Image should be here
S p r a w o z d a n i e Z a r z ą d u z D z i a ł a l n o ś c i G r u p y K a p i t a ł o w e j P o l s k i H o l d i n g N i e r u c h o m o ś c i S . A . z a r o k z a k o ń c z o n y 3 1 g r u d n i a 2 0 2 1
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Spis treści
1. Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej ............................................................................................................................... 4
1.1 O Grupie Kapitałowej ...................................................................................................................................................................... 4
1.2 Grupa Kapitałowa w liczbach .......................................................................................................................................................... 5
1.3 Zarząd PHN S.A. ............................................................................................................................................................................. 6
1.4 Rada Nadzorcza PHN S.A. ............................................................................................................................................................. 7
2. Otoczenie rynkowe .......................................................................................................................................................................... 9
3. Charakterystyka portfela nieruchomości Grupy Kapitałowej ......................................................................................................... 13
3.1 Portfel nieruchomości Grupy Kapitałowej ..................................................................................................................................... 13
3.2 Akwizycje i dezinwestycje ............................................................................................................................................................. 15
3.3 Kluczowe projekty deweloperskie ................................................................................................................................................. 15
4. Działalność Grupy Kapitałowej ...................................................................................................................................................... 16
4.1 Rynek najmu powierzchni komercyjnych ...................................................................................................................................... 17
4.2 Deweloperski rynek mieszkaniowy ............................................................................................................................................... 18
4.3 Rynek hotelowy ............................................................................................................................................................................. 18
4.4 Rynki zbytu i struktura odbiorców i dostawców ............................................................................................................................. 18
5. Strategia i plany rozwojowe Grupy Kapitałowej ............................................................................................................................ 20
5.1 Strategia PHN S.A. na lata 2017-2023 ......................................................................................................................................... 20
5.2 Realizacja strategii ........................................................................................................................................................................ 20
5.3 Kluczowe wyzwania dla Grupy Kapitałowej PHN .......................................................................................................................... 20
5.4 Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych ................................................................................................................ 22
6. Najważniejsze wydarzenia w 2021 roku ....................................................................................................................................... 22
7. Sytuacja finansowa ....................................................................................................................................................................... 26
7.1. Sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej ......................................................................................................................................... 26
7.1.1. Wybrane dane ze skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów i przepływów pieniężnych ................................... 26
7.1.2. Wybrane dane ze skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej .................................................................................. 26
7.1.3. Wskaźniki finansowe Grupy .......................................................................................................................................................... 27
7.1.4. Analiza wyników po segmentach .................................................................................................................................................. 28
7.1.5. Różnice pomiędzy wynikami finansowymi a prognozami ............................................................................................................. 31
8. Organizacja Grupy Kapitałowej ..................................................................................................................................................... 32
8.1. Struktura Grupy Kapitałowej ......................................................................................................................................................... 32
8.2. Powiązania organizacyjne lub kapitałowe Grupy z innymi podmiotami ........................................................................................ 34
8.3. Istotne transakcje zawarte na innych warunkach niż rynkowe ...................................................................................................... 34
8.4. Zmiany w zasadach Zarządzania Grupą Kapitałową .................................................................................................................... 34
8.5. Wynagrodzenia, umowy i transakcje osób zarządzających i nadzorujących ................................................................................ 35
9. Istotne czynniki ryzyka .................................................................................................................................................................. 36
9.1 Ryzyko prawne .............................................................................................................................................................................. 36
9.2 Ryzyka rynkowe ............................................................................................................................................................................ 38
9.3 Ryzyka płynności i kredytowe ....................................................................................................................................................... 38
9.4 Ryzyka branżowe .......................................................................................................................................................................... 39
9.5 Pozostałe ryzyka ........................................................................................................................................................................... 42
10. PHN na rynku kapitałowym ........................................................................................................................................................... 45
10.1. Notowania ..................................................................................................................................................................................... 45
10.2. Relacje inwestorskie ..................................................................................................................................................................... 48
10.3. Rekomendacje analityków ............................................................................................................................................................ 48
10.4. Polityka dywidendowa ................................................................................................................................................................... 48
10.5. Kalendarium głównych wydarzeń korporacyjnych w 2022 roku .................................................................................................... 49
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
11. Ład korporacyjny ........................................................................................................................................................................... 50
11.1. Stosowany zbiór zasad ładu korporacyjnego ................................................................................................................................ 50
11.2. Akcjonariusze posiadający znaczne pakiety akcji ......................................................................................................................... 59
11.2.1 Struktura akcjonariatu ................................................................................................................................................................... 59
11.2.2 Akcje jednostki dominującej w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących ....................................................................... 60
11.2.3 Program akcji pracowniczych ........................................................................................................................................................ 60
11.2.4 Nabycie akcji własnych ................................................................................................................................................................. 60
11.2.5 Posiadacze papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne ..................................................................... 60
11.2.6 Ograniczenia odnośnie do wykonywania prawa głosu i przenoszenia praw własności papierów wartościowych ........................ 60
11.2.7 Zasady zmiany Statutu Spółki ....................................................................................................................................................... 61
11.2.8 Skład osobowy i zasady działania Zarządu oraz Rady Nadzorczej Spółki oraz ich komitetów .................................................... 61
11.2.9 Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia ................................................................................... 68
12 Społeczna odpowiedzialność biznesu ........................................................................................................................................... 70
12.1 Cel działania oraz wartości ........................................................................................................................................................... 70
12.2 Narzędzia realizacji strategii CSR ................................................................................................................................................. 71
12.3 Etyka w działaniu .......................................................................................................................................................................... 71
12.4 Działalność na rzecz społeczeństwa ............................................................................................................................................. 72
12.5 Wpływ na środowisko .................................................................................................................................................................... 72
13 Pozostałe informacje ..................................................................................................................................................................... 73
13.1 Umowy kredytów i pożyczek ......................................................................................................................................................... 73
13.2 Udzielone i otrzymane w roku obrotowym poręczenia i gwarancje ............................................................................................... 73
13.3 Postępowania sądowe, arbitrażowe i administracyjne .................................................................................................................. 73
13.4 Umowa z firmą audytorską ............................................................................................................................................................ 73
14 Oświadczenia Zarządu .................................................................................................................................................................. 73
14.1. W sprawie rzetelności sporządzenia jednostkowego sprawozdania finansowego ....................................................................... 73
14.2. W sprawie firmy audytorskiej ........................................................................................................................................................ 73
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
4
1. Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej
1.1 O Grupie Kapitałowej
Polski Holding Nieruchomości S.A. („PHN”, „Grupa”, „Spółka”) jest jednym z największych w Polsce podmiotów w sektorze nieruchomości komercyjnych pod względem wartości portfela. Portfel Grupy obejmuje 156 wydzielonych biznesowo nieruchomości o wartości godziwej około 3,5 mld PLN. Działalność PHN skoncentrowana jest w Warszawie oraz największych regionalnych miastach, m.in. w Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i we Wrocławiu. PHN ma wieloletnie doświadczenie zarówno w zarządzaniu nieruchomościami, jak i w realizacji projektów deweloperskich. Od 13 lutego 2013 roku PHN jest notowany na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
PHN realizuje nowoczesne projekty komercyjne samodzielnie oraz we współpracy z partnerami o wieloletnim doświadczeniu i ugruntowanej pozycji rynkowej. Inwestycje firmowane przez Spółkę odznaczają się ponadczasową architekturą i dbałością o jakość. Spełniają najbardziej wyśrubowane standardy, dzięki czemu trafiają w gusta najbardziej wymagających klientów. Polski Holding Nieruchomości S.A. powstał w 2011 roku w wyniku konsolidacji spółek należących do Skarbu Państwa, prowadzących działalność w sektorze nieruchomości w Polsce lub posiadających w swoim portfelu istotne aktywa nieruchomościowe. Spółki wchodzące w skład Grupy Kapitałowej wniosły znaczący wkład w historię powojennej architektury Warszawy. Nieruchomości należące do PHN kojarzone są z historią stolicy, jak neorenesansowy zabytkowy Pałac Kossakowskich przy ulicy Nowy Świat 19 czy Intraco - pierwszy warszawski wieżowiec, wzniesiony w 1975 roku przy ulicy Stawki 2.
Działalność Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. przedstawiono w poniższej tabeli.
O Grupie Polski Holding Nieruchomości S.A.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
CO?
GDZIE?
• Biura - przeważająca część portfela nieruchomości
• Mieszkania (sprzedaż nowych i wynajem istniejących)
• Pozostałe
• Hotele (własne i we współpracy)
• Logistyka (z partnerami lub w formule BTS)
• Handel (w formule BTS dla wybranych najemców)
• Warszawa
• Trójmiasto
• Wrocław
• Kraków
• Katowice
• Łódź
• Poznań
• Atrakcyjne lokalizacje zapewniające efektywność
JAK?
“+”
• Współpraca z podmiotami zewnętrznymi
• Współpraca ze spółkami z udziałem Skarbu Państwa
• Prowadzenie inwestycji dla podmiotów zewnętrznych
• Transakcje M&A
• Projekty specjalne
• Przebudowa portfela nieruchomości
• Efektywne zarządzanie nieruchomościami
• Unikatowe lokalizacje
• Rotacja aktywów
• Nowe projekty deweloperskie
• Wysoka jakość relacji z klientami
Wzrost wartości marki i zwiększenie jej rozpoznawalności
• Kluczowe wartości Grupy Kapitałowej PHN
• Atrakcyjne lokalizacje nieruchomości będących w portfelu oraz flagowe projekty deweloperskie
• Doskonałe wykonanie realizowanych inwestycji
• Wysoka jakość architektoniczna inwestycji (w tym również dzięki wyłonieniu projektów w drodze konkursów architektonicznych)
• Nowoczesność i rozwój oraz partnerstwo i współpraca
• Odpowiedzialność społeczna i troska o środowisko (działalność innowacyjna i stosowanie rozwiązań proekologicznych)
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
5
1.2 Grupa Kapitałowa w liczbach
Grupa Kapitałowa w liczbach wg stanu na dzień 31 grudnia 2021 roku
WYNIK Z NAJMU [mln PLN]
ZYSK NETTO GRUPY [mln PLN]
Skorygowana EBITDA [mln PLN]
113,2 | 31.12.2020: 114,9 | -1,5 %
73,7 | 31.12. 2020: 70,1 | + 5,1 %
111,2 | 31.12. 2020: 150,2 | -26,0%
Grupa w 2021 roku zrealizowała wynik z najmu na poziomie 113,2 mln PLN wobec 114,9 mln PLN w 2020 roku.
Grupa w 2021 roku wypracowała 73,7 mln PLN zysku netto wobec 70,1 mln PLN w 2020 roku.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku odnotowano spadek wskaźnika efektywności Grupy, skorygowanej EBITDA, do poziomu 111,2 mln PLN.
AKTYWA GRUPY [mln PLN]
WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW [%]
LTV [%]
4 317,7 | 31.12. 2020: 4 179,0 | + 3,3%
10,7% | 31.12. 2020: 12,0% | - 1,3 p.p
34,3% | 31.12. 2020: 33,7 % | 0,6 p.p.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku aktywa Grupy wynosiły 4 317,7 mln PLN. Główną pozycją są nieruchomości inwestycyjne (80,0% aktywów).
Wskaźnik pustostanów dla nieruchomości pozostających w portfelu na dzień 31 grudnia 2021 roku wyniósł 10,7% wobec 12,0% w 2020 roku.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku poziom LTV osiągnął poziom 34,3% wobec 33,7% w 2020 roku.
Wybrane dane operacyjno-finansowe za lata 2017 – 2021
2021
2020
2019
2018
2017
Wynik z najmu
113,2
114,9
98,1
84,6
81,2
Wynik z działalności deweloperskiej
38,5
97,2
4,3
0,1
0,1
Wynik z działalności budowlanej
11,8
10,9
0,4
0,0
0,0
Wynik z pozostałej działalności
(8,8)
(9,7)
0,2
1,3
1,4
Koszty administracyjne i sprzedaży
(55,3)
(53,2)
(39,2)
(32,3)
(31,4)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
168,6
173,3
117,4
65,2
36,5
Zysk netto z działalności kontynuowanej
73,7
70,1
69,0
47,8
31,4
Zysk netto
73,7
70,1
69,0
47,8
31,4
Całkowite dochody ogółem
78,4
72,0
69,1
47,5
31,4
Zysk netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
78,7
72,0
67,6
47,7
31,5
EBITDA
175,8
177,6
128,5
66,6
37,6
Skorygowana EBITDA
111,2
150,2
64,9
54,3
52,1
Aktywa trwałe
3 868,3
3 478,3
3 121,2
2 497,1
2 404,5
Długoterminowe zapasy deweloperskie
90,8
0,0
0,0
0,0
0,0
Długoterminowe aktywa finansowe
61,6
52,7
5,0
39,8
11,0
Nieruchomości inwestycyjne
3 453,1
3 268,8
2 937,2
2 320,7
2 270,2
Rzeczowe aktywa trwałe
206,2
93,6
90,6
56,4
47,4
Aktywa obrotowe
437,0
692,8
646,9
286,4
215,0
Zapasy związane z działalnością deweloperską
187,9
99,1
247,6
131,6
78,8
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
91,5
91,1
81,0
40,1
32,0
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
135,3
476,0
283,4
114,3
104,1
Aktywa ogółem
4 317,7
4 179,0
3 784,10
2 783,50
2 642,90
Zadłużenie finansowe
1 201,2
1 153,4
706,4
528,4
506,4
Zobowiązania z tytułu leasingu
321,5
283,6
283,1
0,0
0,0
Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego
123,4
81,2
54,1
22,8
21,8
Kapitały ogółem
2 392,2
2 328,1
2 282,5
2 048,0
2 013,3
Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
2 374,0
2 299,8
2 251,0
2 021,0
1 985,8
Udziały niekontrolujące
18,2
28,3
31,5
27,0
27,5
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
26,5
252,2
163,2
82,5
70,2
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(361,7)
(162,9)
(125,5)
(56,7)
10,1
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
(5,5)
218,9
131,4
(15,6)
(52,4)
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
6
1.3 Zarząd PHN S.A.
Prezes Zarządu
Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi
Marcin Mazurek
Tomasz Sztonyk
Pan Marcin Mazurek jest absolwentem IESE Business School, University of Navarra w Barcelonie. Pan Marcin Mazurek posiada doświadczenie w zakresie zarządzania projektami rozwojowymi, badań due diligence, optymalizacji procesów, skutecznego wdrażania zmian, budowania nowych linii biznesowych, tworzenia strategii oraz zarządzania dużymi zasobami ludzkimi. Pan Marcin Mazurek od 2012 r. do końca kwietnia 2018 r. był Dyrektorem Zarządzającym w Kredobank S.A. na Ukrainie odpowiedzialnym za obszar bankowości detalicznej, w tym produktów hipotecznych, funduszy inwestowania budownictwa oraz bankowości elektronicznej wraz z kanałami zdalnymi. W latach 2009-2011 pełnił funkcję Dyrektora Departamentu Rozwoju biznesu w Inteligo Financial Service S.A.
Pan Tomasz Sztonyk jest absolwentem Collegium Humanum Warsaw Management University i Apsley Business School-London, gdzie uzyskał tytuł Executive Master of Business Administration (MBA). Ukończył także Akademię Muzyczną im. Karola Lipińskiego we Wrocławiu. Od lutego 2008 roku pełnił funkcję Prezesa Zarządu Fundacji Teatru Muzycznego CAPITOL we Wrocławiu. Od lutego 2016 r. do lutego 2018 r. pełnił funkcję Dyrektora Biura Administracyjnego Ministerstwa Rozwoju, a następnie Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju. Od marca do czerwca 2018 r. pełnił funkcję Dyrektora Administracyjnego, a następnie Dyrektora Biura Dyrektora Generalnego Kancelarii Prezesa Rady Ministrów.
Członek Zarządu ds. Rozwoju
Piotr Przednowek
Pan Piotr Przednowek jest absolwentem Wyższej Szkoły Handlu i Finansów Międzynarodowych, gdzie uzyskał tytuł Executive Master of Business Administration. Ukończył również studia podyplomowe w Wyższej Szkole Przedsiębiorczości i Zarządzania im. Leona Koźmińskiego w Warszawie na kierunku Zarządzenie Zasobami Ludzkimi dla Menadżerów Personalnych. Pan Piotr Przednowek posiada bogate doświadczenie w pracy w branży nieruchomości, audytu wewnętrznego i kontroli doraźnych w spółkach. Od czerwca 2019 r. zatrudniony w Polskim Holdingu Nieruchomości S.A. na stanowisku Dyrektora Biura Wynajmu i Komercjalizacji. W latach 2018 - 2019 kierował Wydziałem Audytu w PGNiG Termika S.A. W latach 2016-2018 był doradcą ds. nieruchomości w MAXON S.A. Przez wiele lat związany z PKP Cargo S.A. gdzie zajmował się audytem wewnętrznym i ochroną informacji niejawnych.
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
7
1.4 Rada Nadzorcza PHN S.A.
Przewodnicząca Rady Nadzorczej
Wiceprzewodnicząca Rady Nadzorczej
Izabela Felczak-Poturnicka
Grażyna Ciurzyńska
Pani Grażyna Ciurzyńska zasiada w Radzie Nadzorczej Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. od 29 czerwca 2019 roku. Od ponad 25 lat związana z sektorem finansowym. Pracowała na wyższych stanowiskach menadżerskich w obszarze biznesu korporacyjnego, nadzorując między innymi współpracę z klientami strategicznymi oraz tworzenie programów finansowania przedsiębiorstw. Była również odpowiedzialna za kreowanie strategii działalności detalicznej, polityki sprzedażowej i cenowej, rozwój bancassurance, projektowanie i wdrażanie produktów. Nadzorowała pion działalności kartowej, współpracę z międzynarodowymi organizacjami płatniczymi oraz z dostawcami technologii i usług bankowych.
Przez kilka lat związana z administracją rządową – odpowiedzialna za działania strategiczne i legislacyjne w obszarze inwestycji prywatnych oraz za współpracę z inwestorami i instytucjami finansowymi z kraju i z zagranicy. Zarządzała instrumentem specjalnych stref ekonomicznych i dużymi projektami inwestycyjnymi. Pełniąc obowiązki prezes zarządu w Polskiej Agencji Inwestycji i Handlu S.A. odpowiadała między innymi za promocję polskiej gospodarki, wspieranie przedsiębiorstw w ich ekspansji oraz napływ inwestycji zagranicznych. Aktualnie prezes zarządu Fundacji Polska Bezgotówkowa, wcześniej członek Rady Fundacji.
Aktywnie uczestniczyła w pracach prezydium Rady Wydawców Kart Bankowych przy ZBP, a wcześniej prezydium Rady Cash Management. Zaangażowana w prace rad nadzorczych spółek prawa handlowego, w tym przez kilka lat jako wiceprzewodnicząca rady nadzorczej PKO Banku Polskiego SA. Członek Kapituły Nagrody Gospodarczej Prezydenta RP, a także uczestnik prac Rady ds. Przedsiębiorczości.
Absolwentka Wydziału Handlu Zagranicznego Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie oraz Podyplomowego Studium Europejskiego Prawa Bankowego Instytutu Nauk Prawnych PAN oraz uczestnik programu Executive MBA Instytutu Nauk Ekonomicznych PAN. Przez wiele lat związana z pracą naukowo-dydaktyczną w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie w zakresie ekonomii międzynarodowej, zagranicznych inwestycji bezpośrednich i integracji europejskiej.
Pani Izabela Felczak-Poturnicka zasiada w Radzie Nadzorczej Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. od 29 kwietnia 2011 roku. Od 28 lipca 2015 roku pełni funkcję Przewodniczącej Rady Nadzorczej. W okresie od 21 grudnia 2015 roku do 6 marca 2016 roku, a także w okresie od 27 marca 2018 roku do 1 maja 2018 roku czasowo wykonywała czynności Prezesa Zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. (na mocy delegowania przez Radę Nadzorczą PHN S.A.). W 2004 roku uzyskała z wyróżnieniem tytuł magistra ekonomii na Wydziale Handlu Zagranicznego i Gospodarki Światowej Wyższej Szkoły Handlu i Prawa im. Ryszarda Łazarskiego w Warszawie. Następnie ukończyła studia doktoranckie z zakresu zarządzania i finansów w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie oraz studia podyplomowe z zakresu metod wyceny spółek kapitałowych (SGH). Od 2005 roku jest członkiem Centrum Informacji i Organizacji Badań Finansów Publicznych i Prawa Podatkowego Krajów Europy Środkowej i Wschodniej przy Wydziale Prawa Uniwersytetu w Białymstoku. Posiada uprawnienia auditora wewnętrznego systemów zarządzania jakością ISO 9001. Współpracowała z OECD m.in. w ramach inicjatywy „OECD-Southeast Asia Corporate Governance Initiative”. Jest także autorką oraz współautorką materiałów naukowych z zakresu ekonomii. Specjalizuje się w zagadnieniach z obszaru corporate governance oraz rynku kapitałowego. Posiada 15-letnie doświadczenie zawodowe związane, m.in. z nadzorem korporacyjnym nad spółkami z udziałem Skarbu Państwa oraz transakcjami na rynku kapitałowym. Obecnie pełni funkcje Dyrektora Zarządzającego ds. Korporacyjnych w Grupie PZU, wcześniej Dyrektora Departamentu Nadzoru Właścicielskiego w Ministerstwie Aktywów Państwowych. W latach 2018-2019 piastowała funkcję Zastępcy Dyrektora w Kancelarii Prezesa Rady Ministrów. Od stycznia 2017 roku pełniła funkcję radcy ministra koordynującego prace Zespołu Polityki Właścicielskiej w Ministerstwie Energii. W latach 2005-2016 pracowała w Ministerstwie Skarbu Państwa. Do najistotniejszych zrealizowanych przez nią zadań można zaliczyć wykonywanie nadzoru właścicielskiego nad spółkami strategicznymi, realizowanie transakcji na rynku kapitałowym, w szczególności wprowadzenie na warszawką giełdę spółek: GPW S.A., JSW S.A., PZU S.A. oraz PHN S.A. Posiada ponad 14 letnie doświadczenie w pracach organów nadzoru spółek kapitałowych. Zasiadała w radach nadzorczych spółek: PKN ORLEN S.A. oraz Enea S.A (pełniąc punkcję przewodniczącej RN), a także Jastrzębskiej Spółki Węglowej SA., ZEW Niedzica S.A., MERAZET S.A., Z.Ch. ZACHEM S.A. oraz MERITUM BANK ICB S.A.
Sekretarz Rady Nadzorczej
Członek Rady Nadzorczej
Kinga Śluzek
Bogusław Przywora
Pani Kinga Śluzek zasiada w Radzie Nadzorczej Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. od 22 czerwca 2016 roku. Pani Kinga Śluzek jest absolwentem Wyższej Szkoły Przedsiębiorczości i Zarządzania im. L. Koźmińskiego na Wydziale Marketingu i Zarządzania oraz Akademii Obrony Narodowej na Wydziale Ekonomii. Aktualnie zajmuje się prowadzeniem nadzoru właścicielskiego nad spółkami rynku finansowego i kapitałowego w Ministerstwie Aktywów Państwowych. W latach 1996-2016 była pracownikiem Ministerstwa Skarbu Państwa. Przez ostatnie lata zajmowała się prowadzeniem nadzoru właścicielskiego m.in. nad instytucjami finansowymi oraz instytucjami rynku kapitałowego w Kancelarii Prezesa Rady Ministrów. Posiada wieloletnie doświadczenie w zakresie prowadzenia nadzoru właścicielskiego nad spółkami z udziałem Skarbu Państwa, jak również w pracach Rad Nadzorczych spółek.
Pan Bogusław Przywora objął funkcję 30 czerwca 2017 roku. Profesor Uniwersytetu Humanistyczno-Przyrodniczego im. Jana Długosza w Częstochowie oraz kierownik Katedry Prawa Ustrojowego i Porównawczego na Wydziale Prawa i Ekonomii. Uzyskał stopień doktora habilitowanego nauk społecznych w dyscyplinie nauki prawne (Uniwersytet Jagielloński w Krakowie, 2019). Ukończył także studia administracyjne, prawnicze oraz doktoranckie na Uniwersytecie Jagiellońskim i studia podyplomowe - w zakresie Prawo bankowe – realizowane przez Narodowy Bank Polski i Katedrę Polityki Gospodarczej na Wydziale Prawa i Administracji UJ. Absolwent Szkoły Prawa Ukraińskiego (Uniwersytet im. Iwana Franki we Lwowie/Akademia Kijowsko - Mohylańska w Kijowie/UJ). Od kilkunastu lat związany z organami administracji publicznej (np. w latach 2007 - 2016 pracownik samorządowy w Urzędzie Marszałkowskim Województwa Małopolskiego w zakresie gospodarowania i obrotu nieruchomościami), członek instytucji kontrolnych i nadzorczych (m.in. członek rad nadzorczych: Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A., Przedsiębiorstwa Świadczeń Zdrowotnych i Promocji Zdrowia Elvita-Jaworzno III Sp. z o.o.). Pełnił także funkcję wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej Agencji Rozwoju Gospodarczego Kraków- Wschód Sp. z.o.o. Radca prawny świadczący m.in. nieodpłatną pomoc prawną.
Image should be here
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
8
Członek Rady Nadzorczej
Członek Rady Nadzorczej
Paweł J. Majewski
Łukasz Puchalski
Pan Łukasz Puchalski objął funkcję 27 czerwca 2019 roku. Pan Łukasz Puchalski jest absolwentem Uniwersytetu Warszawskiego na Wydziale Prawa i Administracji na kierunku prawo. Odbył aplikację adwokacką przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie, zdał egzamin adwokacki i został wpisany na listę adwokatów przez Okręgową Radę Adwokacką w Warszawie. W latach 2016 - 2020 związany był zawodowo z Agencją Rozwoju Przemysłu S.A., gdzie m.in.: świadczył pomoc prawną dla podmiotów z Grupy Kapitałowej ARP w tym: opiniował i negocjował umowy prawa cywilnego, przygotowywał analizy i raporty informacyjne nt. obowiązujących przepisów, zapewniał obsługę korporacyjną organów spółki, współpracował z potencjalnymi kontrahentami, przygotowywał dokumenty wewnętrzne. Dodatkowo posiada uprawnienia audytora wewnętrznego, został wpisany na listę Profesjonalnych Audytorów i Kontrolerów Zewnętrznych. Prowadził obsługę prawną m.in. podmiotów w sektorze handlowym i budowalnym, ponadto przez pewien czas związany był z administracją skarbową. Posiada doświadczenie w zakresie reprezentowania przedsiębiorców w postępowaniach sądowych i administracyjnych. Od czerwca 2020 roku sprawuje funkcję zastępcy dyrektora w Biurze Bezpieczeństwa w zakresie kontroli rezerw strategicznych i zapasów interwencyjnych w Rządowej Agencji Rezerw Strategicznych.
Pan Paweł J. Majewski objął funkcję 5 sierpnia 2020 roku. Jest absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego oraz studiów podyplomowych Executive Master of Business Administration (MBA) na Wyższej Szkole Menadżerskiej w Warszawie. Menadżer z wieloletnim doświadczeniem w zarządzaniu spółkami kapitałowymi, w tym także z udziałem Skarbu Państwa. Od 12 listopada 2020 roku do 8 kwietnia 2022 r. obejmował stanowisko prezesa Zarządu Polskiego Górnictwa Naftowego i Gazownictwa S.A. Wcześniej pełnił funkcję prezesa Zarządu Grupy LOTOS S.A., wiceprezesa Zarządu Huty Stalowa Wola S.A., członka Zarządu w DO & CO Poland Sp. z o.o. oraz prezesa Zarządu Airport Cleaning Service Sp. z o.o. Posiada również długoletnie doświadczenie zawodowe na kierowniczych stanowiskach m.in. w PETROLOT Sp. z o.o. (obecnie ORLEN Aviation Sp. z o.o.), a także jako dyrektor Pionu Zarządzania Marżą Zmienną i Produkcją w PGNiG TERMIKA S.A. Zasiadał w radach nadzorczych m.in.: ZEM Łabędy Sp. z o.o., Jelcz Sp. z o.o. oraz Lotniczy Catering Service Sp. z o.o. Od 25 kwietnia 2022 roku objął stanowisko Prezesa Zarządu Enea S.A.
Członek Rady Nadzorczej
Członek Rady Nadzorczej
Artur Szostak
Przemysław Stępak
Pan Artur Szostak objął funkcję 12 grudnia 2018 roku. Pan Artur Szostak jest absolwentem Akademii Leona Koźmińskiego w Warszawie, gdzie uzyskał tytuł MBA. Posiada doświadczenie w sektorze handlowym, budowlanym oraz branży nieruchomości. Specjalizuje się w tworzeniu strategii, zarządzaniu sprzedażą oraz kierowaniu zespołem. Pan Artur Szostak jest wspólnikiem w firmie Sanet J.A. Szostak Sp. J., a w latach 2003-2006 był właścicielem firmy Merx A. Szostak. Jest Członkiem Komisji Rewizyjnej Stowarzyszenia Absolwentów i Studentów MBA „MBA Inspire”.
Pan Przemysław Stępak objął funkcję 30 czerwca 2020 roku. Pan Przemysław Stępak jest absolwentem Uniwersytetu Jagiellońskiego, gdzie ukończył studia na kierunku prawo. Następnie odbył aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Krakowie. Po wpisaniu na listę radców prawnych w okresie od lipca 2015 roku do lutego 2020 roku prowadził kancelarię prawną specjalizującą się w prawie nieruchomości. Jednocześnie sprawował funkcje kontrolne w jednostkach administracji samorządowej oraz spółkach prawa handlowego, m.in. w okresie od lutego 2016 roku do maja 2020 roku był Członkiem Rady Nadzorczej Przedsiębiorstwa Budownictwa Przemysłowego „Chemobudowa - Kraków” S.A. Aktualnie sprawuje funkcję Prezesa Zarządu w spółce Nowe Centrum Administracyjne Sp. z o.o., której zadaniem jest rewitalizacja kompleksu budynków dawnego Centrum Administracyjnego Huty im. Tadeusza Sendzimira położonego w Krakowie Nowej Hucie.
Członek Rady Nadzorczej
Krzysztof Turkowski
Pan Krzysztof Turkowski objął funkcję 18 grudnia 2020 roku. Pan Krzysztof Turkowski jest absolwentem Uniwersytetu Wrocławskiego. To wieloletni działacz opozycji m.in. współpracownik Komitetu Obrony Robotników, Studenckiego Komitetu Solidarności we Wrocławiu, Niezależnej Oficyny Wydawniczej NOWA. Był współorganizatorem Strajku Solidarności w sierpniu 1980 r. Wiceprzewodniczący Komitetu Założycielskiego NSZZ „Solidarność” Dolny Śląsk, rzecznik Zarządu Regionu. W latach 1990-1994 był Wiceprezydentem Wrocławia. Posiada wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu i doradzaniu w spółkach działających m.in. w branżach: mediowej, telekomunikacyjnej i energetycznej. Pełnił funkcje Prezesa i Członka Zarządu spółek prawa handlowego. W latach 2006- 2009 był Przewodniczącym Rady Nadzorczej Polskiej Agencji Prasowej S.A. Jest Członkiem Rady Polskiego Instytutu Sztuki Filmowej. Został odznaczony Krzyżem Kawalerskim Orderu Odrodzenia Polski przez Rząd RP na Uchodźstwie w Londynie, jak również Krzyżem Oficerskim Orderu Odrodzenia Polski oraz Krzyżem Stulecia Niepodległości.
Image should be here
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
9
2. Otoczenie rynkowe
Rok 2021 upłynął pod znakiem pandemii
COVID-19, której kolejne fale i skala zakażeń znacznie wpłynęły na rozwój gospodarczy. Źródłem niepewności w gospodarce były dynamiczne zmiany procesów inflacyjnych oraz decyzje banków centralnych.
W ubiegłym roku inflacja wzrosła z poziomu 2,7% r/r w I kw. do 7,7% r/r w IV kw.
Na początku ubiegłego roku rynek pracy powrócił do dobrej kondycji. W ostatnim miesiącu 2021 roku stopa bezrobocia wyniosła 5,4%, co stanowi spadek o 0,9 p.p. w porównaniu z analogicznym okresem 2020 r. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w grudniu 2021 roku, tempo wzrostu płac w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 11,2% w porównaniu do grudnia 2020 roku.
Kurs złotego w 2021 roku pozostawał osłabiony przez rosnącą inflację. Na początku roku, kurs EUR wyniósł około 4,5 PLN. Kolejne „lockdowny” i niepewność na rynku spowodowały wzrost notowań kursu euro do poziomu bliskiego 4,7 PLN. Na przełomie maja i czerwca nastąpiło poluzowanie obostrzeń, co nieco przyspieszyło wzrost gospodarczy, a tym samym wzmocniło walutę krajową. W drugiej połowie roku za kupno 1 EUR należało zapłacić 4,6 PLN.
Rynek inwestycyjny w 2021 roku
Wolumen inwestycji
6,3 mld EUR Trend
Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości biurowych w Warszawie
4,3% ▼
Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości biurowych w miastach regionalnych
5,5% ►
Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości handlowych
5,8% ►
Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości magazynowych BTS
4,0% ▼
Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomość magazynowych
4,3% ▼
Image should be here
Wartość transakcji na rynku CEE-6 osiągnęła 11,1 mld EUR - 4% wzrost w porównaniu z rokiem 2020 (10,6 mld EUR). Polska utrzymała dominującą pozycję w regionie CEE z rekordowo wysokim 57% udziałem w rynku przed Czechami (16%) oraz Węgrami (11%). Obroty w Polsce osiągnęły 6,3 mld EUR (uwzględniają finansowanie projektów PRS) - 20% wzrost po 5,3 mld EUR w 2020 r. Rok 2021 zakończył się trzecim najlepszym w historii wynikiem inwestycyjnym pomimo panującej jeszcze pandemii COVID-19.
Prawie połowa inwestycji przypadła na transakcje w sektorze magazynowym, a 25% stanowił sektor biurowy, głównie w Warszawie. Ceny nieruchomości biurowych powróciły do poziomów sprzed pandemii, w niektórych przypadkach wyznaczają nowe benchmarki.
Stopy kapitalizacji w sektorze logistyczno-przemysłowym spadły w ciągu całego roku do nowych minimów przy rekordowych obrotach na rynku. 50% zainwestowanego kapitału pochodziło od inwestorów zachodnioeuropejskich – z Niemiec, Szwecji, Francji, Austrii, 14% z USA i Kanady. Kapitał środkowoeuropejski wydał 0,5 mld EUR na polskie nieruchomości z około 8% udziałem w rynku – poziom zbliżony do kapitału pochodzącego z krajów Dalekiego Wschodu.
Na podstawie: „Polska Market Insights, Raport Roczny 2022”, Colliers, 2022
Charakterystyka branży i podstawowe trendy na rynku nieruchomości
Rynek biurowy w 2021 roku
Na koniec 2021 roku całkowita podaż na dziewięciu głównych rynkach biurowych w Polsce osiągnęła poziom blisko 12,2 mln mkw. Całkowity wolumen transakcji najmu zawartych w 2021 roku wyniósł około 1,24 mln mkw., co stanowi wzrost o 5% w porównaniu do 2020 r. oraz spadek o 21% w porównaniu do 2019 roku.
Na rynku obserwujemy stopniowe ograniczanie aktywności deweloperskiej – na koniec IV kw. 2021 roku w budowie znajdowało się ok. 1,2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej (spadek o 3,2% w porównaniu do IV kw. 2020 r.). Około 26% przypada na Warszawę – 314,5 tys. mkw.
Współczynnik pustostanów dla projektów biurowych na dziewięciu największych rynkach Polski odnotował wzrost do poziomu 13,4% wobec 11,3% na koniec 2020 roku.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
10
W strukturze ogólnopolskiego popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe największy udział miały nowe umowy - 48%, co stanowi spadek o 3 p.p. w stosunku do 2020 roku. Udział renegocjacji/przedłużeń w wolumenie transakcji wzrósł o 7 p.p. i wyniósł ok. 44%, natomiast ekspansji ok. 7%.
Warszawa
Od początku 2021 roku warszawski rynek biurowy powiększył swoje zasoby o blisko 325 tys. mkw. Jest to największy roczny wolumen nowo ukończonej powierzchni na rynku warszawskim od 2016 r. Deweloperzy oddali do użytku 16 budynków biurowych, z których największy to Warsaw UNIT w strefie Centrum Zachodnie (56,4 tys. mkw.).
Wolumen transakcji zarejestrowanych w 2021 r. w Warszawie wyniósł blisko 647 tys. mkw., czyli o 7% więcej niż w 2020 roku. Najwyższą aktywność najemców zaobserwowano w IV kw. 2021 r. – ponad 250,8 tys. mkw. Najwięcej powierzchni wynajęto w strefie Centrum oraz COB (odpowiednio 36% i 24% całkowitego popytu w 2021 r.). Łączny popyt brutto w strefach centralnych sięgnął blisko 385 tys. mkw. W strefach poza centralnych zawarto transakcje na 261,5 tys. mkw. Nowe umowy stanowiły w Warszawie 49% całkowitego wolumenu, przedłużenia i renegocjacje 45%, a ekspansje 6%.
Czynsze bazowe w Warszawie za powierzchnię biurową klasy A wyniosły od 12,5 do 24,5 EUR/mkw./miesiąc. Poziom pustostanów w Warszawie zwiększył się o 2,8 p.p. w stosunku do IV kw. 2020 roku i na koniec 2021 roku wyniósł 12,7%, co przełożyło się na 778,4 tys. mkw. dostępnej powierzchni.
Na podstawie: „Polska Market Insights, Raport Roczny 2022”, Colliers, 2022
Rynek magazynowy w Polsce w 2021 roku
Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec 2021 r. osiągnęła poziom 23,79 mln mkw. W całym 2021 roku deweloperzy ukończyli inwestycje o łącznej powierzchni ok. 3,1 mln mkw., co jest najwyższym rocznym wynikiem w historii polskiego rynku powierzchni przemysłowych i logistycznych. Było to o ponad 1 mln mkw. więcej niż w 2020 roku.
Wskaźnik pustostanów na koniec IV kw. 2021 r. osiągnął poziom 3,8%, co oznacza spadek o 2,8 p.p. w stosunku do stanu z końca grudnia 2020 roku. Był to najniższy poziom współczynnika powierzchni niewynajętej w historii rynku.
Rynkami, gdzie w 2021 r. wynajęto najwięcej powierzchni były: Warszawa (1,26 mln mkw.), Górny Śląsk (1,17 mln mkw.) oraz Poznań (1,10 mln mkw.).
W strukturze transakcji dominowały nowe umowy (55%). Znaczny udział przypadł także na renegocjacje oraz umowy typu BTS, które stanowiły odpowiednio 22% i 17% popytu.
Czynsze na wszystkich rynkach magazynowych pozostały stabilne. Najwyższe odnotowano w warszawskiej strefie I, gdzie stawki bazowe zaczynały się od 4 EUR/mkw./miesiąc, a najwyższe przekraczały poziom 5,5 EUR/mkw./miesiąc.
W stosunku do IV kw. 2020 r., największe zmiany pod względem dostępności powierzchni odnotowano w regionie Polski Wschodniej, gdzie współczynnik powierzchni niewynajętej wzrósł o 2,9 p.p. (na koniec grudnia 2021 r. wyniósł 3,3%) oraz w Polsce Centralnej (spadek o 5,0 p.p. do poziomu 3,2%).
Na podstawie: „Polska Market Insights, Raport Roczny 2022”, Colliers, 2022
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
11
Całkowita podaż i współczynnik pustostanów na głównych rynkach magazynowych w 2021 roku
Źródło: Na podstawie COLLIERS „Polska Market Insights, Raport Roczny 2022”, Colliers, 2022
Rynek magazynowy w Polsce w 2021 roku
Zasoby powierzchni magazynowej
23,8 mln mkw. ▲
Popyt netto
7,5 mln mkw. ▲
Współczynnik pustostanów
3,8% ▼
Stopa kapitalizacji dla najlepiej zlokalizowanych obiektów
4,3% ▼
Image should be here
Rynek mieszkaniowy w Polsce w 2021 roku
W całym 2021 roku na sześciu głównych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) sprzedano na rynku pierwotnym łącznie 69 tys. lokali. Więcej mieszkań w jednym roku kalendarzowym sprzedano tylko w roku 2017. Tak dobre wyniki są rezultatem wyjątkowo wysokiej sprzedaży w pierwszych dwóch kwartałach roku. W drugim półroczu w większości miast liczba transakcji była wyraźnie niższa.
Na koniec grudnia 2021 roku w ofercie deweloperów znajdowało się 37,4 tys. mieszkań. W ciągu roku oferta zmalała o ponad 22% i znalazła się na poziomie notowanym ostatnio w 2010 r. Największy spadek oferty nastąpił w I kw. 2021 roku, w kolejnych dwóch kwartałach wahania poziomu oferty były już relatywnie nieduże.
Największy wzrost średnich cen mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w IV kw. 2021 roku odnotowano w Warszawie (o 15%). Wyraźnie mniejszy był on w Łodzi (5%) i Trójmieście (3%). W pozostałych trzech miastach ceny były niższe niż w III kw. 2021 roku: o 9% we Wrocławiu, 7% w Poznaniu i 6% w Krakowie.
Bardzo dobry wynik sprzedaży odnotowany w I poł. 2021 roku może być w pewnej części realizacją popytu odłożonego w okresie pierwszych dwóch fal pandemii w 2020 r. Sprzedaż w drugiej połowie roku, choć nadal wysoka, była już daleka od rekordów i zbliżona do poziomów z 2016 r.
Przez niemal cały rok stopy procentowe, a co za tym idzie oprocentowanie depozytów i kredytów były, pomimo rosnącej inflacji, na bardzo niskim poziomie.
Źródło : Na podstawie JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce Q4 2021”, JLL, 2022
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
12
Mieszkania wprowadzone do sprzedaży i sprzedane kwartalnie na rynku pierwotnym
(agregacja dla 6 rynków: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź)
4
Mieszkania sprzedane
69 tys. mieszkań
Mieszkania wprowadzone do sprzedaży
58,1 tys. mieszkań
Image should be here
Źródło : Na podstawie JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce Q4 2021”, JLL, 2022
Rynek budowlany w Polsce w 2021 roku
Branża budowlana na świecie (także w Polsce) wykazuje się odpornością na negatywny wpływ epidemii COVID-19 oraz poważne zakłócenia w gospodarce światowej. Ubiegły rok minął polskiemu sektorowi budownictwa pod znakiem umiarkowanego spowolnienia koniunktury inwestycyjnej w segmencie publicznym (tj. w segmencie infrastruktury transportowej i w samorządach), która wyraźnie odstawała od aktywności budowlanej w segmencie prywatnym (tj. w segmencie mieszkaniowym, przemysłowym i nieruchomości logistycznych; zastój inwestycyjny wciąż utrzymywał się w segmencie biurowym).
Największym wyzwaniem dla sektora budownictwa w 2021 roku był bezprecedensowy wzrost cen materiałów (tj. wyrobów hutniczych, rur, kabli, przewodów, materiałów izolacyjnych, konstrukcji aluminiowych, produktów z drewna i szkła etc.), które drożały w tempie niespotykanym od niemal 15 lat (jednocześnie firmy musiały mierzyć się z przejściowymi niedoborami niektórych wyrobów i materiałów u dostawców). Już prawie 2/3 przedsiębiorstw budowlanych ankietowanych przez GUS uznaje ceny materiałów za poważną barierę działalności (jest to najwyższy wynik od 2000 roku).
Wszystko wskazuje na to, że w najbliższych latach Polska pozostanie największym placem budowy w Europie. W fazę realizacji wejdzie wiele projektów drogowych realizowanych na zlecenie GDDKiA (są one w dużej mierze finansowane ze środków krajowych i unijnych) oraz zaczną rozpędzać się inwestycje energetyczne związane z transformacją klimatyczną polskiej gospodarki. Skala ożywienia inwestycji publicznych będzie jednak ściśle uzależniona od napływu środków UE, których ewentualne ograniczenie może w stosunkowo krótkim czasie wywołać bardzo poważne konsekwencje dla funkcjonowania sektora budownictwa i branż pokrewnych.
Na środki UE oczekują również inwestycje energetyczne i hydrotechniczne. Większe roboty budowlane w ramach nowych inwestycji kolejowych realizowanych na zlecenie PKP PLK ruszą nie wcześniej niż w latach 2024-2025, a pierwszych przetargów na budowę nowych linii kolejowych w ramach projektu CPK można spodziewać się dopiero po 2025 roku.
Na podstawie: Polski Związek Pracodawców Budownictwa
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
13
3. Charakterystyka portfela nieruchomości Grupy Kapitałowej
3.1 Portfel nieruchomości Grupy Kapitałowej
Wartość godziwa*
Na dzień 31 grudnia 2021 roku portfel nieruchomości Grupy obejmował 156 wydzielonych biznesowo nieruchomości, które w sprawozdaniu finansowym zostały ujęte jako aktywa. Wartość godziwa portfela, z wyłączeniem nieruchomości klasyfikowanych jako zapasy, wyniosła 3,5 mld PLN. Portfel obejmował 14 nieruchomości o wartości godziwej 136,5 mln PLN dotkniętych wadami prawnymi, jednak z wysokim potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie.
Ponadto Grupa dysponowała 16 nieruchomościami dotkniętymi wadami prawnymi, z potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie niewystarczającym, by nieruchomości te zostały ujęte w sprawozdaniu finansowym jako składniki aktywów. Wartość godziwa tych nieruchomości przy założeniu braku wad prawnych wyniosłaby 101,3 mln PLN.
Podział portfela nieruchomości pod względem planowanych działań
Nieruchomości pozostające w portfelu
36 nieruchomości o wartości godziwej 1 806,2 mln PLN, ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach oraz w środkach trwałych w związku z użytkowaniem na własne potrzeby.
Nieruchomości przeznaczone do optymalizacji
39 nieruchomości ujętych w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych, w środkach trwałych w związku z użytkowaniem na własne potrzeby oraz w zapasach; wartość godziwa wyłączając wartość zapasów wyniosła 232,0 mln PLN,
Projekty inwestycyjne
60 nieruchomości na których Grupa planuje, bądź już realizuje projekty komercyjne, mieszkaniowe, logistyczne, komercyjno - mieszkaniowe lub hotelowe, ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych, w zapasach oraz w środkach trwałych w związku z użytkowaniem na własne potrzeby; wartość godziwa wyłączając wartość zapasów wyniosła 1 420,3 mln PLN.
Nieruchomości na sprzedaż
21 nieruchomości o wartości godziwej 46,0 mln PLN, wszystkie ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych.
Image should be here
* Wartość godziwa nie uwzględnia wyceny z tytułu zastosowania MSSF 16
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
14
Lokalizacja nieruchomości Grupy Kapitałowej w Polsce i w Warszawie
Powierzchnia wynajmowalna brutto (GLA) i wskaźnik pustostanów
Na dzień 31 grudnia 2021 roku portfel nieruchomości Grupy wynosił 456 tys. mkw. GLA.
Wskaźnik pustostanów na 31 grudnia 2021 roku wyniósł 24,3% (obliczony jako udział powierzchni niewynajętej w GLA pomniejszonej o powierzchnię przeznaczoną na własny użytek Grupy oraz powierzchnię trwale niewynajmowalną, tj. ze względów technicznych lub prawnych niewynajmowaną przez Grupę). Powierzchnia wynajmowalna brutto nieruchomości pozostających w portfelu wynosiła 256 tys. mkw., a wskaźnik pustostanów 10,7%.
Wynik z najmu
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku nieruchomości znajdujące się w portfelu Grupy osiągnęły wynik z najmu w wysokości 113,2 mln PLN. Jako nieruchomości generujące przychody z najmu Grupa klasyfikuje 94 nieruchomości o wartości godziwej 2 384,8 mln PLN.
Image should be here
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
15
3.2 Akwizycje i dezinwestycje
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku Grupa nabyła zorganizowaną część przedsiębiorstwa, którą stanowi zlokalizowany w Warszawie „Regent Warsaw Hotel” (wspólna inwestycja z Polskim Holdingiem Hotelowym Sp. z o.o.). Ponadto Grupa nabyła kolejną nieruchomość przy ul. Nakielskiej w Bydgoszczy, a także lokal mieszkalny oraz miejsca parkingowe w Wilanowie.
Grupa sprzedała nieruchomości w Warszawie przy ul. Stępińskiej 55, Podchorążych 69, Wiertniczej 96 oraz Zwycięzców 18.
3.3 Kluczowe projekty deweloperskie
Grupa Kapitałowa realizuje komercyjne projekty deweloperskie w celu uzyskania odpowiednio wysokiej klasy aktywów, które zapewnią stabilne źródło przychodów w długoterminowej perspektywie.
Zgodnie ze Strategią, Grupa Kapitałowa prowadzi również projekty deweloperskie w sektorze mieszkaniowym z przeznaczeniem na sprzedaż.
Kluczowe projekty deweloperskie realizowane przez Grupę Kapitałową
1. Projekty zrealizowane
2. Projekty zrealizowane
VIS À VIS WOLA I i II, Prymasa Tysiąclecia 83 (Warszawa)
Yacht Park , Molo Rybackie (Gdynia)
Dwa etapy inwestycji mieszkaniowej zrealizowane na warszawskiej Woli dostarczyły na rynek łącznie 466 nowoczesnych mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej ok. 25 tys. mkw. PUM oraz lokale usługowe na parterach budynków. Wszystkie lokale w obu etapach zostały sprzedane i przekazane nabywcom.
Projekt mieszkaniowy zrealizowany na terenie Molo Rybackiego w Gdyni dostarczył na rynek 135 nowoczesnych apartamentów o powierzchni PUM ok. 9,5 tys. mkw. z lokalami usługowymi w parterach budynków. Inwestycja została oddana do użytkowania w IVQ 2020 r. Wszystkie lokale zostały sprzedane i przekazane nabywcom.
3. Projekty w realizacji
4. Projekty w realizacji
SKYSAWA, Świętokrzyska 36 (Warszawa)
INTRACO Prime, Stawki 2 (Warszawa)
Na nieruchomości przy ul. Świętokrzyskiej 36 o powierzchni ok. 0,6 ha, trwają prace budowlane przy budowie nowoczesnego wysokościowego obiektu biurowego klasy A o powierzchni najmu ok. 34.525 mkw. SKYSAWA składać się będzie z dwóch budynków o różnej liczbie kondygnacji. Budynek A - liczy od 4 do 9 kondygnacji, a jego powierzchnia najmu wynosi ok. 9.877 mkw. Budynek B, czyli 155-metrowa wieża, stanowić będzie zintegrowany element zabudowy pierzejowej o wysokości od 3 do 40 kondygnacji i powierzchni najmu ok. 24.648 mkw. W części parterowej oraz na poziomie -1 zlokalizowane będą lokale gastronomiczne i handlowe. Wyróżnikiem projektu jest także bezpośredni łącznik ze stacją metra Rondo ONZ oraz certyfikacja BREEAM na najwyższym poziomie Outstanding. W sierpniu 2021 r. uzyskano Pozwolenie na Użytkowanie budynku A, trwają prace projektowe w zakresie aranżacji powierzchni najmu. Planowany termin zakończenia realizacji budynku B to 3 kwartał 2022 r.
Przed istniejącym od 1975 r. biurowcem Intraco w marcu 2020 r. rozpoczęto budowę nowoczesnego obiektu biurowego w standardzie klasy A, o powierzchni najmu ok. 13.000 mkw. Budynek posiada 8 kondygnacji nadziemnych oraz 3 podziemne. W marcu 2022 r. uzyskano Pozwolenie na użytkowanie budynku, trwają prace wykończeniowe powierzchni najmu.
5. Projekty w realizacji
6. Projekty w realizacji
Osiedle Olimpijczyk, Kusocińskiego 115 (Łódź Retkinia )
Młoda Białołęka, Geodezyjna (Warszawa)
Na nieruchomości przy ul. Kusocińskiego w Łodzi we wrześniu 2020 r. rozpoczęto budowę 2 budynków mieszkalnych wielorodzinnych o 6 kondygnacjach nadziemnych wraz z garażem podziemnym. Inwestycja dostarczy na rynek 166 nowoczesnych mieszkań o powierzchni użytkowej mieszkań ok. 8.600 mkw. W marcu 2022 r. uzyskano Pozwolenie na Użytkowanie Inwestycji i w kwietniu rozpocznie się proces przekazywania mieszkań nabywcom.
W grudniu 2020 roku rozpoczęto budowę I etapu osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z garażem podziemnym zlokalizowanych na warszawskiej Białołęce. Inwestycja dostarczy na rynek 174 nowoczesnych mieszkań o łącznej powierzchni PUM ok. 9.700 mkw. Sprzedaż inwestycji rozpoczęto w czerwcu 2021 roku, planowany termin zakończenia I etapu inwestycji to 3 kwartał 2022 r. Docelowo inwestycja realizowana będzie w III etapach o łącznej powierzchni PUM ok. 29 500 mkw. (ok. 500 mieszkań). Pozwolenie na budowę obejmuje wszystkie etapy inwestycji.
7. Projekty w realizacji
8. Projekty w przygotowaniu
INSTA 21, Instalatorów (Warszawa Włochy)
Prymasa Office, Prymasa Tysiąclecia 83 (Warszawa)
W styczniu 2021 r. rozpoczęto budowę kameralnego projektu mieszkaniowego z garażem podziemnym. Inwestycja dostarczy na rynek 87 nowoczesnych mieszkań o łącznej powierzchni PUM ok. 4.000 mkw. Rozpoczęcie sprzedaży produktów deweloperskich nastąpiło w IIQ2021 roku. Planowany termin zakończenia inwestycji to 3.kwartał 2022 r.
Trzeci etap inwestycji na warszawskiej Woli zakłada realizację 12 kondygnacyjnego budynku biurowego klasy A o powierzchni najmu ok. 15.100 mkw. z lokalami usługowymi na pierwszych dwóch kondygnacjach nadziemnych. W grudniu 2019 r. uzyskano pozwolenie na budowę. Start prac budowlanych uzależniony jest od warunków rynkowych, w tym poprawy stanu gospodarki dotkniętej pandemią COVID-19.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
16
9. Projekty w przygotowaniu
10. Projekty w przygotowaniu
Marina Office, Hryniewickiego (Gdynia)
Projekt Hotelowy (al. Wilanowska) (Warszawa)
Projekt realizowany będzie na terenie Molo Rybackiego w Gdyni, w sąsiedztwie skweru Kościuszki. Inwestycja zakłada realizację trzech obiektów biurowych w standardzie klasy A o powierzchni najmu około 27.000 mkw. Trwają prace związane z uruchomieniem inwestycji. Start prac budowlanych uzależniony jest od warunków rynkowych, w tym poprawy stanu gospodarki dotkniętej pandemią COVID-19.
Na nieruchomości przy al. Wilanowskiej 372 planowana jest budowa obiektów hotelowych o łącznej powierzchni GLA ok. 23.000 mkw. Realizacja projektu zakłada połączenie dwóch marek międzynarodowej sieci hotelowej Marriott International - designerskiego konceptu MOXY z częścią apartamentową RESIDENCE INN. Trwa procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę.
11. Projekty w przygotowaniu
12. Projekty w przygotowaniu
Hotel Zgoda 6, Zgoda 6 (Warszawa)
Jana Pawła II 34 (Warszawa)
Na nieruchomości zlokalizowanej przy ul. Zgoda 6 w Warszawie planowana jest realizacja trzygwiazdkowego hotelu pod nową marką Vib należącą do Best Western. Projekt hotelowy dostarczy ok. 120 pokoi na powierzchni całkowitej 6.600 mkw. Trwa procedura uzyskiwania Pozwolenia na Budowę.
Na nieruchomości zlokalizowanej w Warszawie przy ul. Jana Pawła II 34 planowana jest realizacja kameralnego projektu mieszkaniowego, który dostarczy na rynek ok. 44 apartamenty o powierzchni PUM ok. 2.000 mkw Możliwość rozbudowy budynku została ograniczona z uwagi na wejście w życie nowego Studium zabudowy m. st. Warszawy. Trwa procedura uzyskiwania Pozwolenia na Budowę
13. Projekty w przygotowaniu
Zielony Miłostów, Zatorska (Wrocław)
Na nieruchomości zlokalizowanej przy ul. Zatorskiej, w dzielnicy Zakrzów we Wrocławiu planowana jest realizacja dwóch etapów inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej. Pierwszy etap inwestycji dostarczy na rynek 172 nowoczesnych mieszkań o łącznej powierzchni PUM ok. 9.000 mkw. W grudniu 2021 uzyskano pozwolenie na budowę dla I etapu inwestycji. Prace projektowe w zakresie etapu II będą realizowane po zmianie MPZP (w trakcie) co pozwoli na uzyskanie lepszych paramentów inwestycji. Planowany termin rozpoczęcia budowy I etapu to 2.kwartał 2022 r.
14. Projekty w przygotowaniu
Nakielska 53 (Bydgoszcz)
Na nieruchomości o powierzchni ok. 4 ha zlokalizowanej w Bydgoszczy przy ul. Nakielskiej planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowo- usługowej w VI etapach, które dostarczą na rynek ok. 600 nowoczesnych mieszkań o powierzchni PUM ok 33.000 mkw., w tym w I etapie ok. 170 mieszkań o powierzchni PUM ok. 9.500 mkw. W grudniu 2021 r. złożono wniosek o pozwolenie na budowę dla etapu I. Jako przedostatni etap będzie realizowana adaptacja istniejących hal oraz willi (po fabryce FOD) wpisanych do Rejestru Zabytków, w których planowana jest lokalizacja usług.
14. Projekty w przygotowaniu
16. Projekty w przygotowaniu
Kolejowa 19 (Warszawa)
Młoda Białołęka II (Warszawa)
Na nieruchomości zlokalizowanej w Warszawie przy ul. Kolejowej 19 planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej, która dostarczy na rynek 148 nowoczesnych mieszkań o powierzchni PUM ok. 7.200 mkw. W roku 2019 uzyskano Pozwolenie na Budowę osiedla. Trwa proces wyboru Generalnego Wykonawcy inwestycji. Planowane rozpoczęcie inwestycji w 2. kwartale 2022 r.
Na nieruchomości zlokalizowanej w Warszawie przy ul. Geodezyjnej planowana jest realizacja II etapu inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z garażem podziemnym, która dostarczy na rynek 181 nowoczesnych mieszkań o powierzchni PUM ok. 10.617 mkw. Trwa proces wyboru Generalnego Wykonawcy inwestycji.
17. Projekty w przygotowaniu
18. Projekty w przygotowaniu
Osiedle Olimpijczyk II, Kusocińskiego 115 (Łódź Retkinia)
Klimeckiego I (Kraków)
Na nieruchomości zlokalizowanej w Łodzi przy ul. Kusocińskiego planowana jest realizacja II etapu inwestycji mieszkaniowej, która dostarczy na rynek 132 nowoczesne mieszkania o powierzchni PUM ok. 8.000 mkw. Trwa procedura uzyskiwania zamiennego Pozwolenia na Budowę.
Na nieruchomości zlokalizowanej w Krakowie przy ul. Klimeckiego planowana jest realizacja I etapu inwestycji mieszkaniowej, która dostarczy na rynek 18 nowoczesnych mieszkań o powierzchni PUM ok. 10.617 mkw. Trwa proces projektowy inwestycji.
4. Działalność Grupy Kapitałowej
PHN jest jednym z największych (pod względem wartości rynkowej portfela nieruchomości) podmiotów posiadającym i zarządzającym nieruchomościami komercyjnymi i mieszkaniowymi w Polsce. Grupa od lat konsekwentnie wzmacnia swoją pozycję w różnych segmentach rynku. Spółka w ciągu ostatnich kilku lat zbudowała silną pozycję na rynku biurowym, zaczęła także dynamicznie rozwijać działalność w segmencie mieszkaniowym i magazynowym. Kolejnym obszarem zainteresowania spółki są usługi hotelarskie. Dywersyfikacja zapewnia bezpieczeństwo w sytuacji zmian rynkowych, co jest szczególnie istotne w sytuacji rosnących napięć na arenie międzynarodowej spowodowanych przez agresję Rosji na Ukrainę. Dzięki strategii dywersyfikacji, spółka może elastycznie reagować na zmiany sytuacji na rynku, co pozwala jej na osiąganie stabilnych wyników finansowych.
PHN jest aktywny w segmentach rynku nieruchomości:
Główne segmenty działalności:
1) rynek biurowy - wynajem istniejących obiektów i realizacja nowych inwestycji,
2) rynek mieszkaniowy - budowa nowych inwestycji mieszkaniowych,
3) rynek budowlany – świadczenie usług budowlanych na terenie Polski i Niemiec.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
17
Pozostałe segmenty działalności:
1) rynek hotelowy - uczestniczenie w rynku jako właściciel obiektów,
2) rynek logistyczny - budowa nowych obiektów logistycznych,
3) rynek handlowy - gotowe projekty dla wybranych najemców.
Dla celów zarządczych Grupa dzieli swoją działalność w oparciu o wytwarzane produkty i świadczone usługi na następujące sprawozdawcze segmenty operacyjne:
1) wynajem powierzchni biurowej i handlowej, magazynowej i logistycznej, mieszkaniowej i innej,
2) działalność deweloperską – budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych,
3) działalność budowlaną – świadczenie usług budowlanych,
4) działalność hotelową – świadczenie usług hotelowych i gastronomicznych.
W celu maksymalizacji zysku Grupa realizuje restrukturyzację swojego portfela nieruchomości obejmującą: (1) optymalizację wykorzystania nieruchomości przeznaczonych do pozostania w docelowym portfelu, (2) modernizację i przebudowę niektórych istniejących nieruchomości oraz zagospodarowywanie wybranych działek niezabudowanego gruntu, (3) stopniową sprzedaż aktywów niezwiązanych z docelowym profilem działalności, takich jak nieruchomości mieszkaniowe i mniej rentowne nieruchomości komercyjne, a także niektóre nieruchomości gruntowe.
4.1 Rynek najmu powierzchni komercyjnych
Usługi wynajmu oferowane przez Grupę obejmują:
1) WYNAJEM POWIERZCHNI BIUROWEJ
W skład nieruchomości biurowych wchodzą budynki biurowe klasy A, B i C, nieruchomości mieszkaniowe i wille wykorzystywane jako powierzchnie biurowe oraz placówki dyplomatyczne. Grupę odbiorców segmentu powierzchni biurowych stanowią przedsiębiorstwa krajowe, jak i z kapitałem zagranicznym. Grupa posiada nieruchomości położone w atrakcyjnych lokalizacjach na kluczowych rynkach, w tym w Warszawie w segmencie biurowym (ul. Świętokrzyska 36, Stawki 2), w Gdańsku w segmencie biurowym (al. Grunwaldzka 411), w Poznaniu w segmencie biurowym (Plac Andersa 7) oraz w Gdyni (Molo Rybackie). W 2021 roku łączna powierzchnia GLA w budynkach PHN wynosiła 165 200 mkw. Dwie inwestycje, które zostaną przekazane do użytku w 2022 roku, czyli SKYSAWA oraz INTRACO Prime to łączna powierzchnia 47,5 tys. GLA mkw. Grupa PHN planuje dalsze inwestycje w tym obszarze rynku, jak na przykład w ramach gdyńskiego projektu Yacht Park & Marina Yacht Park, gdzie obok zrealizowanej już części mieszkaniowej i rekreacyjnej powstanie wkrótce kompleks budynków biurowych oraz budowę budynku przy al. Prymasa Tysiąclecia na warszawskiej Woli. Obie te inwestycje powinny przynieść łącznie około 42,4 tys. GLA mkw.
2) WYNAJEM POWIERZCHNI HANDLOWEJ
Grupa dysponuje głównie niewielkimi powierzchniami handlowymi w Warszawie oraz pawilonami zrealizowanymi w formule BTS. Oferta skierowana jest zarówno do dużych sieci handlowych, jak i do małych i średnich przedsiębiorców.
3) WYNAJEM POWIERZCHNI MAGAZYNOWEJ I LOGISTYCZNEJ
Największą podażą powierzchni magazynowych Grupa dysponuje obecnie w parku logistycznym w podwarszawskim Parzniewie oraz w Porcie Rybackim w Gdyni, obsługując i kierując swą ofertę głównie do przewoźnikom morskich. W pozostałych lokalizacjach są to średniej wielkości powierzchnie wykorzystywane często przez najemców biurowych i handlowych jako przestrzeń dodatkowa niezbędna do prowadzenia działalności. Przykładem ekspansji PHN w nowe obszary biznesowe jest działalność centrum logistycznego w Parzniewie, która zyskuje na znaczeniu w wyniku silnego rozwoju usług e-commerce i pogłębiającego się trendu przenoszenia przez firmy działalności biznesowej do regionów mniej odległych kulturowo czy geograficznie. Wielkość parku PHN PRUSZKÓW wynosi w 55 tys. mkw. GLA. Grupa PHN dysponuje atrakcyjnymi położonymi gruntami, które można przeznaczyć na inwestycje logistyczne. Można zakładać, że obecna sytuacja geopolityczna będzie sprzyjać powstawaniu w Polsce nowych centrów logistycznych.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
18
4) WYNAJEM POWIERZCHNI MIESZKANIOWEJ I INNEJ
W skład nieruchomości mieszkaniowych wchodzą wille, głównie wykorzystywane jako rezydencje misji dyplomatycznych oraz mieszkania i budynki mieszkalne. Grupa dysponuje również nieruchomościami wykorzystywanymi na prowadzenie działalności edukacyjnej. Z nieruchomości Grupy korzystają także przedsiębiorcy z branży gastronomicznej oraz świadczący usługi ochrony zdrowia. Grupa dysponuje także mieszkaniami do wynajęcia położonymi głównie w Warszawie, miedzy innymi na Wilanowie, Ochocie i w centrum miasta. Domy należące do PHN są także wynajmowane miedzy innymi firmom prawniczym i innym. Spółka dysponuje także kilkoma kamienicami o dużej wartości historycznej, położonych w Warszawie, między innymi na Nowym Świecie i na Wierzbowej, w których mieszczą się obecnie siedziby urzędów samorządowych.
5) USŁUGI DODATKOWE
Jest to wynajem biur na start, sal konferencyjnych, powierzchni reklamowych (elewacje budynków oraz powierzchnie na dachach, grunty), miejsc parkingowych, garaży i piwnic.
4.2 Deweloperski rynek mieszkaniowy
Przedmiotem działalności Grupy jest budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych. W ostatnich kilku latach PHN jest coraz bardziej aktywny w sektorze mieszkaniowym. Jednym z najważniejszych zrealizowanych projektów jest gdyński projekt Yacht Park & Marina Yacht Park. W ramach projektu powstało sześć wysokiej klasy budynków apartamentowych oraz nowoczesny port jachtowy. W Warszawie z kolei zakończono prace nad osiedlem VIS A VIS Wola położonym w dzielnicy Wola. PHN stawia na dalszy dynamiczny rozwój budownictwa mieszkaniowego. W tym roku zakończone zostaną prace prowadzone na trzech kolejnych inwestycjach, z czego dwie znajdują się w Warszawie (INSTA 21 oraz Młoda Białołęka) oraz jedna w Łodzi (Osiedle Olimpijczyk). W sumie oddanych do użytkowania zostanie ok. 430 mieszkań. Grupa przygotowuje nowe projekty mieszkaniowe, które będą realizowane w różnych segmentach budowlanych: luksusowym, popularnym i ekonomicznym. Analizowane są także następne projekty mieszkaniowe w innych lokalizacjach. Na etapie wyboru generalnych wykonawców jest szereg kolejnych inwestycji. Obejmują one drugi etap budowy Osiedla Olimpijczyk oraz Młoda Białołęka, a także start budowy osiedli w trzech nowych lokalizacjach. Pierwsza z nich to wysokiej klasy inwestycja z ok. 150 apartamentami niemal w centrum Warszawy, przy ul. Kolejowej 19. Kolejne dwie znajdują się na zupełnie nowych rynkach, na które wkracza PHN – Bydgoszcz przy ul. Nakielskiej oraz Wrocław przy ul. Zatorskiej. Wymienione inwestycje obejmą budowę ponad 800 mieszkań, które trafią na rynek w perspektywie 2024 r.
4.3 Rynek hotelowy
Grupa prowadziła działalność hotelową w następujących nieruchomościach: Hotel Zgoda i Hotel Wilanów w Warszawie. W ubiegłym roku spółka stała się wraz z Polskim Holdingiem Hotelowym właścicielem warszawskiego Hotelu Regent. Spółka prowadzi także działalność hotelową w podwarszawskim Ośrodku Lipowy Przylądek oraz Hotelu Alf w Krakowie należącego do Chemobudowy Kraków. Grupa przygotowuje również realizację projektu hotelowego Marriott Moxy oraz Residence Inn. We współpracy z PHH spółka rozważa między innymi budowę hotelu na wyspie Wolin.
4.4 Rynki zbytu i struktura odbiorców i dostawców
Rynki zbytu
Podstawowym rynkiem zbytu dla Grupy jest rynek polski. Najmocniejszą pozycję Grupa posiada w Warszawie. Poza tym Grupa prowadzi działalność w Poznaniu, Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Katowicach, Wrocławiu, Bydgoszczy i Łodzi. Grupa dostarcza swoje usługi do szerokiej grupy klientów instytucjonalnych, spółek, instytucji państwowych oraz osób fizycznych w segmencie wynajmu i dzierżawy nieruchomości. Jedna ze spółek z Grupy prowadzi działalność na terenie Niemiec w zakresie działalności budowlanej.
Strukturę najemców oraz innych odbiorców Grupy cechuje silne zróżnicowanie, w związku z czym Grupa nie jest narażona na istotne ryzyko wiążące się z pojedynczym najemcą lub grupą najemców.
Nowe umowy najmu
Nowe umowy najmu zawierane są głównie na czas określony, a 25% umów najmu zawarta jest na czas nieokreślony. Strukturę najemców według okresu umów najmu przedstawiono na dwóch poniższych wykresach:
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
19
Największymi dziesięcioma najemcami pod względem udziału w osiąganych przychodach z najmu w roku zakończonym 31 grudnia 2021 roku w Grupie były (w porządku alfabetycznym): Alexander Mann Solutions Poland Sp. z o.o., Mars Polska Sp. z o.o., Ministerstwo Spraw Zagranicznych, Newel Poland Services Sp. z o.o; Nokia Solutions and Networks Sp. z o.o., Poczta Polska S.A., Polimex- Mostostal S.A., State Street Bank GmbH, Urząd Ochrony Danych Osobowych, które łącznie odpowiadały za 34,8% skonsolidowanych przychodów z najmu.
Struktura odbiorców i dostawców
W 2021 roku Grupa współpracowała głównie z dostawcami świadczącymi następujące usługi:
✓ budowlane (w ramach realizacji projektów inwestycyjnych oraz deweloperskich),
✓ remontowe (w ramach nieruchomości GK PHN S.A.)
✓ usługi projektowe
✓ dostawy mediów (energia elektryczna, gaz, ciepło, woda i odprowadzenie ścieków)
✓ doradcze – doradztwo prawne, biznesowe, techniczne,
✓ utrzymania czystości i pielęgnacji zieleni,
✓ utrzymania technicznego,
✓ przeglądy elementów budynku i instalacji technicznych – zgodnie z Prawem Budowlanym i innymi obowiązującymi przepisami prawa w szczególności ochrony ppoż,
W związku z realizacją projektów inwestycyjnych, w 2021 roku obroty z dostawcami z Konsorcjum, którego Liderem jest PORR (SKYSAWA) przekroczyły 10% przychodów Grupy.
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
20
5. Strategia i plany rozwojowe Grupy Kapitałowej
5.1 Strategia PHN S.A. na lata 2017-2023
Zgodnie z dotychczasową strategią, Grupa Kapitałowa do 2023 roku chce stać się wiodącym inwestorem i istotnym deweloperem na polskim rynku nieruchomości oraz zwiększyć wartość aktywów netto o ok. 50%, z czego do ok. 40% wypłacone byłoby w formie dywidendy. Wzrost wartości godziwej portfela nieruchomości zakładany jest do poziomu ok. 6 mld zł w 2023 roku. Celami strategicznymi Grupy Kapitałowej PHN jest wzrost wartości marki oraz zwiększenie jej rozpoznawalności i uznania na rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych.
5.2 Realizacja strategii
Dotychczasowe efekty realizacji Strategii
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2023
Efekt realizacji strategii
31.12.2014
31.12.2015
31.12.2016
31.12.2017
31.12.2018
31.12.2019
31.12.2020
31.12.2021
Stan docelowy
Wartość godziwa nieruchomości [mld PLN]
2,0
2,2
2,5
2,5
2,5
3,3
3,4
3,5
6,0
Akwizycje [mld PLN]
0,0
0,2
0,5
0,0
0,0
0,1
0,04
0,01
0,7
Poziom LTV [%]
0,8
14,2
22,8
21,0
21,0
21,7
33,7
34,3
52,0
SGA / GAV [%]
1,6
1,6
1,3
1,3
1,3
1,2
1,6
1,5
0,7
Wzrost aktywów netto [%]
5,7
7,6
9,2
10,9
13,1
17,6
19,3
24,5
59,0
Image should be here
1) Poziom LTV liczony jako stan zadłużenia / wartość nieruchomości
2) Nie uwzględniono dotychczas poniesionych nakładów na akwizycje
3) Liczone do kapitału własnego na dzień 31 grudnia 2016 r.
Główne środki do realizacji celów strategicznych Grupy Kapitałowej na lata 2017-2023
1. Przebudowa portfela nieruchomości (reorganizacja majątku Grupy Kapitałowej) poprzez:
a) realizację programu inwestycyjnego,
b) stabilną bazę efektywnych aktywów (dezinwestycje i akwizycje),
c) zapewnienie stabilności finansowej.
2. Wdrożenie zmian organizacyjnych (kompleksowa wewnętrzna reorganizacja firmy) poprzez:
a) wdrożenie struktury organizacyjnej zapewniającej efektywność operacyjną,
b) wdrożenie kultury organizacyjnej w oparciu o wspólne wartości i wzrost kompetencji wewnętrznych.
3. Wzrost wartości marki (budowa silnej Grupy Kapitałowej) poprzez:
a) świadczenie usług na najwyższym poziomie,
b) wzrost rozpoznawalności marki PHN na rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych,
c) dobre relacje z klientami jako platforma długoterminowego wzrostu wartości.
5.3 Kluczowe wyzwania dla Grupy Kapitałowej PHN
Przebudowa portfela nieruchomości
Optymalizacja portfela nieruchomości ma na celu osiągniecie zwiększenia udziału w rynku poprzez realizację programu inwestycyjnego, akwizycję nieruchomości oraz poprzez sprzedaż aktywów znajdujących się w nieatrakcyjnych lokalizacjach lub których opłacalność pomimo działań naprawczych (polegających na renegocjowaniu umów najmu i optymalizacji wykorzystania nieruchomości) jest poniżej oczekiwanego poziomu.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
21
WARTOŚĆ PORTFELA NIERUCHOMOŚCI NA DZIEŃ 31.12.2023: 5.979 mln PLN (dane wg wartości bilansowej):
Segmentacja portfela nieruchomości Grupy Kapitałowej PHN ma na celu przyporządkowanie nieruchomości do określonych grup wyznaczonych przez kryteria: biznesowe, prawne, przychodowe oraz księgowe. Efektem segmentacji jest syntetyczna informacja pokazująca plany Grupy PHN wobec nieruchomości, stan prawny nieruchomości, czy nieruchomość generuje przychody z najmu oraz kwalifikację księgową. Głównym kryterium przypisania nieruchomości do segmentów biznesowych jest planowane względem nieruchomości działanie: pozostawienie w portfelu, realizacja projektu komercyjnego lub mieszkaniowego, optymalizacja lub sprzedaż.
Zamierzenia strategiczne w obszarze wynajmu powierzchni komercyjnych
1. Osiągnięcie możliwie najniższego poziomu powierzchni niewynajętej.
2. Oferowanie nowoczesnych powierzchni biurowych w atrakcyjnych i unikatowych lokalizacjach.
3. Intensyfikacja pozyskiwania nowych klientów oraz utrzymywanie dotychczasowych najemców.
4. Zapewnienie wysokiego standardu wykończenia powierzchni do wynajęcia.
5. Dostosowanie finalnego produktu do oczekiwań klienta - „uszycie” produktu na miarę.
6. Kompleksowa obsługa najemcy (oferta skonsolidowanych usług związanych z rynkiem nieruchomości).
7. Doradztwo i konsulting w zakresie związanym z najmem.
8. Aktywny udział w programach rządowych.
W 2021 roku kontynuowana była konsekwentna intensyfikacja działań na rzecz aktywnego pozyskiwania najemców.
Na koniec 2021 roku Grupa Kapitałowa PHN osiągnęła dla nieruchomości pozostających w portfelu poziom pustostanów wynoszący 10,7%.
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
22
Zakładane efekty realizacji dotychczasowej strategii do 2023 roku:
Głęboka zmiana struktury zysku netto oznaczająca zastąpienie przejściowo dużego udziału efektu zmiany struktury Grupy Kapitałowej PHN i marży deweloperskiej zyskiem generowanym z najmu i sprzedaży mieszkaniowych projektów deweloperskich.
5.4 Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych
Grupa Kapitałowa ma pełną zdolność do realizacji planowanych zamierzeń inwestycyjnych. Projekty realizowane będą ze środków własnych oraz zewnętrznych źródeł finansowania, w tym np. kredytów bankowych, emisji obligacji. Zewnętrzne źródło finansowania wybierane będzie każdorazowo w zależności od realizowanego projektu inwestycyjnego. Jednym ze źródeł kapitału własnego służącego finansowaniu nowych projektów inwestycyjnych będą środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości.
Ponadto Grupa Kapitałowa dopuszcza realizację wybranych projektów komercyjnych w ramach wspólnych przedsięwzięć z partnerami joint venture. Przewiduje się, że w takich przypadkach nakłady inwestycyjne związane z poszczególnymi projektami komercyjnymi będą ponoszone przez Grupę Kapitałową oraz przez jej partnerów JV.
.
6. Najważniejsze wydarzenia w 2021 roku
01.2021
02.2021
ROZPOCZĘCIE INWESTYCJI INSTA 21
DEBIUT OBLIGACJI SERII B NA CATALYST
PHN rozpoczął budowę nowej inwestycji mieszkaniowej w Warszawie przy ul. Instalatorów 21. Inwestycja położona jest w spokojnej części miasta w warszawskiej dzielnicy Włochy. Projekt przewiduje wybudowanie 87 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej (PUM) ok. 4 tys. mkw. Mieszkania mają funkcjonalne i łatwe w adaptacji rozkłady. Przeważają lokale dwu i trzypokojowe o powierzchni od 40 mkw. do 70 mkw. Mieszkańcy do swojej dyspozycji będą mieli także miejsca postojowe w podziemnym garażu i komórki lokatorskie. W budynku znajdą się także trzy lokale usługowe. Generalnym wykonawcą inwestycji jest Chemobudowa – Kraków, firma z Grupy PHN. Zakończenie budowy planowane jest na III kwartał 2022 r.
W lutym 2021 r. w Alternatywnym Systemie Obrotu Catalyst prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych odbyło się pierwsze notowanie obligacji serii B wyemitowanych przez PHN. Spółka uplasowała obligacje serii B o wartości 325 mln PLN w grudniu 2020 r. Obligacje zostały wyemitowane w ramach siedmioletniego programu o wartości do 1 mld PLN, a pozyskane z nich środki sfinansują ambitne plany inwestycyjne spółki. Sprzedaż pierwszej emisji 4-letnich obligacji o wartości 160 mln PLN miała miejsce w 2019 r. W budowie książki popytu uczestniczyli inwestorzy finansowi, z których większość stanowiły fundusze inwestycyjne.
Image should be here
WZROST WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
NAKŁADY NA AKWIZYCJĘ
POZIOM LTV
6,0 mld PLN
0,7 mld PLN
51,9%
Potencjał zwiększenia do 2023 roku wartości portfela nieruchomości z kwoty 2,5 mld PLN do kwoty 6,0 mld PLN (wzrost o 140%).
Potencjał przeznaczenia ok. 0,7 mld PLN na zakup nowoczesnych powierzchni komercyjnych generujących przychody z najmu.
Potencjał zwiększenia wysokości finansowania zewnętrznego do poziomu LTV 52,0%.
WZROST AKTYWÓW NETTO
YIELD
SGA / GAV
+ 59,1%
6,0% +
0,7%
Potencjał zwiększenia do 2023 roku wartości aktywów netto o 59,1%, z czego ok. 40% mogłoby zostać wypłacone w formie dywidendy.
Potencjał osiągnięcia wzrostu dochodowości portfela nieruchomości (yield) do poziomu 6,0% +
Potencjał wzrostu efektywności operacyjnej mierzonej spadkiem relacji stałych kosztów administracyjnych do wartości nieruchomości do 0,7%.
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
23
02.2021
02.2021
ZAKOŃCZENIE MODERNIZACJI RECEPCJI KASKADY
NABYCIE HOTELU „REGENT WARSAW HOTEL”
PHN przeprowadził gruntowną modernizację recepcji warszawskiego budynku biurowego Kaskada, dzięki czemu będzie mógł zapewnić obecnym i przyszłym najemcom wyższy standard usług. Przeprowadzony remont recepcji polegał między innymi na wymianie instalacji, wykonaniu nowych zabezpieczeń przeciwpożarowych, wymianie posadzki, zamontowaniu kurtyny powietrznej i nowych drzwi oraz poprawie estetyki przestrzeni. Oryginalna architektura, przeszklona elewacja oraz charakterystyczny zielony kolor sprawiają, że budynek wyróżnia się na tle pobliskiego otoczenia.
Spółka zależna PHN - PHN Property Management (PHN PM) zawarła z syndykiem masy upadłościowej umowę nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Cosmar, funkcjonującego pod nazwą Regent Warsaw Hotel. Cena sprzedaży hotelu została ustalona w wyniku aukcji przeprowadzonej w dniu 23 grudnia 2020 r. na kwotę 130.5 mln PLN. Oprócz Emitenta akcjonariuszem PHN PM jest również Polski Holding Hotelowy Sp. z o.o., który jest mniejszościowym udziałowcem i operatorem hotelu.
04.2021
05.2021
CERTYFIKACJA SKYSAWA NA NAJWYŻSZYM POZIOMIE
WYNAJEM PHN PRUSZKÓW
Drugi budynek kompleksu biurowo-handlowego SKYSAWA, ponad 155-metrowa wieża, otrzymał certyfikat zrównoważonego budownictwa BREEAM Interim na poziomie Outstanding z wynikiem 93,6%. Jest to aktualnie najwyższa ocena zdobyta w Polsce w schemacie BREEAM International New Construction 2016. BREEAM Interim to system oceny nowopowstających budynków, który świadczy, że inwestycja jest prowadzona w sposób zrównoważony, a powstały budynek będzie przyjazny środowisku i efektywny energetycznie. To drugi certyfikat BREEAM Interim na poziomie Outstanding dla SKYSAWA i ponownie najwyższa nota w schemacie BREEAM. Tak wysoka ocena to gwarancja, że kompleks będzie spełniał najwyższe standardy w zakresie ekologii i energooszczędności.
PHN zawarł ze spółką MAZOP aneks dotyczący przedłużenia najmu oraz zwiększenia powierzchni w podwarszawskim parku magazynowym PHN Pruszków. Tym samym na mocy podpisanej umowy grupa MAZOP, specjalizującą się w produkcji opakowań kartonowych i przetwórstwie pianek polietylenowych i poliuretanowych, wynajęła dodatkowe 4.972 mkw. powierzchni oraz przedłużyła najem zajmowanej już wcześniej 3.621 mkw. magazynu. Centrum znajduje się koło Parzniewa, 3 km od węzła „Pruszków” (autostrada A2) i 20 km od centrum Warszawy, co zapewnia doskonały dostęp do głównych dróg transportowych w kraju.
05.2021
06.2021
WIECHA NA INTRACO PRIME
NOMINACJA W KONKURSIE MIPIM AWARDS 2021
Powstający w sercu warszawskiego Muranowa budynek biurowo-handlowy INTRACO Prime osiągnął swoją docelową wysokość. Pod koniec maja 2021 r. zakończona została budowa konstrukcji budynku. Z tej okazji na dachu konstrukcji została zawieszona symboliczna wiecha. INTRACO Prime to nowoczesny obiekt biurowo-handlowy o powierzchni ok. 13.000 mkw., w standardzie klasy A, którego budowa rozpoczęła się w kwietniu 2020 r. Doskonała lokalizacja zaledwie kilka minut od stacji metra Dworzec Gdański i Starego Miasta, dostępność komunikacyjna, jak również funkcjonalny układ przestrzenny, to tylko niektóre z licznych atutów inwestycji. Minimalna powierzchnia biurowa wynosi ok. 300 mkw. Obiekt otrzymał certyfikat BREEAM Interim na jednym z najwyższych poziomów.
Gdyński projekt Yacht Park & Marina Yacht Park znalazł się wśród czterech finalistów nominowanych do prestiżowej nagrody międzynarodowego konkursu MIPIM Awards 2021 w kategorii „Best Cultural and Sports Infrastructure”. Konkurs uhonorowuje najwybitniejsze, unikatowe i innowacyjne projekty nieruchomościowe na świecie. Nagrody są wręczane od 1991 roku. W 2021 r. do konkursu zgłoszono łącznie 172 projekty z 36 krajów. Yacht Park & Marina Yacht Park walczył o główną nagrodę z projektami z cypryjskiej Nikozji (ostateczny zwycięzca w kategorii), Rezekne na Łotwie oraz Colorado Springs w USA.
Image should be here
06.2021
07.2021
DYWIDENDA ZA ROK OBROTOWY 2020
WIECHA NA OSIEDLU OLIMPIJCZYK
W dniu 29.06.2021 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki, na mocy Uchwały nr 7 w sprawie podziału zysku za rok 2020, ustalenia dnia dywidendy i dnia wypłaty dywidendy oraz przeznaczeniu kapitału zapasowego, postanowiło o przeniesieniu z kapitału zapasowego utworzonego z zysku z lat ubiegłych kwoty 9 889 478,98 PLN w celu powiększenia zysku netto Spółki za rok zakończony dnia 31.12.2020 r. i przeznaczenia jej na wypłatę dywidendy oraz o dokonaniu podziału zysku netto Spółki za rok zakończony dnia 31.12.2020 r. w kwocie 8 027 824,27 PLN powiększonego o kwotę, o której mowa w pkt 1) do kwoty 17 917 303,25 PLN poprzez przeznaczenie go na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy w wysokości 0,35 PLN na 1 akcję. W dywidendzie uczestniczyły 51.192.295 akcji Spółki. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki, na mocy przedmiotowej uchwały, ustaliło dzień dywidendy na dzień 17.08.2021 r., natomiast termin wypłaty dywidendy na dzień 31.08.2021 r.
W lipcu 2021 r., niespełna dziesięć miesięcy od rozpoczęcia budowy, nad osiedlem powstającym przy ul. Kusocińskiego 115 i 117 w Łodzi zawisła symboliczna wiecha oznaczająca zakończenie prac konstrukcyjnych oraz osiągnięcie przez budynki swojej docelowej wysokości. Inwestycja PHN realizowana jest w dzielnicy Polesie, w odległości około 6 kilometrów od centrum Łodzi. Osiedle Olimpijczyk to komfortowe miejsce do zamieszkania w bezpośrednim otoczeniu terenów zielonych oraz w pobliżu ogrodu botanicznego, Aquaparku i hali widowiskowej. Inwestycja składa się z dwóch budynków o łącznej powierzchni użytkowej (PUM) 8.400 mkw., w których znajduje się 166 mieszkań o funkcjonalnych i atrakcyjnych w adaptacji rozkładach. W pierwszym kwartale 2022 r. osiedle uzyskało prawomocne pozwolenie na użytkowanie, a wszystkie mieszkania z inwestycji zostały sprzedane.
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
24
07.2021
09.2021
WIECHA NA WIEŻY SKYSAWA
UMOWA NAJMU W INTRACO PRIME
40 kondygnacji nadziemnych i ponad 155 metrów wysokości – tyle mierzy wieża SKYSAWA, której konstrukcja została ukończona w lipcu 2021 r. Przeważająca część pięter budynku powstała w rekordowo krótkim czasie. Jedno piętro budowano w zaledwie cztery dni. Planowany termin ukończenia wieży SKYSAWA to trzeci kwartał 2022 r. Niższa 9-piętowa część kompleksu została oddana do użytkowania w 2021 r. SKYSAWA powstaje w centrum Warszawy, przy ul. Świętokrzyskiej 36. Dzięki centralnej lokalizacji przy Rondzie ONZ będzie jedną z nielicznych inwestycji w Warszawie, której najemcy dostaną się bezpośrednim przejściem podziemnym do stacji metra.
PHN zawarł ze spółką PERN umowę najmu powierzchni biurowej w budynku INTRACO Prime na warszawskim Muranowie. PERN wynajmie dwa piętra w ośmiokondygnacyjny biurowcu klasy A, którego oddanie do użytku jest planowane na 2022 rok. Umowa ze spółką PERN, która jest liderem na polskim rynku logistyki surowcowo-paliwowej, dotyczy najmu łącznej powierzchni 3,5 tys. mkw. na długoterminowy okres. Powierzchnia wynajmu typowego piętra wynosi 1,7 tys. mkw. Przy projektowaniu biurowca uwzględniono najnowsze tendencje w budownictwie komercyjnych, dzięki czemu powierzchnie można swobodnie aranżować. Na parterze budynku znajdą się lokale handlowo-usługowe.
09.2021
10.2021
NOWA ŁĄKA KWIETNA NA WARSZAWSKIEJ WOLI
WIECHA NA OSIEDLU INSTA 21
Na warszawskiej Woli powstaje otwarta dla mieszkańców miasta łąka kwietna. To kolejny proekologiczny projekt PHN, który w swojej działalności promuje najwyższe zielone standardy na rynku nieruchomości. Na działce należącej do PHN o powierzchni ponad 4 tys. mkw. i położonej przy ruchliwej al. Prymasa Tysiąclecia na wiosnę 2022 r. zakwitną maki polne, chabry bławatki i złocienie. Łąki miejskie podnoszą zarówno estetykę miasta, ale też wzbogacają ekosystem, oczyszczają powietrze i glebę z zanieczyszczeń, kumulują wilgoć oraz dają schronienie pszczołom. Łąka powstaje w miejscu, które w przyszłości przeznaczone będzie pod budowę nowoczesnej inwestycji biurowo-handlowej. Do tego jednak czasu dotychczasowy teren stanowiący zaplecze placu budowy, przeobrazi się w miejską łąkę kwietną.
Na terenie inwestycji INSTA 21 w październiku 2021 r. została zawieszona symboliczna wiecha, co oznacza, że zostały zakończone prace konstrukcyjne, a budynek osiągnął swoją docelową wysokość. Na osiedlu położonym w warszawskiej dzielnicy Włochy powstaje 87 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej (PUM) ok. 4 tys. mkw. Nabywców znalazła już większość mieszkań. Zakończenie prac budowlanych planowane jest na III kwartał 2022 r. Nowa inwestycja PHN zlokalizowana jest w pobliżu Parku Szczęśliwieckiego z czynnym przez cały rok wyciągiem narciarskim oraz z letnim kompleksem odkrytych basenów. Oprócz terenów zielonych, blisko osiedla znajdują się liczne sklepy i punkty usługowe, a także centrum handlowe.
10.2021
11.2021
WIECHA NA OSIEDLU MŁODA BIAŁOŁĘKA
POZYSKANIE REFINANSOWANIA NA HOTEL REGENT
Po dziewięciu miesiącach od rozpoczęcia prac osiedla Młoda Białołęka na szczycie jednego z budynków zawisła symboliczna wiecha, co oznacza, że został zakończony etap robót konstrukcyjnych osiedla. Inwestycja jest realizowana przy ulicy Geodezyjnej 72 w warszawskiej dzielnicy Białołęka. Osiedle ma dogodne połączenie komunikacją miejską z pierwszą i drugą i linią metra, a dojazd do centrum ułatwia także położona w pobliżu trasa S8. Mieszkania na wyższych kondygnacjach wyposażone będą w obszerne balkony, zaś lokale na parterze w duże ogródki o powierzchni ponad 100 mkw. Mieszkania mają funkcjonalne i łatwe w adaptacji rozkłady. W ramach tego etapu inwestycji powstają 174 mieszkania o metrażach od 35 mkw. do 80 mkw. Przekazanie gotowych lokali jest planowane na trzeci kwartał 2022 r. Docelowo osiedle będzie realizowane w trzech etapach.
Spółka PHN Property Management, należąca do PHN i Polskiego Holdingu Hotelowego, zawarła 7-letnią umowę kredytową z Bankiem Pekao S.A. w celu zrefinansowania przejęcia zorganizowanej części przedsiębiorstwa spółki Cosmar Polska, funkcjonującej pod nazwą handlową „Regent Warsaw Hotel”. PHN Property Management nabyła w lutym 2021 r. od syndyka masy upadłościowej zorganizowaną część przedsiębiorstwa Cosmar Polska za kwotę 130,5 mln PLN. Zawarcie umowy kredytowej z Bankiem Pekao S.A. pozwoli obniżyć koszty finansowania tego przedsięwzięcia.
Image should be here
12.2021
UMOWA INTENCYJNA W ZAKRESIE NAJMU SKYSAWA
W dniu 22 grudnia 2021 r. spółka zależna PHN – PHN SPV 1 zawarła umowę intencyjną w zakresie zawarcia umowy najmu. Przedmiotem Umowy była intencja zawarcia, po uzyskaniu przez każdą ze stron umowy wymaganych zgód korporacyjnych, w terminie do 24 stycznia 2022 r., m.in. umowy najmu dotyczącej wynajmu całości powierzchni w kompleksie SKYSAWA (łącznie ok. 35 tys. mkw.) należącym do grupy kapitałowej PHN, położonym w Warszawie przy ul. Świętokrzyskiej 36. Umowa najmu została sfinalizowana 24 stycznia 2022 r. - PKO Bank Polski S.A. zawarł długoterminową umowę najmu całej powierzchni SKYSAWA. Była to największa tego typu transakcją na rynku nieruchomości komercyjnych w Warszawie w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy.
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
25
Grupa Kapitałowa PHN ma obecnie w budowie 3 projekty mieszkaniowe z 427 mieszkaniami w Warszawie i Łodzi. W przygotowaniu obecnie znajdują się kolejne projekty w Warszawie, Bydgoszczy oraz we Wrocławiu.
Projekt
Liczba mieszkań
PUM (tys. mkw.)
Planowany termin zakończenia budowy
ZAKOŃCZONE
VIS À VIS WOLA I Wola, Warszawa
213
12 160
zakończony
Yacht Park, Gdynia
135
9 540
zakończony
VIS À VIS WOLA II Wola, Warszawa
253
13 060
zakończony
RAZEM
601
34 760
W REALIZACJI
Młoda Białołęka I, Warszawa
174
9 720
3Q 2022
Osiedle Olimpijczyk, Łódź
166
8 640
1Q 2022
INSTA 21, Warszawa
87
4 000
3Q 2022
RAZEM
427
22 360
P
LANOWANE
Kolejowa 19, Warszawa
148
7 200
Nakielska 53 etap I, Bydgoszcz
170
9 500
Osiedle Olimpijczyk II, Łódź
132
8 000
Młoda Białołęka II, Warszawa
181
10 617
Jana Pawła II 34, Warszawa
44
2 000
Zielony Miłostów, Wrocław
172
9 000
RAZEM
845
46 317
Grupa kontynuuje budowę flagowej inwestycji SKYSAWA w Warszawie przy Rondzie ONZ oraz budynku INTRACO Prime przy ul. Stawki 2 w Warszawie. W przygotowaniu są również kolejne inwestycje w Warszawie i Gdyni, dla których uzyskano pozwolenia na budowę.
Nieruchomość
Miasto
GLA (tys. m 2 )
Obłożenie
Udział w projekcie
W TRAKCIE REALIZACJI
SKYSAWA
Warszawa
34
100%
INTRACO Prime
Warszawa
13
100%
PLANOWANE DO ROZPOCZĘCIA
Marina Office
Gdynia
27
100%
Prymasa Office
Warszawa
15
100%
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
26
7. Sytuacja finansowa
7.1.
Sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej
W roku obrotowym 2021 działania Grupy skoncentrowane były na zapewnieniu niezakłóconej działalności operacyjnej, w wyniku których Grupa wygenerowała zysk w każdym kluczowym segmencie działalności oraz utrzymała na bezpiecznym poziomie wskaźniki finansowe. Jednocześnie z sukcesem realizowała cele strategiczne w obszarze inwestycji.
7.1.1. Wybrane dane ze skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów i przepływów pieniężnych
12 miesięcy zakończone
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Zmiana
Przychody operacyjne
480,5
733,7
(34,5%)
Koszty operacyjne
(325,8)
(520,4)
(37,4%)
Zysk brutto ze sprzedaży
154,7
213,3
(27,5%)
Koszty administracyjne i sprzedaży
(55,3)
(53,2)
3,9%
Zysk netto ze sprzedaży
99,4
160,1
(37,9%)
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu
68,4
26,5
158,1%
Zysk operacyjny
168,6
173,3
(2,7%)
Zysk netto
73,7
70,1
5,1%
EBITDA
175,8
177,6
(1,0%)
Skorygowana EBITDA
111,2
150,2
(26,0%)
Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej
26,5
252,2
(89,5%)
Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej
(361,7)
(162,9)
122,0%
Przypływy pieniężne z działalności finansowej
(5,5)
218,9
(102,5%)
7.1.2. Wybrane dane ze skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Zmiana
Aktywa
4 317,7
4179,00
3,3%
Aktywa trwałe
3 868,3
3 478,3
11,2%
Nieruchomości inwestycyjne
3 453,1
3 268,8
5,6%
Rzeczowe aktywa trwałe
206,2
93,6
120,3%
Aktywa obrotowe
437,0
692,8
(36,9%)
Zapasy
187,9
99,1
89,6%
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
92,2
93,0
(0,9%)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty i krótkoterminowe aktywa finansowe
156,9
500,7
(68,7%)
Pasywa
4 317,7
4 179,0
3,3%
Kapitał własny
2 392,2
2 328,1
2,8%
Zobowiązania razem
(1 925,5)
(1 850,9)
4,0%
Zobowiązania długoterminowe
(1 442,0)
(1 489,9)
(3,2%)
Zobowiązania krótkoterminowe
(483,5)
(361,0)
33,9%
Aktywa netto
2 392,2
2 328,1
2,8%
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
27
7.1.3. Wskaźniki finansowe Grupy
Sytuacja finansowa i majątkowa Grupy poddana została analizie wskaźnikowej.
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Zmiana
Wskaźniki rentowności
Marża brutto [1]
32,2%
29,1%
10,7%
Rentowność operacyjna [2]
23,1%
20,5%
13,0%
Rentowność majątku ogółem [3]
2,6%
3,6%
(28,3%)
Rentowność kapitałów własnych [4]
4,6%
6,5%
(27,9%)
[1] Zysk brutto ze sprzedaży/Przychody operacyjne
[2] Skorygowana EBITDA/Przychody operacyjne
[3] Skorygowana EBITDA/Aktywa
[4] Skorygowana EBITDA/Kapitały własne
Wskaźniki marży brutto i rentowności operacyjnej w 2021 roku kształtowały się odpowiednio na poziomie: 32,2% i 29,1% i w porównaniu do roku 2020 uległy poprawie. Wskaźnik rentowności majątku ogółem i kapitałów własnych w 2021 roku kształtowały się na poziomie 2,6% i 4,6% i w porównaniu do roku 2020 uległy pogorszeniu.
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Zmiana
Wskaźniki płynności
Wskaźnik płynności I stopnia [5]
0,3
1,4
(76,6%)
Wskaźnik płynności II stopnia [6]
0,5
1,6
(68,7%)
Wskaźnik płynności III stopnia [7]
0,9
1,9
(52,9%)
[5] Krótkoterminowe aktywa finansowe i środki pieniężne/Zobowiązania krótkoterminowe
[6] Aktywa obrotowe - Zapasy/Zobowiązania krótkoterminowe
[7] Aktywa obrotowe/Zobowiązania krótkoterminowe
Wskaźniki płynności na dzień 31 grudnia 2021 roku spadły w porównaniu do wskaźników na dzień 31 grudnia 2020 roku. Spadek wskaźników płynności wynikał przede wszystkim ze spadku środków pieniężnych.
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Zmiana
Wskaźniki ogólnego zadłużenia
Wskaźnik ogólnego zadłużenia [8]
44,6%
44,3%
0,7%
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi [9]
55,4%
55,7%
(0,5%)
[8] Aktywa -kapitały własne/Aktywa
[9] Kapitały własne/Aktywa
Wskaźnik ogólnego zadłużenia i wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi na dzień 31 grudnia 2021 roku kształtowały się zbliżonym poziomie do stanu na koniec 2020 roku i wyniosły odpowiednio: 44,6% i 55,4%.
Zgodnie z podpisaną przez Jednostkę Dominującą w dniu 24 kwietnia 2019 roku umową programową na emisję obligacji, Spółka została zobowiązana do prezentowania w Skonsolidowanych raportach kwartalnych, półrocznych oraz rocznych informacji o wartości wskaźnika zadłużenia oraz wskaźnika niezabezpieczonych aktywów, na każdy dzień badania.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
28
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Zmiana
Wskaźniki zadłużenia (związane z emisją obligacji)
Wskaźnik zadłużenia [10]
32,2%
23,1%
39,4%
Wskaźnik niezabezpieczonych aktywów trwałych [11]
5,1
5,2
(1,9%)
[10] Zobowiązania finansowe - środki pieniężne/Aktywa
[11] Niezabezpieczone aktywa trwałe/Wartość nominalna obligacji z odsetkami
Wskaźnik zadłużenia na dzień 31 grudnia 2021 roku kształtował się na poziomie 32,2%, natomiast wskaźnik niezabezpieczonych aktywów trwałych wyniósł 5,1.
7.1.4. Analiza wyników po segmentach
EBITDA na działalności kontynuowanej
2021
2020
Przychody ze sprzedaży
480,5
733,7
Koszty działalności
(325,8)
(520,4)
Wynik brutto ze sprzedaży
154,7
213,3
Koszty administracyjne i sprzedaży
(55,3)
(53,2)
Wynik netto ze sprzedaży
99,4
160,1
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu
68,4
26,5
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych
4,7
(14,1)
Pozostałe przychody
27,7
37,5
Pozostałe koszty
(31,6)
(36,7)
Wynik z działalności operacyjnej
168,6
173,3
Zysk (strata) netto
73,7
70,1
Amortyzacja
7,2
4,3
EBITDA
175,8
177,6
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu
(68,4)
(26,5)
Odpis wartości firmy
10,3
24,4
Odpisy aktualizujące wartość nieruchomości w rzeczowych aktywach trwałych
12,3
0,5
Odpisy aktualizujące wartość zapasów - gruntów
0,0
0,3
Odszkodowania w działalności budowlanej
(1,6)
0,0
Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości
0,0
(7,3)
Rezerwa na naprawy gwarancyjne i odszkodowania w działalności deweloperskiej
1,4
0,2
Wynik z rozliczenia nabycia udziałów i objęcia kontroli
0,0
(7,6)
Odwrócenie rezerw z lat ubiegłych
(16,7)
7,5
Zmiana rezerwy na roszczenia z lat ubiegłych
(2,0)
(18,9)
Skorygowana EBITDA
111,2
150,2
Pomimo trudnych warunków rynkowych związanych z pandemią, zakłóceniami w łańcuchach dostaw, wzrostem kosztów pracy i materiałów budowlanych, czy też głębokimi zmianami na rynku biurowym, osiągnęliśmy wzrost zysku netto, a wynik z najmu utrzymaliśmy na poziomie zbliżonym do 2020 roku. Utrzymujemy także w ryzach koszty działalności.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
29
Wyniki finansowe z najmu
2021
2020
Przychody ze sprzedaży
187,4
188,9
Koszty działalności
(74,2)
(74,0)
Wynik brutto ze sprzedaży
113,2
114,9
Koszty administracyjne i sprzedaży
(34,5)
(32,7)
Wynik netto ze sprzedaży
78,7
82,2
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu
68,4
26,5
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych
(0,5)
(14,9)
Pozostałe przychody
5,0
35,0
Pozostałe koszty
(14,0)
0,0
Wynik z działalności operacyjnej
137,6
128,8
Amortyzacja
0,2
0,1
EBITDA
137,8
128,9
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu
(68,4)
(26,5)
Odpis wartości firmy
10,3
1,2
Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości
0,0
(7,3)
Wynik z rozliczenia nabycia udziałów i objęcia kontroli
0,0
(7,6)
Zmiana rezerwy na roszczenia z lat ubiegłych
(2,0)
(18,9)
Skorygowana EBITDA
77,7
69,8
Grupa w 2021 roku utrzymała wynik z najmu na poziomie zbliżonym do wyniku roku poprzedniego. EBITDA w segmencie najem wyniosła 137,8 mln PLN i była wyższa o 8,9 mln PLN r/r. Skorygowana EBITDA wyniosła 77,7 mln PLN i była wyższa o 7,9 mln PLN względem 2020 roku.
Wyniki finansowe z działalności deweloperskiej
2021
2020
Przychody ze sprzedaży
104,0
327,7
Koszty działalności
(65,5)
(230,4)
Wynik brutto ze sprzedaży
38,5
97,3
Koszty administracyjne i sprzedaży
(3,1)
(1,9)
Wynik netto ze sprzedaży
35,4
95,4
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych
(0,3)
(0,1)
Pozostałe przychody
8,9
0,8
Pozostałe koszty
(2,4)
(1,2)
Wynik z działalności operacyjnej
41,6
94,9
Amortyzacja
0,0
0,0
EBITDA
41,6
94,9
Odpisy aktualizujące wartość zapasów - gruntów
0,0
0,3
Rezerwa na naprawy gwarancyjne i odszkodowania w działalności deweloperskiej
1,4
0,2
Odwrócenie rezerw z lat ubiegłych
(8,6)
0,0
Skorygowana EBITDA
34,4
95,4
Kluczowym czynnikiem wpływającym na rozpoznanie wyniku z działalności deweloperskiej jest przekazanie gotowych lokali mieszkalnych nabywcom. W 2021 roku przekazano niższą ilość mieszkań niż w 2020 roku (2021: 153 lokale, 2020: 398 lokali). Wynika to z fazy realizacji projektów deweloperskich, realizowanych przez spółki Grupy Kapitałowej. EBITDA w 2021 roku w segmencie działalności deweloperskiej wyniosła 41,6 mln PLN i była niższa o 53,3 mln PLN r/r. Skorygowania EBITDA wyniosła 34,4 mln PLN i była niższa o 61,0 mln PLN względem 2020 roku.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
30
Wyniki finansowe z działalności budowlanej
2021
2020
Przychody ze sprzedaży
172,1
203,8
Koszty działalności
(160,3)
(192,9)
Wynik brutto ze sprzedaży
11,8
10,9
Koszty administracyjne i sprzedaży
(7,6)
(7,3)
Wynik netto ze sprzedaży
4,2
3,6
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych
5,6
0,9
Pozostałe przychody
11,8
1,6
Pozostałe koszty
(1,5)
(28,2)
Wynik z działalności operacyjnej
20,1
(22,1)
Amortyzacja
1,4
1,5
EBITDA
21,5
(20,6)
Odpis wartości firmy
0,0
23,2
Odszkodowania w działalności budowlanej
(1,6)
0,0
Odwrócenie rezerw z lat ubiegłych
(7,3)
0,0
Skorygowana EBITDA
12,6
2,6
Działalność budowlana obejmuje przychody i koszty z tytułu działalności prowadzonej przez spółkę Chemobudowa Kraków S.A., nad którą Grupa przejęła kontrolę. EBITDA w segmencie działalność budowlana wyniosła 21,5 mln PLN i była wyższa o 42,1 mln PLN r/r. Skorygowana EBITDA wyniosła 12,6 mln PLN i była wyższa o 10,0 mln PLN względem 2020 roku.
Wyniki finansowe z pozostałej działalności
2021
2020
Przychody ze sprzedaży
17,0
13,3
Koszty działalności
(25,8)
(23,0)
Wynik brutto ze sprzedaży
(8,8)
(9,7)
Koszty administracyjne i sprzedaży
(0,6)
(1,3)
Wynik netto ze sprzedaży
(9,4)
(11,0)
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych
(0,1)
0,0
Pozostałe przychody
0,5
0,0
Pozostałe koszty
(12,8)
0,0
Wynik z działalności operacyjnej
(21,8)
(11,0)
Amortyzacja
4,8
1,4
EBITDA
(17,0)
(9,6)
Odpisy aktualizujące wartość nieruchomości w rzeczowych aktywach trwałych
12,8
0,5
Skorygowana EBITDA
(4,7)
(9,1)
Pozostała działalność obejmuje przychody i koszty z tytułu działalności hotelowej, prowadzenia mariny jachtowej oraz usług inwestorstwa zastępczego. Ujemna EBITDA i Skorygowana EBITDA jest efektem lockdownu spowodowanego pandemią COVID-19.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
31
Niealokowane pozycje skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów
2021
2020
Koszty administracyjne i sprzedaży
(9,5)
(10,0)
Wynik netto ze sprzedaży
(9,5)
(10,0)
Pozostałe przychody
1,5
0,1
Pozostałe koszty
(0,9)
(7,3)
Wynik z działalności operacyjnej
(8,9)
(17,2)
Amortyzacja
0,8
1,3
EBITDA
(8,1)
(15,9)
Odwrócenie rezerw z lat ubiegłych
(0,8)
7,5
Skorygowana EBITDA
(8,9)
(8,4)
Poza opisanymi wynikami segmentów operacyjnych, na wynik Grupy z działalności operacyjnej w analizowanym okresie miały wpływ koszty jednostki dominującej pełniącej rolę spółki holdingowej. Koszty te z punktu widzenia biznesowego nie są alokowane do segmentów operacyjnych.
7.1.5. Różnice pomiędzy wynikami finansowymi a prognozami
Grupa nie publikowała prognoz wyników finansowych.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
32
8.
Organizacja Grupy Kapitałowej
8.1. Struktura Grupy Kapitałowej
(1) udział PHN - 4,56% (wg stanu na 31.12.2021 r.)
(4) 1 udział PHN K Sp. z o.o.
(2) komplementariusz S.K.A.
(5) 1 udział PHN 4 Sp. z o.o.
(3) 25% Polski Holding Hotelowy sp. z o.o.
(6) 2 udziały PHN K Sp. z o.o.
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
33
Udział w ogólnej liczbie głosów (%)
Siedziba Spółki
Przedmiot działalności
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Jednostka Dominująca:
Polski Holding Nieruchomości S.A.
Warszawa / Polska
działalność holdingowa
Jednostki zależne konsolidowane metodą pełną:
Warszawski Holding Nieruchomości S.A.
Warszawa / Polska
najem
99,38%
99,08%
Agro-Man Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
Dalmor S.A.
Gdynia / Polska
najem
94,87%
94,28%
PHN SPV 33 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 34 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN 3 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 1 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 3 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 7 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 9 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 20 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 22 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 23 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 26 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN Foksal Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 2 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 8 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 10 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 11 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 15 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 18 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 19 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 24 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 25 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 27 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 28 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 31 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 32 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN 7 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN 6 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
Ordona 1 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
PHN SPV 16 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 17 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 12 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 14 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN 4 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN K Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN Osiedle Olimpijczyk Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
PHN Młoda Białołęka Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
PHN Property Management PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
pozostała działalność
75%
50%*
PHN Hotel Management PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
pozostała działalność
100%
100%
Dalmor Property Management Sp. z o.o.
Gdynia / Polska
najem
100%
100%
PHN Prymasa Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN INSTA 21 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
Marina Molo Rybackie Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
pozostała działalność
100%
100%
Apartamenty Molo Rybackie Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
Dalekomorska Kompania Połowowa DALMOR Sp. z o.o. w likwidacji
Gdynia / Polska
pozostała działalność
100%
100%
PHN Wilanów Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
Parzniew Logistics Center 1 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
Parzniew Logistics Center Infrastructure Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 35 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
Centrum Biurowe Plac Grunwaldzki Sp. z o.o.
Katowice / Polska
najem
85%
85%
Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego CHEMOBUDOWA - KRAKÓW S.A.*
Kraków / Polska
działalność budowlana
98,11%
98,11%
*Podmiot konsolidowany metodą pełną ze względu na sprawowanie przez Grupę efektywnej kontroli poprzez uprawnienie do powoływania lub odwoływania większości członków organów zarządzających.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
34
Jednostka zależna niekonsolidowana :
Jednostka Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Krak-System” S.A. (dalej „TBS KS”) nie jest objęta konsolidacją z uwagi na brak kontroli nad spółką w rozumieniu MSSF 10. Działalność TBS KS jest regulowana ustawą o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z dnia 26.10.1995 r. Towarzystwa budownictwa społecznego powstały w celu realizacji programu społecznego budownictwa czynszowego i zasadniczo są nastawione na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, a nie generowanie zysków dla właścicieli. Zgodnie z ustawą o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego wszystkie wypracowywane środki przeznaczane są na realizację podstawowego celu, jakim jest budowa mieszkań czynszowych, a dochody wypracowywane przez towarzystwa budownictwa społecznego, w tym TBS KS nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków. Tym samym Grupa nie ma prawa do zmiennych wyników finansowych TBS KS, co oznacza brak istnienia kontroli wynikający z MSSF 10. Stąd z uwagi na istniejący ograniczony zakres uprawnień decyzyjnych w stosunku do TBS KS Zarząd stoi na stanowisku, iż Grupa pełni funkcję agenta i nie sprawuje kontroli nad TBS KS.
JEDNOSTKI W CHEMOBUDOWA – KRAKÓW SA:*
Zespół Szkół Budowlanych Przyzakładowych Kraków / Polska działalność edukacyjna 100% 100%
Chemobudowa – Krakow SA
Oddział Niemcy Frankfurt n/Menem działalność budowlana 100% 100%
Niemcy
8.2. Powiązania organizacyjne lub kapitałowe Grupy z innymi podmiotami
W wyniku transakcji zawartej w dniu 23.12.2019 roku pomiędzy Skarbem Państwa, a PHN dotyczącej objęcia akcji w podwyższonym kapitale zakładowym PHN przez Skarb Państwa, do Grupy została włączona spółka Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego Chemobudowa-Kraków S.A. z siedzibą w Krakowie (CHB), w której PHN objął 98,11% akcji. Na dzień transakcji i na dzień 31.12.2021 roku CHB posiada 83% akcji w kapitale zakładowym Towarzystwa Budownictwa Społecznego „Krak-System” S.A. (TBS KS) o wartości bilansowej 8,1 mln PLN.
Działalność TBS KS jest regulowana ustawą o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z dnia 26.10.1995 r. Towarzystwa budownictwa społecznego powstały w celu realizacji programu społecznego budownictwa czynszowego i zasadniczo są nastawione na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, a nie generowanie zysków dla właścicieli. Zgodnie z ustawą o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego wszystkie wypracowywane środki przeznaczane są na realizację podstawowego celu, jakim jest budowa mieszkań czynszowych, a dochody wypracowywane przez towarzystwa budownictwa społecznego, w tym TBS KS nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków. Tym samym Grupa nie ma prawa do zmiennych wyników finansowych TBS KS, co oznacza brak istnienia kontroli wynikający z MSSF 10. Stąd z uwagi na istniejący ograniczony zakres uprawnień decyzyjnych w stosunku do TBS KS Zarząd stoi na stanowisku, iż Grupa pełni funkcję agenta i nie sprawuje kontroli nad TBS KS.
Poza powyżej opisanym powiązaniem, na datę niniejszego sprawozdania Grupa nie posiadała powiązań organizacyjnych ani kapitałowych z innymi podmiotami.
8.3.
Istotne transakcje zawarte na innych warunkach niż rynkowe
Transakcje pomiędzy podmiotami powiązanymi w Grupie były zawierane na warunkach nie odbiegających od rynkowych.
8.4. Zmiany w zasadach Zarządzania Grupą Kapitałową
Grupa Kapitałowa Polski Holding Nieruchomości S.A. powstała w 2011 roku w wyniku konsolidacji spółek Skarbu Państwa. W związku z tym zaistniała potrzeba przeprowadzenia restrukturyzacji oraz optymalizacji operacyjnej Grupy w celu ujednolicenia struktury oraz dostosowania jej do potrzeb biznesowych i standardów sektora.
Od powstania PHN S.A. w Grupie Kapitałowej prowadzone były działania konsolidacyjne i reorganizacyjne, także w obszarze zasad zarządzania, polegające przede wszystkim na ujednoliceniu struktury organizacyjnej, dzięki czemu scentralizowano funkcję zarządzania działalnością Grupy.
W 2021 r. miały miejsce działania reorganizacyjnej, na podstawie których przeprowadzony został proces przekształcenia spółki Centrum Biurowe Plac Grunwaldzki S.A. w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. W wyniku przeprowadzonego procesu, w dniu 28 października 2021 r. nastąpiło przekształcenie spółki w spółkę pod firmą Centrum Biurowe Plac Grunwaldzki Sp. z o.o.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
35
8.5. Wynagrodzenia, umowy i transakcje osób zarządzających i nadzorujących
Wynagrodzenie osób zarządzających i osób nadzorujących Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2021 rok przedstawia się następująco:
Wynagrodzenie osób zarządzających w 2021 roku
Imię i nazwisko
Wynagrodzenie otrzymane od jednostki dominującej (w PLN)
Wynagrodzenie należne od jednostki dominującej (w PLN)
Wynagrodzenie otrzymane od jednostek zależnych (w PLN)
Marcin Mazurek
631 578
621 990
0
Tomasz Górnicki
575 861
565 445
0
Tomasz Sztonyk
570 397
528 454
0
Piotr Przednowek
575 661
471 204
0
Krzysztof Zgorzelski
487 166
198 170
0
Jacek Gdański
0
263 876
0
Razem
2 840 663
2 649 139
0
Wynagrodzenie osób nadzorujących w 2021 roku
Imię i nazwisko
Wynagrodzenie otrzymane od jednostki dominującej (w PLN)
Izabela Felczak-Poturnicka
58 130
Grażyna Ciurzyńska
57 601
Paweł Majewski
52 845
Bogusław Przywora
58 906
Łukasz Puchalski
52 845
Przemysław Stępak
53 465
Artur Szostak
53 334
Kinga Śluzek
57 601
Krzysztof Turkowski
52 845
Razem
496 952
Osobom zarządzającym przysługuje wynagrodzenie w części zmiennej, stanowiącej wynagrodzenie uzupełniające za rok obrotowy Spółki w maksymalnej wysokości do 100% ich rocznego wynagrodzenia stałego, uzależnionej od realizacji celów zarządczych.
Umowy Członków Zarządu przewidują odprawę w przypadku ich rozwiązania lub wypowiedzenia przez Spółkę z innych przyczyn niż naruszenie podstawowych obowiązków wynikających z umowy, pod warunkiem pełnienia przez osoby zarządzające funkcji przez okres co najmniej 12 miesięcy.
Członków Zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. będzie obowiązywał zakaz konkurencji po ustaniu pełnienia funkcji i z tego tytułu, w momencie rozwiązania umowy należne im będzie odszkodowanie.
W roku zakończonym 31 grudnia 2021 roku oraz 31 grudnia 2020 roku, osobom zarządzającym i nadzorującym oraz ich bliskim spółki z Grupy nie udzieliły zaliczek, pożyczek, kredytów, gwarancji i poręczeń oraz nie zawarto z nimi innych umów zobowiązujących do świadczeń na rzecz Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. i jednostek z nią powiązanych.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz 31 grudnia 2020 roku nie występują pożyczki udzielone przez spółki z Grupy osobom zarządzającym i nadzorującym oraz ich bliskim. W roku zakończonym 31 grudnia 2021 roku z osobami zarządzającymi i nadzorującymi oraz ich bliskimi Grupa nie zawierała istotnych transakcji.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
36
9. Istotne czynniki ryzyka
Grupa w toku prowadzenia działalności gospodarczej prowadzi bieżący monitoring i ocenę ryzyk oraz podejmuje działania mające na celu ograniczenie niepożądanych wpływów zmian czynników ryzyka na sytuację finansową.
9.1 Ryzyko prawne
Ryzyko braku wszystkich pozwoleń lub zgód wymaganych w stosunku do niektórych z posiadanych obiektów budowlanych
Grupa nie dysponuje pełną dokumentacją dotyczącą nabywania, budowy, modernizacji i użytkowania niektórych z posiadanych przez Grupę nieruchomości i obiektów budowlanych, co jest spowodowane niekompletnością archiwum, ewidencji i innych dokumentów w tym zakresie posiadanych przez Grupę wynikających głównie z przekształceń historycznych Grupy. W związku z tym nie można zapewnić, że Grupa lub jej poprzednicy prawni bądź osoby trzecie, które dzierżawiły, wynajmowały lub korzystały z nieruchomości i obiektów budowlanych posiadanych obecnie przez Grupę uzyskały wszelkie wymagane zezwolenia, zgody i inne decyzje administracyjne w tym zakresie lub dokonały wszelkich zgłoszeń oraz wniosły wszelkie opłaty wymagane w związku z nabyciem, budową, użytkowaniem, modernizacją lub rozbudową danego obiektu budowlanego. Ponadto Grupa nie może zapewnić, że spełnia wszelkie wymogi określone w decyzjach administracyjnych wydanych w stosunku do takich nieruchomości lub że nieruchomości i obiekty budowlane spełniają wszystkie warunki, w tym techniczne, umożliwiające uzyskanie wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych.
Ponadto organy administracji mogą nałożyć na spółki z Grupy kary administracyjne i grzywny za istniejące lub dokonane w przeszłości naruszenie wymogów administracyjnych. Może to również spowodować konieczność rozwiązania przez Grupę umów najmu lokali dotyczących takich obiektów budowlanych lub umożliwić wypowiedzenie umów najmu przez najemców, a także doprowadzić do całkowitego wyłączenia nieruchomości z eksploatacji. Zaznaczyć jednak należy, iż często decyzje o dostosowaniu obiektów budowlanych nie mogą i nie są podejmowane ze względu na brak uregulowań prawnych co do danego obiektu.
Grupa stara się zmniejszyć to ryzyko poprzez dokładną analizę posiadanych dokumentów oraz podejmowanie działań mających na celu uzyskanie niezbędnych zezwoleń i zgód.
Ryzyko korzystania z niektórych obiektów budowlanych w sposób niezgodny ze sposobem użytkowania określonym w stosownych decyzjach administracyjnych
Grupa korzysta z niektórych obiektów budowlanych, które posiada, w sposób niezgodny z ich przeznaczeniem zgłoszonym do organów administracji publicznej lub określonym w decyzjach administracyjnych i innych. Ponadto Grupa nie może zapewnić, że wszystkie jej nieruchomości spełniają wszelkie wymogi techniczne przewidziane dla danego sposobu użytkowania, w tym warunki w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa pracy i warunki sanitarno-higieniczne, które są niezbędne dla użytkowania budynków w sposób faktycznie użytkowany przez Grupę.
Jeżeli organ administracji publicznej uzna, że nastąpiła zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, bez wymaganego zgłoszenia, może wstrzymać użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części, nakładając przy tym obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej, a następnie nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Ponadto może nałożyć na spółki z Grupy sankcje administracyjne za naruszanie obecnie lub w przeszłości dozwolonego sposobu użytkowania danego obiektu budowlanego. Zaznaczyć należy, iż często decyzje o dostosowaniu obiektów budowlanych nie mogą i nie są podejmowane ze względu na brak uregulowań prawnych co do danego obiektu.
Ryzyko rozwiązania lub nieprzedłużenia umów użytkowania wieczystego zawartych przez Spółki z Grupy
Grupa jest użytkownikiem wieczystym kilkudziesięciu nieruchomości na podstawie umów użytkowania wieczystego zawartych ze Skarbem Państwa albo jednostkami samorządu terytorialnego lub ich związkami. Umowa użytkowania wieczystego jest zawierana na czas określony, co do zasady wynoszący 99 lat i na taki okres została zawarta większość umów Grupy.
Rozwiązanie zawartej przez spółkę z Grupy umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może nastąpić przed upływem określonego w niej terminu, w przypadku korzystania przez Grupę z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Ze względu na znaczną liczbę nieruchomości wykorzystywanych przez Grupę na podstawie umów użytkowania wieczystego, Grupa nie jest w stanie stwierdzić z całą pewnością, iż spełniła w przeszłości i obecnie spełnia wszystkie zobowiązania określone w takich umowach. W związku z powyższym, Grupa nie może wykluczyć ryzyka wypowiedzenia takich umów przed upływem okresu, na który zostały zawarte. Ponadto Grupa nie może zapewnić, iż wszystkie zawarte umowy użytkowania wieczystego zostaną
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
37
przedłużone na kolejne okresy, jak również że nie zostaną rozwiązane w następstwie roszczeń reprywatyzacyjnych lub innych roszczeń o zwrot takich nieruchomości. Rozwiązanie umowy dotyczącej jednej z działek gruntu składających się na daną nieruchomość Grupy objętą programem inwestycyjnym Grupy może spowodować utrudnienia lub opóźnienia w realizacji takiego programu.
Ryzyko sporów prawnych
Działalność Grupy jest związana głównie z wynajmem, sprzedażą i zarządzaniem nieruchomościami, które mogą wiązać się ze sprawami sądowymi oraz innymi postępowaniami prawnymi w ramach zwykłej działalności. Grupa może być zaangażowana w spory z poszczególnymi najemcami, dotyczącymi niedotrzymaniem warunków umów, rozliczaniem opłat eksploatacyjnych, stanu technicznego lub wykończenia lokali, czy zwrotu poniesionych nakładów. Nieruchomości Grupy mogą być przedmiotem roszczeń.
Realizacja projektów deweloperskich, modernizacji i remontów może wiązać się z ryzykiem uznania Grupy za odpowiedzialną za potencjalne zdarzenia na placach budowy, takie jak wypadki, urazy lub zgony swoich pracowników, pracowników swoich wykonawców lub innych osób odwiedzających place budowy. Ponadto budowa obiektów i sprzedaż nieruchomości, w szczególności mieszkań w ramach deweloperskich projektów mieszkaniowych Grupy, wiąże się z ryzykiem wnoszenia roszczeń z tytułu opóźnień w realizacji inwestycji, wadliwości robót budowlanych, roszczeń o prace naprawcze w związku z wadami na takich nieruchomościach, w szczególności w ramach gwarancji.
Grupa nie może zapewnić, że takie roszczenia nie zostaną zgłoszone wobec niej w przyszłości lub że prace naprawcze, czy też inne, nie będą konieczne.
Ryzyko możliwości kwestionowania posiadanego przez Grupę prawa do władania nieruchomościami lub do korzystania z nich
Grupa jest narażona na ryzyko związane z inwestowaniem w Polsce, wynikające z nieuregulowanego stanu prawnego części nieruchomości. Po wejściu w życie przepisów o nacjonalizacji w okresie powojennym, wiele prywatnych nieruchomości i przedsiębiorstw zostało przejętych przez władze państwowe. W wielu przypadkach mienie zostało odebrane z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa. W szczególności nieruchomości w Warszawie były objęte specjalnym dekretem z 1945 roku, na podstawie którego wiele warszawskich nieruchomości zostało znacjonalizowanych („Dekret Warszawski”). W Polsce nie uchwalono żadnej ustawy, która kompleksowo regulowałaby procedury reprywatyzacyjne. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, byli właściciele nieruchomości lub ich następcy prawni mogą składać wnioski do organów publicznych o uchylenie decyzji administracyjnych, na mocy których dokonano wywłaszczenia nieruchomości w przypadku, gdy takie decyzje administracyjne zostały wydane z naruszeniem obowiązujących w tamtym okresie przepisów prawa.
Nie ma pewności, że nowe roszczenia reprywatyzacyjne lub inne roszczenia w przyszłości nie zostaną wniesione przeciwko Grupie lub właścicielom nieruchomości, które znajdują się obecnie w portfelu Grupy, ani że tworzone przez Grupę rezerwy na potrzeby zaspokojenia takich roszczeń zostały i będą prawidłowo szacowane.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku portfel nieruchomości Grupy obejmował m.in. 14 nieruchomości o wartości godziwej 136,5 mln PLN dotkniętych wadami prawnymi, jednak z wysokim potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie. Ponadto Grupa dysponowała 16 nieruchomościami dotkniętymi wadami prawnymi, z potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie niewystarczającym, by nieruchomości te zostały ujęte w sprawozdaniu finansowym jako składniki aktywów. Wartość godziwa tych nieruchomości przy założeniu braku wad prawnych wyniosłaby 101,3 mln PLN.
Ryzyko sporów podatkowych
Z uwagi na to, że przepisy prawa często są skomplikowane i trudne do interpretacji, a praktyka i orzecznictwo niejednolite, nie można wykluczyć potencjalnych sporów z organami podatkowymi, a w rezultacie zakwestionowania przez organy podatkowe prawidłowości rozliczeń podatkowych podmiotów wchodzących w skład Grupy w zakresie nieprzedawnionych zobowiązań podatkowych oraz określenia zaległości podatkowych tych podmiotów.
Ponadto spółki z Grupy zawierały i nadal zawierają transakcje z podmiotami powiązanymi. Mimo podejmowania przez spółki z Grupy wszystkich środków wymaganych dla zachowania warunków rynkowych w przypadku transakcji z podmiotami powiązanymi, nie można zagwarantować, że nie dojdzie do potencjalnych sporów z organami podatkowymi na tym tle, a w efekcie do dokonania przez organy podatkowe odmiennej oceny warunków oraz skutków prawnych transakcji z podmiotami powiązanymi, a w konsekwencji do próby określenia dodatkowych zobowiązań podatkowych i powstania sporów z organami podatkowymi na tym tle.
Ryzyko zmian w przepisach prawnych
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
38
Działalność Grupy podlega w Polsce różnym regulacjom, takim jak wymogi związane z procesem inwestycyjnym, regulacje w zakresie ochrony przeciwpożarowej i bezpieczeństwa, przepisy z zakresu ochrony środowiska, przepisy prawa pracy oraz przepisy dotyczące ograniczenia sposobu korzystania z gruntów. Jeżeli projekty i nieruchomości Grupy nie będą spełniały tych wymogów, Grupa może zostać zobowiązana do zapłaty kar lub odszkodowań przewidzianych przez prawo.
Co więcej, wejście w życie bardziej restrykcyjnych przepisów z zakresu ochrony środowiska, zdrowia i bezpieczeństwa, albo procedur wykonawczych może skutkować znaczącymi kosztami i zobowiązaniami Grupy, a obiekty będące własnością Grupy lub przez nią eksploatowane mogą stać się przedmiotem bardziej rygorystycznego niż obecnie nadzoru i kontroli. Ponadto zmiany regulacji związanych z deweloperską działalnością mieszkaniową mające na celu ochronę interesów konsumentów mogą niekorzystnie wpłynąć na działalność Grupy, zwiększając koszty działalności deweloperskiej.
Przyjęcie nowych albo nowelizacje już istniejących ustaw, rozporządzeń, przepisów lub zarządzeń może wymagać znaczących, nieprzewidzianych wydatków lub ustanawiać ograniczenia w korzystaniu z określonych obiektów przez Grupę, co może mieć istotny negatywny wpływ na działalność Grupy, jej kondycję finansową i wynik operacyjny.
Zmiany MPZP oraz Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego mogą prowadzić do obniżenia wartości nieruchomości lub mieć niekorzystny wpływ na prowadzony lub planowany proces inwestycyjny np. wprowadzenie na terenach nieruchomości spółki niższych wskaźników zabudowy, zmiany przeznaczenia lub przeznaczenie ich np. na zieleń lub funkcje drogowe. W celu minimalizowania ryzyka należy na bieżąco monitorować planowane zmiany, składać wnioski do projektów MPZP, występować o uchylenie niekorzystnych zapisów lub MPZP.
9.2 Ryzyka rynkowe
Ryzyko związane z pozyskaniem finansowania dla programu inwestycyjnego na oczekiwanych warunkach i w oczekiwanym terminie
Realizując swój program inwestycyjny, Grupa będzie ponosiła wydatki, a w związku z tym będzie potrzebowała środków finansowych, w tym pochodzących z finansowania zewnętrznego.
W sytuacji gdy:
✓ potrzeby kapitałowe Grupy będą znacząco odbiegały od obecnie zakładanych
✓ wpływy uzyskane przez Grupę ze sprzedaży jej nieruchomości niestanowiących głównego przedmiotu działalności przeznaczonych do zbycia w ramach programu dezinwestycji będą niższe niż oczekiwane
✓ Grupa nie znajdzie pożądanego partnera dla celów wspólnego przedsięwzięcia zapewniającego odpowiednie finansowanie budowy danego obiektu może być konieczne pozyskanie przez Grupę dodatkowego finansowania zewnętrznego w wysokości wyższej, niż pierwotnie przewidywano.
Ryzyko wpływu sytuacji finansowej, makroekonomicznej oraz politycznej w Polsce i na świecie na działalność Grupy
Przychody generowane przez Grupę w pewnym stopniu zależą od sytuacji gospodarki zarówno globalnej, jak i polskiej, gdzie Grupa prowadzi swoją działalność oraz posiada wszystkie aktywa. Na działalność Grupy mają wpływ w szczególności: poziom polskiego PKB, wysokość stopy inflacji, kursy walut, wysokość stóp procentowych, wysokość stopy bezrobocia, wysokość średniego wynagrodzenia, polityka fiskalna i monetarna państwa. Nieruchomości Grupy podlegają wpływom czynników makroekonomicznych i szczególnym warunkom lokalnym w regionie, w którym są zlokalizowane. Portfel nieruchomości Grupy koncentruje się na powierzchniach komercyjnych, w szczególności biurowych, co powoduje, że Grupa jest narażona na niekorzystne zmiany zachodzące w tych segmentach rynku nieruchomości, w tym na wzrost konkurencji, zwiększające się nasycenie w tych segmentach oraz dużą nadpodaż, która może wpływać na obniżenie stawek czynszów najmu.
Na sytuację gospodarczą w Polsce, a tym samym na działalność Grupy mogą mieć również wpływ negatywne zdarzenia gospodarcze lub polityczne w krajach sąsiadujących, które doświadczają politycznej niestabilności, napięć i sporów oraz niepokojów społecznych i etnicznych.
9.3 Ryzyka płynności i kredytowe
Ryzyko związane ze wzrostem zadłużenia Grupy
✓ Na dzień 31 grudnia 2021 roku zadłużenie Grupy stanowią kredyty (690,0 mln PLN), obligacje korporacyjne (486,7 mln PLN) oraz pożyczki w kwocie 22,5 mln PLN. Grupa przewiduje zwiększenie finansowania zewnętrznego w przyszłości w związku z realizacją
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
39
planowanych deweloperskich projektów komercyjnych. Wzrost znaczenia zadłużenia zewnętrznego wiąże się z następującymi konsekwencjami:
✓ zwiększeniem podatności na niekorzystne warunki gospodarcze i ekonomiczne w otoczeniu Grupy,
✓ ograniczeniem elastyczności Grupy na zmiany w otoczeniu konkurencyjnym i makroekonomicznym,
✓ koniecznością przeznaczania części przepływów pieniężnych z działalności operacyjnej na obsługę zadłużenia,
✓ ograniczeniem możliwości pozyskania dalszego finansowania zewnętrznego na planowane projekty deweloperskie lub konieczność pozyskania finansowania na mniej korzystnych warunkach.
Dodatkowo, Grupa ponosi ryzyko wahania stóp procentowych, od których uzależniona jest wysokość oprocentowania kredytów bankowych. Wysokość stóp procentowych jest pochodną wielu czynników, które pozostają poza kontrolą Grupy. Znaczący wzrost stóp procentowych może zwiększyć koszty finansowania, a tym samym negatywnie wpłynąć na działalność Grupy, rentowność oraz wyniki finansowe.
W celu minimalizowania ryzyka związanego z finansowaniem zewnętrznym Grupa na bieżąco monitoruje poziom zadłużenia oraz płynności oraz analizuje strukturę kapitału. Ponadto Grupa zabezpiecza się przed ryzykiem wahania stóp procentowych, zawierając transakcje zabezpieczające z wykorzystaniem instrumentów pochodnych.
Ryzyko walutowe
Część kredytów bankowych Grupy oraz część przychodów z najmu wyrażona jest w walutach obcych. W związku z tym znaczne zmiany kursu walut mogą spowodować z jednej strony obniżenie rentowności działalności Grupy oraz pogorszenie jej wyników finansowych, a z drugiej problemy z wypłacalnością najemców, których umowy wyrażone są w walutach obcych.
Grupa na bieżąco monitoruje i podejmuje ewentualne działania w kierunku niwelowania niekorzystnego wpływu zmieniających się kursów walut. Ponadto w celu minimalizacji tego ryzyka, Grupa stosuje hedging naturalny, co oznacza, że umowy z najemcami danego projektu wyrażone są w walucie kredytu.
Ryzyko utraty płynności Grupy
W związku z realizacją inwestycji oraz zakupami nieruchomości Grupa stopniowo zwiększa udział zadłużenia zewnętrznego w swojej strukturze finansowania. Wiąże się to z ryzykiem płynności finansowej i zachwiania równowagi pomiędzy finansowaniem działalności a terminową spłatą zobowiązań. Zachowanie płynności uwarunkowane jest prowadzoną polityką kredytową banków w zakresie udzielania kredytów. W celu zapewnienia odpowiedniego poziomu płynności finansowej Grupa monitoruje przepływy pieniężne i utrzymuje środki pieniężne w kwocie wystarczającej dla pokrycia oczekiwanych wydatków operacyjnych i bieżących zobowiązań finansowych oraz utrzymuje założone poziomy wskaźników płynności.
9.4 Ryzyka branżowe
Ryzyko wzmożonej konkurencji ze strony innych podmiotów inwestujących w nieruchomości, zarządzających nieruchomościami oraz deweloperów
Grupa konkuruje w szczególności z innymi podmiotami inwestującymi w nieruchomości, zarówno lokalnymi, jak i międzynarodowymi, zarządzającymi nieruchomościami oraz z deweloperami, a także innymi podmiotami wynajmującymi nieruchomości. Konkurencja na rynku może doprowadzić m.in. do wzrostu pustostanów, presji ze strony najemców na obniżanie stawek czynszów i wzrostu kosztów działań marketingowych oraz wzrostu kosztów realizacji planowanych projektów i wymusza konieczność stałego monitorowania i dostosowywania stawek czynszu oraz cen sprzedaży produktów deweloperskich do cen rynkowych W związku ze wzmożoną konkurencją Grupa może utracić niektórych najemców lub być zmuszona do obniżenia wysokości czynszów, cen sprzedaży produktów deweloperskich Ponadto jeżeli atrakcyjność lokalizacji podlega negatywnemu wpływowi konkurencyjnego obiektu na tym samym obszarze, proces komercjalizacji powierzchni może ulec wydłużeniu. Grupa ogranicza to ryzyko poprzez modernizację poszczególnych nieruchomości oraz powiększanie portfela o nieruchomości o wysokim standardzie.
Ryzyko związane z najemcami Grupy
Nieruchomości Grupy wynajmowane są przez najemców o różnym charakterze i stopniu wypłacalności. Istnieje ryzyko, że część z nich utraci płynność, a należności od nich staną się nieściągalne. W celu minimalizacji ryzyka kluczowym dla Grupy jest dobór najemców o stabilnej kondycji ekonomiczno-finansowej. W umowach najmu są zastosowane mechanizmy pozwalające na zabezpieczenie
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
40
zobowiązań Najemców, w tym zabezpieczenia w formie kaucji lub gwarancji, jak również wymagając zabezpieczenia umowy w formie aktu notarialnego, dzięki czemu jest możliwość szybkiej reakcji na opóźnienia w spłatach Ponadto Grupa stara się monitorować zadowolenie swoich najemców i szybko podejmować wymagane działania naprawcze.
Ryzyko związane ze wzrostem kosztów utrzymania nieruchomości
W minionych latach praktyką było ustalanie czynszu najmu bez wyodrębniania stawki opłaty eksploatacyjnej, w której zawiera się koszt utrzymania nieruchomości. Powodowało to, iż w przypadku zwiększenia kosztów mediów, kosztów utrzymania technicznego czy zarządzania nieruchomościami, koszty te ponoszone były bezpośrednio przez Grupę. Ze względu na specyfikę najemców i wymogi w zakresie stawek czynszowych brak wyodrębnienia opłaty eksploatacyjnej powodował ograniczenie zdolności Grupy do przeniesienia takich kosztów w całości lub w części na najemców. Tylko, poprzez waloryzację czynszu, w niewielkim zakresie zmniejszane były koszty utrzymania nieruchomości.
W celu minimalizowania tego ryzyka Grupa na bieżąco analizuje koszty utrzymania poszczególnych nieruchomości oraz podejmuje działania, w ramach realizacji strategii, mającej na celu przenoszenie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości na najemców, poprzez wprowadzenie do umów najmu wyszczególnionej Opłaty Eksploatacyjnej oraz Opłaty indywidualnej. Na Opłatę Eksploatacyjną składają się wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Wyrażana jest ona albo w formie zryczałtowanej stawki za 1m 2 rokrocznie waloryzowanej, albo zaliczki za 1m 2 na poczet właściwego funkcjonowania nieruchomości podlagającej rozliczeniu w pierwszym kwartale roku kolejnego. Na podstawie kosztów utrzymania roku poprzedniego ustalana jest ew. nowa stawka zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych na rok bieżący. Opłaty Indywidualne obejmują wszelkie media niezbędne do działalności prowadzonej przez najemcę, w szczególności koszty: energii elektrycznej, ogrzewania, ciepłej i zimnej wody, odprowadzania ścieków i rozliczane są na podstawie refaktury wstawianej dla najemcy. Na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości istotny wpływ mają: inflacja, wzrost stawek minimalnego wynagrodzenia, wzrost cen energii i gazu, aktualizacje opłat rocznych za użytkowanie wieczyste.
Ryzyko związane ze sprzedażą nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w ramach programu dezinwestycji w planowanym terminie
Strategia Grupy zakłada generowanie przychodów również ze sprzedaży niektórych nieruchomości/udziałów Grupy niezwiązanych z docelowym profilem działalności Grupy, które są przeznaczone do sprzedaży w ramach programu dezinwestycji. Sprzedaż tych aktywów to zazwyczaj złożony i długotrwały proces. Pomiędzy podjęciem przez Grupę decyzji o rozpoczęciu procesu sprzedaży a terminem, w którym taka sprzedaż zostanie dokonana, może upłynąć znaczny czas, który będzie dłuższy od terminu zakładanego przez Grupę, z uwagi na czynniki niezależne od Grupy. W tym czasie mogą w szczególności pogorszyć się warunki rynkowe lub podmiot zainteresowany nabyciem określonych aktywów może odstąpić od swojego zamiaru. W konsekwencji Grupa nie może zapewnić, iż uzyska przychody ze sprzedanych aktywów w wysokości określonej w wycenach. Proces sprzedaży może zostać także opóźniony lub zatrzymany na skutek roszczeń reprywatyzacyjnych wnoszonych przeciwko spółkom z Grupy. Takie ograniczenia lub inne działania osób trzecich mogą negatywnie wpłynąć na zdolność Grupy do realizacji sprzedaży po oczekiwanych cenach lub w przewidywanym terminie.
Ryzyko związane z realizacją projektów deweloperskich
Istnieje wiele ryzyk związanych ze złożoną, zarówno pod względem prawnym, jak i technicznym naturą realizacji projektów deweloperskich. Obejmują one przede wszystkim możliwość nieuzyskania pozwoleń niezbędnych do wykorzystania gruntów zgodnie z planem Grupy, przewyższenie kosztów realizacji projektów założonych w budżecie, opóźnienia w zakończeniu projektu, niewypłacalność wykonawców lub podwykonawców, nieszczęśliwe wypadki lub nieprzewidziane trudność techniczne, brak możliwości uzyskania zgód, pozwoleń lub innego rodzaju decyzji od podmiotów administracji publicznej, ryzyko odwołań stron postępowania od uzyskanych decyzji. Grupa nie może zapewnić ponadto, że posiadane obecnie lub uzyskane w przyszłości zezwolenia, zgody lub innego rodzaju decyzje nie zostaną cofnięte, zostanie wstrzymana ich wykonalność lub że termin ich obowiązywania zostanie przedłużony. Ryzyka te są ograniczane między innymi przez współpracę ze sprawdzonymi wykonawcami o stabilnej sytuacji finansowej, zabezpieczenia umów o wykonawstwo oraz zatrudnienie doświadczonych specjalistów. Ponadto Grupa stale monitoruje realizację i przebieg prac na etapie realizacji projektu.
Ryzyko wzrostu kosztów związanych z modernizacją i remontami nieruchomości
Utrzymywanie warunków i stanu technicznego wynajmowanych nieruchomości w celu utrzymania ich atrakcyjności dla obecnych i potencjalnych najemców na odpowiednim poziomie może pociągać za sobą znaczne koszty, które zwykle obciążają wynajmującego. Grupa może nie być w stanie przenieść takich kosztów na najemców.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
41
Portfel nieruchomości Grupy obejmuje również nieruchomości zabudowane kilkadziesiąt lat temu, które nie przeszły gruntownej modernizacji w ostatnim czasie. Potrzeba modernizacji czy remontu nieruchomości Grupy może wynikać ze zmieniających się przepisów prawa budowlanego i warunków technicznych, które mogą powodować konieczność ponoszenia przez Grupę niezaplanowanych wcześniej kosztów lub znacznie przekroczyć koszty zaplanowane na dany rok.
Grupa ogranicza to ryzyko analizując w horyzoncie długoterminowym potrzebę modernizacji oraz przygotowując corocznie plany remontów poszczególnych nieruchomości.
Obecna sytuacja międzynarodowa związana z wojną na Ukrainie ma negatywny wpływ na sytuację w budownictwie. Głównym powodem jest znaczny odpływ pracowników z tego kraju. Wybuch wojny spowodował, że wielu pracowników z Ukrainy zatrudnionych na polskich budowach wróciło, aby walczyć w obronie swojego kraju. Postawiło to wiele firm z branży budownictwa w bardzo trudnej sytuacji. Dodatkowo w obecnym czasie obserwujemy dynamiczny
wzrost cen energii, paliw oraz materiałów budowlanych
, w tym problemy z ich dostępnością, zwłaszcza w przypadku stali, cementu czy drewna. Oba te czynniki mają ogromne znacznie na prowadzenie w obecnym czasie procesu budowlanego i powodują zwiększone ryzyko terminowe na już realizowanych kontraktach budowlanych.
Ryzyko cykliczności rynku nieruchomości
Ryzyko cykliczności należy traktować jako stałą rynku nieruchomości. Popyt na rynku nieruchomości może zmieniać się ze względu na powiązania rynku z gospodarką światową, krajową, jak również lokalną. Czynniki makroekonomiczne, zmiany demograficzne czy zmiany społeczne mogą prowadzić do zmian na rynku nieruchomości. Rosnący popyt, rosnące ceny czynszu lub sprzedaży czy malejące poziomy pustostanów powodują zwiększenie aktywności podmiotów na rynku nieruchomości, których celem jest maksymalizacja zysku. Wzrost stóp procentowych, pogorszenie sytuacji gospodarczej gospodarstw domowych, regulacje kredytowe czy ogólna sytuacja geopolityczna mogą z kolei wpływać na spadek popytu na produkty komercyjne i deweloperskie. Ze względu na długi okres między podjęciem decyzji o rozpoczęciu budowy projektu, a terminem jego faktycznej realizacji, częściowo wynikającym z długotrwałej procedury pozyskiwania wymaganych zezwoleń od organów administracji publicznej, komercjalizacji czy też sprzedaży planowanych inwestycji oraz czasu budowy projektu, istnieje ryzyko, że z chwilą zakończenia projektu rynek będzie nasycony, a inwestor nie będzie mógł wynająć ani sprzedać projektu przy oczekiwanym poziomie zysku. Grupa Kapitałowa PHN na bieżąco monitoruje sytuację makroekonomiczną by dostosować liczbę nowych projektów i spodziewane zyski do estymacji popytowej. W celu ograniczenia ryzyka cykliczności rynku nieruchomości wprowadzana jest dywersyfikacja programu inwestycyjnego, etapowanie inwestycji czy realizacja projektów mix-used.
Ryzyko naruszenia regulacji dotyczących ochrony konsumenta
Działalność Grupy dotycząca w szczególności sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych musi być prowadzona zgodnie z właściwymi przepisami prawa w zakresie ochrony konsumentów. Działania Grupy w tym zakresie podlegają nadzorowi Prezesa UOKiK pod kątem oceny przestrzegania m.in. przepisów zakazujących stosowania określonych praktyk, które naruszają wspólne interesy konsumentów (takich jak przedstawianie klientom nierzetelnych informacji, nieuczciwe praktyki rynkowe oraz stosowanie niedozwolonych postanowień we wzorcach umów).
Organy ochrony konkurencji (lub inne organy prawne), a także osoby fizyczne mogą wszcząć postępowanie sądowe w celu uznania danego postanowienia wzoru umowy za niedozwolone. Klienci mogą wnosić roszczenia przeciwko spółkom z Grupy w związku z korzystaniem z takich postanowień w umowach. Nie można zapewnić, że roszczenie takie nie zostanie wniesione przez klientów Grupy i może ono wywrzeć negatywny wpływ na działalność Grupy.
Ryzyko administracyjne
Działalność Grupy wymaga jej bieżącego uczestnictwa w szeregu postępowań administracyjnych prowadzonych przez różne organy administracji publicznej. Postępowania te są zwykle sformalizowane i długotrwałe. Jeżeli w trakcie trwania takich postępowań Grupa nie będzie spełniała wszystkich wymogów formalnych, jej wnioski, żądania lub zgłoszenia zostaną odrzucone lub oddalone.
Grupa stara się ograniczać to ryzyko poprzez zatrudnianie specjalistów oraz dzięki doświadczeniu w przeprowadzaniu procedur administracyjnych.
Ryzyko związane z procesem zakupu nowych nieruchomości zgodnie z planem akwizycji
Strategia Grupy zakłada zwiększenie potencjału do generowania przychodów poprzez zakup nowych nieruchomości Zakup nieruchomości to zazwyczaj złożony i długotrwały proces. Pomiędzy podjęciem przez Grupę decyzji o rozpoczęciu procesu zakupu a terminem, w którym transakcja zostanie dokonana, może upłynąć znaczny czas, który będzie dłuższy od terminu zakładanego przez Grupę, z uwagi na czynniki niezależne od Grupy. Ryzyko wydłużenia procesu zakupu może również wynikać z procedur wewnętrznych,
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
42
w tym uzyskania zgód korporacyjnych. W tym czasie mogą zmienić się warunki rynkowe lub podmiot zainteresowany sprzedażą określonej nieruchomości może odstąpić od swojego zamiaru. Ponadto szczególne ryzyko w procesie akwizycji nieruchomości związane jest z możliwością niepełnego dostępu do informacji, np. co do stanu technicznego, prawnego, środowiskowego, architektonicznego, Procesy zakupowe mogą być również obciążone ryzykiem błędnych założeń zakupowych, niewłaściwej prognozy trendów rynkowych, stopy kapitalizacji, czy błędów popełnionych w procesie due dilligence. Ryzyka te są ograniczane między innymi przez współpracę ze sprawdzonymi, profesjonalnymi doradcami, w tym w szczególności doradcami: komercyjnymi, prawnymi, podatkowymi, technicznymi, innymi w zależności od specyfiki nieruchomości którzy w procesie due dilligence identyfikują istotne ryzyka i przedstawiają propozycje możliwych rozwiązań.
9.5 Pozostałe ryzyka
Ryzyko wahania wartości nieruchomości Grupy
Grupa przedstawia wycenę większości swoich aktywów według wartości godziwej, której dokonują zewnętrzni rzeczoznawcy nieruchomości. Przyjęte w wycenie założenia dotyczą w szczególności prawa do korzystania z nieruchomości, badań stanu środowiska i stanu gruntu, roszczeń osób trzecich, umów najmu, powierzchni użytkowej, urządzeń i wyposażenia oraz kwestii planistycznych. Wycena może zostać także dokonana na podstawie szczególnych założeń dotyczących konkretnych nieruchomości. Nie ma pewności, że spełnią się poczynione przy dokonywaniu wyceny założenia dotyczące stopy kapitalizacji i realizacji zakładanego rocznego przychodu z wynajmu nieruchomości. Prognozy mogą okazać się nieprawidłowe z powodu ograniczonej liczby oraz jakości publicznie dostępnych danych i badań dotyczących rynku w Polsce. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości są m.in. koszty budowy lub modernizacji obiektów szacowane przez Grupę na podstawie aktualnych oraz prognozowanych cen materiałów i usług, które mogą się różnić od faktycznych cen, w chwili gdy związane z tym koszty będą ponoszone. Jeżeli prognozy, szacunki i założenia stanowiące podstawę dokonania oszacowania wartości nieruchomości w portfelu Grupy okażą się inne od zakładanych, faktyczna wartość nieruchomości w portfelu Grupy może istotnie różnić się od oszacowanej przez rzeczoznawców majątkowych. Dodatkowo oszacowanie wartości nieruchomości może być dokonywane przy użyciu różnych metod, a jeśli nawet zostaną przyjęte takie same metody, zastosowane zasady mogą być różnie zinterpretowane. Tym samym nie można zapewnić, że rzeczoznawcy dokonujący oszacowania wartości nieruchomości Grupy zastosują te same metody lub uzyskają te same wyniki. Jeżeli warunki rynkowe i ceny porównywalnych nieruchomości komercyjnych będą niestabilne, Grupa może odnotowywać znaczne zyski lub straty z aktualizacji wyceny obecnych nieruchomości.
Ryzyko wynikające z realizacji niektórych inwestycji w ramach wspólnych przedsięwzięć
Grupa dopuszcza realizację części swoich komercyjnych projektów deweloperskich w ramach wspólnych przedsięwzięć. Nawet w przypadku, gdy Grupa posiada udział kontrolujący w danym przedsięwzięciu, niektóre decyzje dotyczące projektu mogą wymagać zgody albo zatwierdzenia pozostałych partnerów przedsięwzięcia. Możliwe są wtedy spory między Grupą a jej partnerami we wspólnych przedsięwzięciach, co może oznaczać, że Grupa nie będzie mogła zarządzać lub realizować danego projektu w sposób, który uznaje za zasadny.
W szczególności spory pomiędzy Grupą i partnerami przedsięwzięć mogą być związane z odmiennością celów partnera, działaniami partnera sprzecznymi z umową z Grupą, problemami finansowymi partnera, opóźnieniami w realizacji projektów z przyczyn leżących po stronie partnera, niewystarczającego doświadczenia i wiedzy partnera.
Powyższe czynniki mogą prowadzić do opóźnień terminu ukończenia projektu lub wzrostu kosztów ponoszonych przez Grupę w związku z realizacją projektu w ramach wspólnego przedsięwzięcia, a po jego ukończeniu mogą wpływać na możliwe do osiągnięcia ceny ze sprzedaży bądź z najmu a także na wyższe koszty eksploatacji.
Grupa w celu ograniczenia opisanego powyżej ryzyka dogłębnie analizuje swoich potencjalnych partnerów na etapie ich wyboru.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
43
Ryzyko związane z zobowiązaniami w zakresie ochrony środowiska oraz związanymi z normami ochrony zdrowia i bezpieczeństwa
Przepisy prawa w zakresie ochrony środowiska w Polsce nakładają na właścicieli zobowiązania do rekultywacji gruntu zanieczyszczonego substancjami niebezpiecznymi lub toksycznymi. Należy przy tym zwrócić uwagę, iż w razie ujawnienia tzw. starych szkód w środowisku (szkody, które wystąpiły do dnia 30 kwietnia 2007 roku, a także szkody, które zostały spowodowane działaniami, które zakończyły się przed dniem 30 kwietnia 2007 roku) na terenach, których podmiotem władającym jest Grupa, Grupa może zostać zobowiązana do przeprowadzenia rekultywacji gruntu, bez względu na to, kto był sprawcą szkody i kiedy została ona wyrządzona. Ponadto przepisy z zakresu ochrony środowiska w Polsce podlegają zmianom i stają się coraz bardziej rygorystyczne. Wspomniane przepisy prawa często ustanawiają zobowiązania bez względu na to, czy właściciel danej działki wiedział o obecności takich substancji zanieczyszczających, albo czy jest odpowiedzialny za dokonanie zanieczyszczenia. Obecność takich substancji na jakimkolwiek obiekcie Grupy lub w którymkolwiek z nich, albo odpowiedzialność z tytułu nieusunięcia zanieczyszczenia takimi substancjami mogą negatywnie wpłynąć na możliwości Grupy w zakresie sprzedaży lub wynajęcia takich obiektów, albo zaciągnięcia kredytu przy wykorzystaniu takich nieruchomości jako zabezpieczenia. Ponadto obecność niebezpiecznych lub toksycznych substancji w obiekcie może uniemożliwić, opóźnić lub ograniczyć zabudowę lub przebudowę takiej nieruchomości.
Nie można wykluczyć, że niektóre z nieruchomości Grupy będą wymagać rekultywacji zanieczyszczonej gleby lub ziemi polegającej na przywróceniu ich do stanu zgodnego z wymogami prawnymi lub wymaganego standardami jakości.
Grupa ogranicza to ryzyko, monitorując zmiany przepisów w zakresie ochrony środowiska oraz dokonując w miarę możliwości niezbędnych modernizacji i remontów posiadanych przez Grupę nieruchomości.
Ryzyko reputacji
Istotnym czynnikiem wpływającym na działalność Grupy jest jej opinia na rynku. Działalność Grupy jest narażona na uszczerbek przez rozpowszechnianie negatywnych lub szkalujących Grupę informacji, które mogą w szczególności poddawać w wątpliwość warunki panujące na jej nieruchomościach i ich bezpieczeństwo, bez względu na to, czy takie wątpliwości są zasadne. To z kolei może wywrzeć istotny, negatywny wpływ na pozycję konkurencyjną Grupy i jej zdolność do skutecznego wynajmowania powierzchni, sprzedawania nieruchomości i produktów deweloperskich. W konsekwencji może to spowodować m.in. wzrost pustostanów w nieruchomościach Grupy, spadek tempa sprzedaży produktów deweloperskich czy wzrost kosztów Grupy przeznaczonych na działania promocyjne. Odpowiednio, negatywne informacje oraz wynikający z nich spadek zaufania do zdolności Grupy do wynajmu lub sprzedaży produktów deweloperskich oraz nieruchomości mogą mieć istotny negatywny wpływ na działalność Grupy, jej kondycję finansową i wynik operacyjny. Grupa dąży do zapewnienia jak największej transparentności swoich działań, należytej jakości komunikacji z inwestorami oraz ochrony praw akcjonariuszy, także w materiach nieregulowanych przez prawo. Grupa pozostaje również w ciągłym kontakcie z mediami, zarówno ogólnopolskimi, jak i branżowymi, a o każdym istotnym zdarzeniu Grupa informuje akcjonariuszy, inwestorów, analityków i dziennikarzy za pośrednictwem raportów bieżących i komunikatów prasowych. W 2017 roku Spółka wprowadziła Kodeks Etyki, który stanowi element odpowiedzialności za pracowników i miejsca pracy oraz zobowiązanie Spółki do prowadzenia biznesu zgodnie z jej wartościami, obowiązującymi przepisami prawnymi i regulacjami oraz najwyższymi standardami branżowymi. Od 2019 roku w Spółce funkcjonuje system nadzoru zgodności działalności z prawem (compliance), jednym z zadań którego jest przeciwdziałanie narażania Spółki na ryzyko utraty reputacji.
Ryzyko niezdolności Grupy do zatrzymania lub pozyskania członków Zarządu i wykwalifikowanej kadry wyższego szczebla
Przy zarządzaniu aktywami, realizacji swoich inwestycji, wdrażaniu swojej strategii oraz realizacji swoich procesów restrukturyzacji i integracji Grupa polega na wysoko wykwalifikowanym zespole pracowników, a w szczególności na członkach swojego Zarządu i wykwalifikowanej kadrze wysokiego szczebla. Utrata któregokolwiek członka Zarządu może opóźnić realizację strategii Grupy lub jej celów gospodarczych, jak również niekorzystnie wpłynąć na jej rozwój. Ze względu na ograniczoną liczbę osób o odpowiednich kwalifikacjach i ograniczenia ustawowe dotyczące wynagrodzeń członków Zarządu, które będą obowiązywać tak długo, jak udział Skarbu Państwa w Spółce będzie przekraczał 50% akcji, Grupa może mieć trudności z pozyskaniem lub utrzymaniem wykwalifikowanych członków Zarządu. Ponadto osiągnięcie przez Grupę sukcesu w przyszłości zależy częściowo od jej zdolności do zatrzymania lub zatrudnienia personelu wyższego szczebla, takiego jak menedżerowie z wieloletnim doświadczeniem w zakresie zarządzania nieruchomościami, realizacji programów inwestycyjnych, finansowania i rachunkowości. W sytuacji, gdy Grupa straci lub nie będzie w
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
44
stanie zatrudnić niezbędnych wykwalifikowanych specjalistów, niedobór pracowników może mieć niekorzystny wpływ na jej zdolność do efektywnego zarządzania jej aktywami, odpowiedniego zarządzania realizacją jej programu inwestycyjnego i jej działalnością.
Ryzyko w zakresie danych osobowych
Z uwagi na obowiązek stosowania od dnia 25 maja 2018 roku Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 roku w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych I w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (ogólne rozporządzenie o ochronie danych) dalej jako „RODO” spółki Grupy Kapitałowej PHN podlegają obowiązkom określonym w RODO.
RODO wprowadziło zwiększenie obowiązków administratorów danych osobowych oraz podmiotów przetwarzających dane w imieniu administratorów, jak również możliwość nakładania na administratorów oraz podmioty przetwarzające administracyjnych kar pieniężnych za naruszenie przepisów RODO. Ponadto, RODO przyznaje organom nadzorczym w państwach członkowskich UE szereg uprawnień wymienionych w art. 58 RODO.
Kary oraz inne środki przewidziane RODO nakładane mogą być przez organ nadzorczy tj. Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.
Zgodnie z art. 83 ust. 4 RODO, naruszenie przepisów dotyczących obowiązków administratora i podmiotu przetwarzającego, o których mowa w art. 8, 11, 25 – 39, 42 oraz 43 RODO podlega administracyjnej karze pieniężnej w wysokości do 10.000.000,00 EUR albo w wysokości do 2% całkowitego rocznego światowego obrotu z poprzedniego roku obrotowego, przy czym zastosowanie ma kara wyższa.
Zgodnie z art. 83 ust. 5 RODO, naruszenie przepisów RODO dotyczących:
✓ podstawowych zasad przetwarzania, w tym warunków zgody, o których to zasadach mowa w art. 5, 6, 7 oraz 9 RODO;
✓ praw osób, których dane dotyczą, o których mowa w art. 12-22 RODO;
✓ przekazywania danych osobowych odbiorcy w państwie trzecim lub organizacji międzynarodowej, o którym to przekazywaniu mowa w art. 44–49 RODO;
✓ wszelkich obowiązków wynikających z prawa państwa członkowskiego przyjętego na podstawie rozdziału IX RODO;
✓ nieprzestrzegania nakazu, tymczasowego lub ostatecznego ograniczenia przetwarzania lub zawieszenia przepływu danych orzeczonego przez organ nadzorczy na podstawie art. 58 ust. 2 RODO lub niezapewnienia dostępu skutkującego naruszeniem art. 58 ust. 1 RODO;
podlega administracyjnej karze pieniężnej w wysokości do 20.000.000,00 EUR albo w wysokości do 4% całkowitego rocznego światowego obrotu z poprzedniego roku, przy czym zastosowanie ma kara wyższa.
Zgodnie z art. 83 ust. 6 RODO, nieprzestrzeganie nakazu orzeczonego przez organ nadzorczy na podstawie art. 58 ust. 2 podlega administracyjnej karze pieniężnej w wysokości do 20.000.000,00 EUR albo w wysokości do 4% całkowitego rocznego światowego obrotu z poprzedniego roku obrotowego, przy czym zastosowanie ma kwota wyższa.
Ponadto, oprócz odpowiedzialności administracyjnoprawnej egzekwowanej przez organ nadzoru brak zgodności przetwarzania z przepisami RODO może prowadzić również do odpowiedzialności cywilnoprawnej zgodnie z art. 81 RODO, dochodzonej w postępowaniu sądowym. Co więcej, kolejnym rodzajem odpowiedzialności za naruszenie przepisów ochrony danych osobowych jest odpowiedzialność karna wprowadzona przez ustawę z dnia 10 maja 2018 roku o Ochronie danych osobowych (Dz.U. z 2018 r. poz. 1000 ze zm.).
W przypadku naruszenia przepisów RODO, każda ze spółek z Grupy Kapitałowej PHN może w szczególności być narażona na obowiązek zapłaty wysokich kar pieniężnych oraz odszkodowań, co może negatywnie wpłynąć na sytuację finansową Spółki.
W roku objętym sprawozdaniem PHN S.A. sukcesywnie realizowano założenia przyjętej w zakresie ochrony danych osobowych polityki bezpieczeństwa. Grupa Kapitałowa PHN na bieżąco śledzi również kierunki orzecznicze i interpretacje organów właściwych do nadzoru nad stosowaniem przepisów z zakresu RODO. Przyjęte formuły i standardy ochrony danych osobowych w okresie objętym sprawozdawczością tworzyły spójny i jednolity system minimalizując ryzyko w tym obszarze.
Ryzyko związane z wpływem pandemii COVID-19 na rynek nieruchomości w Polsce
Pandemia COVID-19 istotnie wpłynęła w 2021 r. na rynek nieruchomości, w szczególności komercyjnych. Konieczność zmiany trybu pracy na zdalny lub hybrydowy spowodowała spadek popytu na powierzchnie biurowe (szacowany średnio na 10-20%) i idącą za tym rewizję bieżących umów najmu oraz odłożenie w czasie decyzji odnośnie nowych umów. Taka sytuacja spowodowała wydłużenie procesów komercjalizacyjnych, presję na obniżkę stawek czynszu najmu oraz presję na bardziej elastyczne, co do długość trwania, umowy najmu. Należy zaznaczyć, że wraz z rewizją zapotrzebowania najemców na powierzchnie oraz szukania oszczędności, pojawiło się na rynku wiele opcji podnajmu powierzchni, które istotnie zwiększyły dostępną powierzchnię biurową do wynajęcia, a tym samym konkurencja dla właścicieli budynków biurowych wzrosła. Jednocześnie banki prognozując pogorszenie nastrojów inwestycyjnych
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2021 r.
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
45
zaostrzyły kryteria udzielania kredytów inwestycyjnych, wymagając dodatkowych kowenantów dla zabezpieczenia ryzyk. Odnotowano niższy poziom aktywności transakcyjnej, w szczególności zmniejszony popyt na nieruchomości gruntowe. Wyjątkiem okazał się rynek nieruchomości magazynowych, który w porównaniu z 2021 kontynuował swój wzrost. Deweloperzy ograniczyli liczbę realizowanych projektów i/lub zaczęli wykorzystywać posiadane rezerwy gruntowe. Wzrost stóp kapitalizacji i kosztów finansowania obniżył opłacalność inwestycji, co negatywnie wpłynęło na ceny gruntów, w szczególności dużych terenów pod zabudowę komercyjną. Zainteresowanie deweloperów skupiło się na gruntach przeznaczonych pod projekty o średniej wielkości. Inwestorzy raczej obserwowali rynek i mniej chętnie angażowali kapitał.
Ogłoszony 11 marca 2020 przez Światową Organizację Zdrowia początek epidemii COVID-19 określany jako „Globalna Pandemia”