Komentarz Rafała Krzemienia, Członka Zarządu Grupy PHN S.A.: Umowy przednajmu mogą stać się jednym z kluczowych trendów na rynku nieruchomości biurowych w 2012 roku. W 2012 popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe w Polsce będzie utrzymywał tendencję wzrostową. Warszawa nadal pozostanie liderem pod względem wynajętej powierzchni, ale miasta regionalne również będą rozwijać ten segment nieruchomości. Ważnym trendem mogą stać się umowy typu pre-let, które w minionym roku stanowiły ponad 1/5 wszystkich transakcji zawartych na tym rynku.
Dobra sytuacja makroekonomiczna Polski sprzyja aktywności inwestorów, którzy nadal chętnie lokują u nas swój kapitał. Liczba transakcji zawartych
w minionym roku potwierdza utrzymujący się już ponad 5 lat trend rosnącego popytu na powierzchnie biurowe, który w tym okresie wzrósł o blisko 40 proc. Pozwala to sądzić, że polski rynek wynajmu powierzchni biurowych nadal pozostanie jednym z najmocniejszych w regionie.
O zainteresowanie najemców nie muszą się martwić właściciele warszawskich biurowców. W 2011r. padł tu historyczny rekord wynajętej powierzchni biurowej - blisko 600 000 mkw, a mimo to podaż wciąż nie zaspokaja potrzeb wszystkich najemców. Brakuje szczególnie nowoczesnych powierzchni pożądanych głównie przez zagranicznych klientów. Firmy swoje siedziby chętnie lokują także we Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu, gdzie w 2012 planowane są kolejne inwestycje. Niewystarczająca podaż i utrzymująca się wysoka dynamika popytu może spowodować w tych miastach lekki wzrost czynszów, w szczególności za najbardziej nowoczesne powierzchnie. Szczególnie dotyczy to powierzchni w dobrze skomunikowanych częściach miasta, z odpowiednią infrastrukturą i dobrze zaprojektowanej najmowanej powierzchni.
Biura na miarę potrzeb, czyli co może dać firmom umowa przednajmu?
Już w III kwartale minionego roku mogliśmy obserwować coraz częstsze zawierane umów przednajmu. W obecnej sytuacji rynkowej pre-lease jest rozwiązaniem korzystnym zarówno dla najemcy, jak i dewelopera lub zarządcy inwestycji. W sytuacji, gdy uzyskanie kredytu bankowego na inwestycję biurową wymaga dużego pre-leasu, zarządzający inwestycją i przyszły najemca muszą ze sobą współpracować już na etapie rozpoczęcia budowy.
Niedostateczna podaż odpowiedniej powierzchni biurowej sprawia, że klienci wolą zabezpieczyć sobie najlepsze powierzchnie np. kondygnacje z ciekawym widokiem lub tarasem już na etapie budowy, a coraz częściej nawet zanim ona ruszy. Jest to szczególnie ważne dla tych przedsiębiorstw, które potrzebują dużych modułów np. ok. 4-5 tys. mkw lub planują dalszy intensywny rozwój. Umowy takie często, bowiem gwarantują firmom możliwość wynajęcia dodatkowej powierzchni w biurowcu i zarezerwowania najbardziej odpowiadających im powierzchni.
Zawarcie umowy pre-let daje możliwość szybszego rozpoczęcia realizacji inwestycji z zagwarantowanym najmem i źródłem finansowania spłaty kredytu na budowę, a najemca ma możliwość już na etapie budowy odpowiednio zaplanować i dostosować powierzchnie przeznaczone pod swoją działalność. Często też najemca z umową pre-let staje się głównym najemcą budynku, co pozwala mu umieścić logo na fasadzie, a także w przypadku stosunkowo dużej powierzchni najmu zmienić nazwę projektu. Jak w przypadku - Deloitte House, czy dopiero co rozpoczętym projekcie ING Tower na Placu Unii Lubelskiej w Warszawie. Oczywiście nie bez znaczenia pozostaje aspekt finansowy takiego rozwiązania, a mianowicie dużo bardziej atrakcyjne stawki czynszów. W kontekście analiz mówiących o utrzymujących się stawkach czynszu na niezmienionym poziomie oraz presji na ich podwyższenie, w roku 2012 wielu przyszłych najemców może przekonać się do wybrania rozwiązania pre-let.
Rafał Krzemień – Członek Zarządu Grupy PHN S.A.
Posiada wysokie kompetencje w zakresie audytu wewnętrznego i zarządzania nieruchomościami. W latach 1999-2007 pracował w Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa w Warszawie. W okresie od 2007 do 2008 sprawował funkcję Prezesa Zarządu Gminnej Gospodarki Komunalnej Ochota. W 2008 roku został powołany na stanowisko Zarządcy Przedsiębiorstwa Obsługi Cudzoziemców „DIPSERVICE”, w kolejnych latach pełnił funkcję Prezesa Zarządu Dipservice w Warszawie SA. (2009–2011). W 2011 roku został powołany na stanowisko Prezesa Zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości SA i członka Zarządu Grupy PHN SA.
Z wykształcenia jest prawnikiem, absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego. Ponadto ukończył podyplomowe studia w Międzynarodowej Szkole Menedżerów w Warszawie, w Szkole Głównej Gospodarstwa Wiejskiego w Warszawie na kierunku finanse i bankowość oraz Wyższej Szkole Administracji i Zarządzania na kierunku rachunkowości.
Posiada wieloletnie doświadczenie jako nauczyciel akademicki kilkunastu uczelni wyższych w Polsce. Jest trenerem licznych seminariów, kursów i szkoleń. W jego dorobku znajdują się także publikacje z zakresu audytu i kontroli.
O Grupie PHN SA
Grupa Polskiego Holdingu Nieruchomości jest jednym z największych pod względem wartości portfela podmiotów w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce. PHN ma wieloletnie doświadczenie zarówno w zarządzaniu nieruchomościami, jak i w realizacji projektów deweloperskich. Grupa dysponuje działkami oraz obiektami na terenie całej Polski (m.in. w Warszawie, we Wrocławiu, w Gdańsku i Gdyni).
Grupa PHN powstała w 2011 r. w wyniku konsolidacji spółek należących do Skarbu Państwa i prowadzących działalność w sektorze nieruchomości w Polsce lub posiadających w swoim portfelu dobrze zlokalizowane obiekty mające potencjał do realizacji projektów inwestycyjnych lub przebudowy już istniejących.
Do kluczowych obiektów należących do Grupy Polskiego Holdingu Nieruchomości należą w szczególności: Świętokrzyska 36, centrum handlowo-usługowe przy Bartyckiej 26 (blisko centrum Warszawy), wieżowiec „Intraco” przy Stawki 2, biurowiec „Kaskada” przy Jana Pawła II 12 oraz „Dalmor Port Rybacki” w Gdyni.
