanów nieruchomości Grupy PHN,
− kształtowanie się popytu na mieszkania,
− koszty finansowania zewnętrznego, uwarunkowane wysokością stóp procentowych,
− zmiana kursu euro względem złotego,
− kształtowanie się popytu na usługi budowlane,
− otoczenie prawne.
Czynniki wewnętrzne:
− zwrot podatku naliczonego VAT wraz z odsetkami,
− tempo sprzedaży wybudowanych mieszkań,
− tempo i jakość realizacji usług generalnego wykonawstwa,
− poziom kosztów utrzymania nieruchomości,
− poziom kosztów administracyjnych,
− modernizacje i przebudowa niektórych nieruchomości,
− realizacja nowych projektów,
− sprzedaż nieruchomości,
− podatek dochodowy.
8.2 Sytuacja finansowa Spółki
Wybrane dane Spółki z jednostkowego sprawozdania z sytuacji finansowej
Wybrane dane Spółki ze sprawozdania z całkowitych dochodów i przepływów pieniężnych
12 miesięcy zakończonych
Wybrane dane ze skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów
31.12.2025
31.12.2024
Zmiana
Przychody operacyjne
53,2
46,6
14,2%
Koszty operacyjne
(59,0)
(50,9)
15,9%
Zmiana wartości udziałów w jednostkach zależnych
30,4
(73,2)
141,5%
Dywidendy
23,7
0,0
100,0%
Wybrane dane z jednostkowego sprawozdania z sytuacji finansowej
31.12.2025
31.12.2024
Zmiana
Aktywa
2 666,8
2 718,4
(1,9%)
Aktywa trwałe
2 516,3
2 587,6
(2,8%)
Udziały w jednostkach zależnych
2 128,4
2 084,1
2,1%
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
386,7
502,2
(23,0%)
Aktywa obrotowe
150,5
130,8
15,1%
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
23,6
12,3
91,9%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty i krótkoterminowe aktywa finansowe
121,9
118,5
2,9%
Pasywa
2 666,8
2 718,4
(1,9%)
Kapitał własny
2 011,8
1 985,0
1,4%
Zobowiązania razem
(655,0)
(733,4)
(10,7%)
Zobowiązania długoterminowe
( 456,1)
(629,6)
(27,6%)
Zobowiązania krótkoterminowe
(198,9)
(103,8)
(91,6%)
Aktywa netto
2 011,8
1 985,0
1,4%
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
29
Przychody finansowe
43,8
54,2
(19,2%)
Koszty finansowe
(63,3)
(75,8)
(16,5%)
Wynik z podstawowej działalności operacyjnej
37,5
(102,7)
136,5%
Koszty administracyjne i sprzedaży
(14,1)
(14,0)
(0,7%)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
23,0
(118,2)
119,5%
Zysk (strata) netto
26,8
(123,6)
121,7%
Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej
17,5
(26,1)
167,0%
Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej
145,4
115,0
26,4%
Przypływy pieniężne z działalności finansowej
(162,8)
(78,9)
106,3%
8.3 Wskaźniki finansowe Spółki
Sytuacja finansowa i majątkowa Spółki poddana została analizie wskaźnikowej.
Wskaźniki rentowności
31.12.2025
31.12.2024
Zmiana
Rentowność majątku ogółem [1]
1,0%
(4,5%)
5,5 p.p.
Rentowność kapitałów własnych [2]
1,3%
(6,2%)
(7,5 p.p.)
[1] Zysk netto/Aktywa
[2] Zysk netto/Kapitały własne
Wzrost wskaźników rentowności w 2025 roku w porównaniu do roku 2024 wynikał z osiągnięcia zysku w 2025 roku (26,8 mln PLN w roku 2025 w porównaniu do -123,6 mln PLN w 2024 roku).
Wskaźniki płynności
31.12.2025
31.12.2024
Zmiana
Wskaźnik płynności I stopnia [3]
0,6
1,1
(51,0%)
Wskaźnik płynności II stopnia [4]
0,8
1,3
(48,0%)
[3] (Krótkoterminowe aktywa finansowe i środki pieniężne)/Zobowiązania krótkoterminowe
[4] Aktywa obrotowe /Zobowiązania krótkoterminowe
Wskaźniki płynności I i II stopnia na dzień 31 grudnia 2025 roku w porównaniu do wskaźników na dzień 31 grudnia 2024 roku uległy pogorszeniu, w związku ze wzrostem zobowiązań krótkoterminowych w wyniku przeklasyfikowania z długoterminowych na krótkoterminowe.
Wskaźniki ogólnego zadłużenia
31.12.2025
31.12.2024
Zmiana
Wskaźnik ogólnego zadłużenia [5]
24,6%
27,0%
(2,4 p.p.)
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi [6]
75,4%
73,0%
2,4 p.p.
[5] (Aktywa – kapitały własne)/Aktywa
[6] Kapitały własne/Aktywa
Wskaźnik ogólnego zadłużenia i wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi na dzień 31 grudnia 2025 wyniosły odpowiednio: 24,6% i 75,4%.
8.4 Stanowisko Zarządu odnośnie do możliwości zrealizowania wcześniej publikowanych prognoz
Grupa PHN nie publikowała prognoz wyników finansowych na 2025 rok, za wyjątkiem prognozy zobowiązań finansowych. Rzeczywisty poziom zobowiązań finansowych w porównaniu z przedstawionymi danymi szacunkowymi został przedstawiony w nocie: Inne ujawnienia wymagane przepisami prawa Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego za 2025 rok.
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
30
9. Organizacja Grupy PHN
9.1 Struktura Grupy PHN
Grupa PHN składa się ze spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. siedzibą w Warszawie i jej spółek zależnych:
STRUKTURA GRUPY PHN
Udział w ogólnej liczbie głosów (%) w tym przez spółki zależne
31.12.2025
31.12.2024
JEDNOSTKA DOMINUJĄCA:
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
JEDNOSTKI ZALEŻNE KONSOLIDOWANE METODĄ PEŁNĄ:
1. WARSZAWSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
99,38%
99,38%
2. AGRO-MAN SP. Z O.O.
100%
100%
3. APARTAMENTY MOLO RYBACKIE SP. Z O.O.
100%
100%
4. CENTRUM BIUROWE PLAC GRUNWALDZKI SP. Z O.O.
85%
85%
5. DALMOR S.A.
94,87%
94,87%
6. DALMOR PROPERTY MANAGEMENT SP. Z O.O.
100%
100%
7. MARINA MOLO RYBACKIE SP. Z O.O.
100%
100%
8. ORDONA 1 SP. Z O.O.
100%
100%
9. PHN 3 SP. Z O.O.
100%
100%
10. PHN 4 SP. Z O.O. W LIKWIDACJI
100%
100%
11. PHN 6 SP. Z O.O.
100%
100%
12. PHN 7 SP. Z O.O.
100%
100%
13. PHN K SP. Z O.O.
100%
100%
14. PHN HOTEL MANAGEMENT PHN K SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
15. PHN SPV 1 PHN SKYSAWA SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
16. PHN SPV 2 SP. Z O.O.
100%
100%
17. PHN SPV 3 PHN K SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
18. PHN SPV 7 PHN K SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
19. PHN SPV 8 SP. Z O.O.
100%
100%
20. PHN SPV 9 PHN K SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
21. PHN SPV 10 SP. Z O.O.
100%
100%
22. PHN SPV 11 PHN K SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
23. PHN SPV 12 SP. Z O.O.
100%
100%
24. PHN SPV 14 SP. Z O.O.
100%
100%
25. PHN SPV 15 SP. Z O.O.
100%
100%
26. PHN SPV 16 PHN K SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
27. PHN SPV 17 SP. Z O.O.
100%
100%
28. PHN SPV 18 SP. Z O.O.
100%
100%
29. PHN SPV 19 SP. Z O.O.
100%
100%
30. PHN SPV 20 SP. Z O.O.
100%
100%
31. PHN SPV 22 SP. Z O.O.
100%
100%
32. PHN SPV 23 SP. Z O.O.
100%
100%
33. PHN SPV 24 SP. Z O.O.
100%
100%
34. PHN SPV 25 SP. Z O.O.
100%
100%
35. PHN SPV 26 SP. Z O.O.
100%
100%
36. PHN SPV 27 SP. Z O.O.
100%
100%
37. PHN SPV 28 SP. Z O.O.
100%
100%
38. PHN SPV 31 SP. Z O.O.
100%
100%
39. PHN SPV 32 SP. Z O.O.
100%
100%
40. PHN SPV 33 SP. Z O.O.
100%
100%
41. PHN SPV 34 SP. Z O.O.
100%
100%
42. PHN FOKSAL SP. Z O.O.
100%
100%
43. PHN INSTA 21 SP. Z O.O.
100%
100%
44. PHN JPII34 SP. Z O.O.
100%
0%
45. PHN KOLEJOWA SP. Z O.O.
100%
100%
46. PHN MŁODA BIAŁOŁĘKA SP. Z O.O.
100%
100%
47. PHN NOWA NAKIELSKA SP. Z O.O.
100%
100%
48. PHN OSIEDLE OLIMPIJCZYK SP. Z O.O.
100%
100%
49. PHN PROPERTY MANAGEMENT SP. Z O.O.
75%
75%
50. PHN PRYMASA SP. Z O.O.
100%
100%
51. PHN SKYSAWA SP. Z O.O.
100%
100%
52. PHN WILANÓW SP. Z O.O.
100%
100%
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
31
53. PHN ZIELONY MIŁOSTÓW SP. Z O.O.
100%
100%
54. PARZNIEW LOGISTICS CENTER 1 SP. Z O.O.
100%
100%
55. PARZNIEW LOGISTICS CENTER INFRASTRUCTURE SP. Z O.O.
0%
100%
56. PRZEDSIĘBIORSTWO BUDOWNICTWA PRZEMYSŁOWEGO CHEMOBUDOWA - KRAKÓW S.A.
98,11%
98,11%
JEDNOSTKI ZALEŻNE NIEKONSOLIDOWANE:
1. TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO „KRAK-SYSTEM” S.A.
82,99%
82,99%
2. ZGORZELEC LOGISTICS CENTER 1 SP. Z O.O.
50,00%
50,00%
W okresie sprawozdawczym miały miejsce następujące zdarzenia dotyczące zmian w strukturze Grupy PHN:
1) w dniu 9 stycznia 2025 roku Spółka zawiązała spółkę pod firmą PHN JPII34 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowej polegającej na rozbudowie i przebudowie budynku zlokalizowanego na nieruchomości przy al. Jana Pawła II 34 w Warszawie. Rejestracja spółki w rejestrze przedsiębiorców miała miejsce w dniu 21 stycznia 2025 roku,
2) w dniu 30 stycznia 2025 roku w rejestrze przedsiębiorców zarejestrowane zostało połączenie spółek Parzniew Logistics Center 1 Sp. z o.o. (jako spółki przejmującej) i Parzniew Logistics Center Infrastructure Sp. z o.o. (jako spółki przejmowanej), dokonane na podstawie art. 492 § 1 pkt 1 kodeksu spółek handlowych, tj. przez przeniesienie całego majątku spółki przejmowanej na spółkę przejmującą.
Proces łączenia przeprowadzony został bez przyznania udziałów spółki przejmującej wspólnikom spółki przejmowanej i bez podwyższenia kapitału zakładowego spółki przejmującej, z uwagi na to, że jedynym wspólnikiem łączących się spółek była Spółka przejmująca;
3) w dniu 5 lipca 2025 roku Zgromadzenie Wspólników spółki PHN 4 Sp. z o.o. na mocy uchwały postanowiło o rozwiązaniu spółki po przeprowadzeniu postępowania likwidacyjnego.
Po dniu bilansowym:
1) w dniu 19 stycznia 2026 roku, Spółka zawiązała spółkę pod firmą PHN Młoda Białołęka 3 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, na potrzeby realizacji III etapu inwestycji mieszkaniowej pn. „Młoda Białołęka”, zlokalizowanej w Warszawie przy ul. Geodezyjnej (Lewandów). Rejestracja spółki w rejestrze przedsiębiorców miała miejsce w dniu 23 stycznia 2026 roku;
2) w dniu 4 lutego 2026 roku spółka PHN SPV 16 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. zawiązała spółkę pod firmą PHN Yacht Park Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, na potrzeby planowanej realizacji II etapu inwestycji mieszkaniowej „Yacht Park”, zlokalizowanej w Gdyni teren Mola Rybackiego. Rejestracja spółki w rejestrze przedsiębiorców miała miejsce w dniu 17 lutego 2026 roku.
9.2 Powiązania organizacyjne lub kapitałowe Grupy PHN z innymi podmiotami
DALMOR S.A. posiada akcje stoczni remontowej NAUTA S.A. nabyte w wyniku konwersji części wierzytelności na akcje z tytułu zawartego układu Spółki DALMOR, jako jednego z Wierzycieli, ze Stocznią Remontową Nauta S.A. z siedzibą w Gdyni, Spółka nabyła 149.226 akcji o wartości bilansowej 309 tys. PLN, na które w 2022 roku dokonano odpisu aktualizującego – w związku z tym wartość bilansowa tych akcji na 31.12.2025 roku wyniosła zero.
9.3 Istotne transakcje zawarte na innych warunkach niż rynkowe
Transakcje pomiędzy podmiotami powiązanymi w Grupie były zawierane na warunkach nie odbiegających od rynkowych.
9.4 Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem emitenta i grupą kapitałową emitenta
W 2025 roku, jak również od dnia 1 stycznia 2026 roku do dnia publikacji jednostkowego oraz skonsolidowanego raportu rocznego za 2025 rok, Emitent nie dokonywał istotnych zmian w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem Emitenta i jego Grupą Kapitałową.
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
32
9.5 Wynagrodzenia, umowy i transakcje osób zarządzających i nadzorujących
Wynagrodzenie osób zarządzających i osób nadzorujących PHN za 2025 rok przedstawia się następująco:
Wynagrodzenie osób zarządzających w 2025 roku
Imię i nazwisko
Wynagrodzenie otrzymane od jednostki dominującej
(w PLN)*
Wynagrodzenie potencjalnie należne od jednostki dominującej (w PLN)**
Wynagrodzenie razem (w PLN)
Wiesław Malicki
1 082 998,13
581 298,96
1 664 297,09
Jacek Krawczykowski
1 024 028,76
528 453,60
1 552 482,36
Grzegorz Grotek
958 612,48
528 453,60
1 487 066,08
Maciej Klukowski
951 948,01
528 453,60
1 480 401,61
Razem
4 017 587,38
2 166 659,76
6 184 247,14
Image should be here
* wynagrodzenie otrzymane od jednostki dominującej obejmuje wynagrodzenie zmienne za 2024 rok wypłacone w 2025 (pokazane w sprawozdaniu za rok 2024 jako wynagrodzenie potencjalnie należne od jednostki dominującej) ** wynagrodzenie potencjalnie należne od jednostki dominującej tj. wynagrodzenie zmienne za 2025 rok
Wynagrodzenie osób nadzorujących w 2025 roku
Imię i nazwisko
Wynagrodzenie
(w PLN)
Wynagrodzenie z funkcji
(w PLN)
Wynagrodzenie razem (w PLN)
Sławomir Frąckowiak
67 524,63
6 752,46
74 277,09
Cezary Nowosad
67 524,63
6 077,22
73 601,85
Elżbieta Buczek
67 524,63
0,00
67 524,63
Agata Kotwica – Stefańska
67 524,63
6 077,22
73 601,85
Michał Wnorowski
67 524,63
6 077,22
73 601,85
Marcin Zajączkowski
67 524,63
6 077,22
73 601,85
Kamila Szmorlińska
35 450,43
2 060,96
37 511,39
Agnieszka Celińska
14 312,29
0,00
14 312,29
Krzysztof Śmigielski
14 312,29
0,00
14 312,29
Jakub Piszczek
36 918,36
0,00
36 918,36
Magdalena Piłat
19 229,85
1 221,32
20 451,17
Kinga Śluzek
8 807,56
704,60
9 512,16
Razem
534 178,56
35 048,21
569 226,77
Osobom zarządzającym przysługuje wynagrodzenie w części zmiennej, stanowiącej wynagrodzenie uzupełniające za rok obrotowy Spółki w maksymalnej wysokości do 100% ich rocznego wynagrodzenia stałego, uzależnionej od realizacji celów zarządczych.
Umowy Członków Zarządu przewidują odprawę w przypadku ich rozwiązania lub wypowiedzenia przez Spółkę z innych przyczyn niż naruszenie podstawowych obowiązków wynikających z umowy, pod warunkiem pełnienia przez osoby zarządzające funkcji przez okres co najmniej 12 miesięcy, licząc od dnia ich powołania.
W okresie 6 miesięcy od dnia ustania pełnienia funkcji Członków Zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. będzie obowiązywał zakaz konkurencji po ustaniu pełnienia funkcji i z tego tytułu w momencie rozwiązania umowy należne im będzie odszkodowanie. Zakaz konkurencji po ustaniu pełnienia funkcji nie obowiązuje i w konsekwencji nie przysługuje z jego tytułu odszkodowanie, gdy Członek Zarządu nie pełnił funkcji przez okres co najmniej 3 miesięcy.
W roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku, osobom zarządzającym i nadzorującym oraz ich bliskim spółki z Grupy nie udzieliły zaliczek, pożyczek, kredytów, gwarancji i poręczeń oraz nie zawarto z nimi innych umów zobowiązujących do świadczeń na rzecz Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. i jednostek z nią powiązanych.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku nie występują pożyczki udzielone przez spółki z Grupy osobom zarządzającym i nadzorującym oraz ich bliskim. W roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku z osobami zarządzającymi i nadzorującymi oraz ich bliskimi Grupa nie zawierała istotnych transakcji.
10. Istotne czynniki ryzyka
Grupa PHN w toku prowadzenia działalności gospodarczej prowadzi bieżący monitoring i ocenę ryzyk oraz podejmuje działania mające na celu ograniczenie niepożądanych wpływów zmian czynników ryzyka na sytuację finansową.
Image should be here
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2025 rok Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej
Image should be here
33
10.1 Ryzyka prawne
Ryzyko braku wszystkich pozwoleń lub zgód wymaganych w stosunku do niektórych z posiadanych obiektów budowlanych
Grupa nie dysponuje pełną dokumentacją dotyczącą nabywania, budowy, modernizacji i użytkowania niektórych z posiadanych przez Grupę nieruchomości i obiektów budowlanych, co jest spowodowane niekompletnością archiwum, ewidencji i innych dokumentów w tym zakresie posiadanych przez Grupę wynikających głównie z przekształceń historycznych Grupy. W związku z tym nie można zapewnić, że Grupa lub jej poprzednicy prawni bądź osoby trzecie, które dzierżawiły, wynajmowały lub korzystały z nieruchomości i obiektów budowlanych posiadanych obecnie przez Grupę uzyskały wszelkie wymagane zezwolenia, zgody i inne decyzje administracyjne w tym zakresie lub dokonały wszelkich zgłoszeń oraz wniosły wszelkie opłaty wymagane w związku z nabyciem, budową, użytkowaniem, modernizacją lub rozbudową danego obiektu budowlanego. Ponadto, Grupa nie może zapewnić, że spełnia wszelkie wymogi określone w decyzjach administracyjnych wydanych w stosunku do takich nieruchomości lub że nieruchomości i obiekty budowlane spełniają wszystkie warunki, w tym techniczne, umożliwiające uzyskanie wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych.
Ponadto, organy administracji mogą nałożyć na spółki z Grupy kary administracyjne i grzywny za istniejące lub dokonane w przeszłości naruszenie wymogów administracyjnych. Może to również spowodować konieczność rozwiązania przez Grupę umów najmu lokali dotyczących takich obiektów budowlanych lub umożliwić wypowiedzenie umów najmu przez najemców, a także doprowadzić do całkowitego wyłączenia nieruchomości z eksploatacji. Zaznaczyć jednak należy, iż często decyzje o dostosowaniu obiektów budowlanych nie mogą i nie są podejmowane ze względu na brak uregulowań prawnych co do danego obiektu.
Grupa stara się zmniejszyć to ryzyko poprzez dokładną analizę posiadanych dokumentów oraz podejmowanie działań mających na celu uzyskanie niezbędnych zezwoleń i zgód.
Ryzyko związane z funkcjonowaniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
W dniu 21 maja 2021 roku opublikowano ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym, na mocy której powołano do życia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny („DFG”). DFG został utworzony w celu ochrony interesów konsumentów na wypadek ogłoszenia upadłości przez dewelopera lub bank prowadzący rachunek powierniczy dla danej inwestycji nieruchomościowej. Środki, którymi dysponuje DFG są gromadzone głównie ze składek wpłacanych przez deweloperów, a podstawę wyliczenia składki na DFG jest wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Obecnie wysokość stawki procentowej, według której wyliczana jest wysokość składki na DFG należnej od dewelopera posiadającego otwarty rachunek powierniczy – wynosi 0,45% ceny lokalu, natomiast dla dewelopera posiadającego zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy wynosi 0,1% ceny lokalu. Konieczność wpłacania składek na DFG, oraz potencjalne podwyżki składek w przyszłości, stanowią obciążenie dla finansów Grupy i mogą wpłynąć na wyniki finansowe Grupy. W celu zmitygowania tego ryzyka Grupa na bieżąco monitoruje zmiany przepisów prawa oraz korzysta z profesjonalnej pomocy prawnej.
Ryzyko korzystania z niektórych obiektów budowlanych w sposób niezgodny ze sposobem określonym w stosownych decyzjach administracyjnych
Grupa może korzystać z niektórych posiadanych obiektów w sposób odbiegający od przeznaczenia zgłoszonego do organów administracji publicznej lub określonego w decyzjach administracyjnych i innych. Ponadto, Grupa nie może zapewnić, że wszystkie jej nieruchomości spełniają wszelkie wymogi techniczne przewidziane dla danego sposobu użytkowania, w tym warunki w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa pracy i warunki sanitarno-higieniczne, które są niezbędne dla użytkowania budynków w sposób faktycznie użytkowany przez Grupę.
Jeżeli organ administracji publicznej uzna, że nastąpiła zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, może wstrzymać użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części, nakładając przy tym obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej, a następnie nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Ponadto, może nałożyć na spółki z Grupy sankcje administracyjne za naruszanie obecnie lub w przeszłości dozwolonego sposobu użytkowania danego obiektu budowlanego. Zaznaczyć należy, iż często decyzje o dostosowaniu obiektów budowlanych nie mogą i nie są podejmowane ze względu na brak uregulowań prawnych co do danego obiektu.
Ryzyko rozwiązania lub nieprzedłużenia umów użytkowania wieczystego zawartych przez Spółki z Grupy PHN
Grupa jest użytkownikiem wieczystym kilkudziesięciu nieruchomości na podstawie umów użytkowania wieczystego zawartych ze Skarbem Państwa albo jednostkami samorządu terytorialnego lub ich związkami. Umowa użytkowania wieczystego jest zawierana na czas określony, co